非公開のセットアップオフィスを探す方法｜仲介だけが知る優良物件

最終更新：2026年7月

好条件のセットアップオフィスは、ポータルサイトに掲載される前に決まる「非公開物件」として動くことが少なくありません。内装や設備が整った人気の区画ほど表に出にくく、良い物件に出会えるかは「探し方」で差がつきます。この記事では、非公開物件とは何か・なぜ非公開になるのか・どう探して仲介にどう依頼するかを、問い合わせから成約までの流れやよくある失敗とあわせて具体的に解説します。セットアップオフィスそのものの基礎は「セットアップオフィスとは｜費用・居抜きとの違い・探し方まで完全ガイド」にまとめています。

「仲介手数料0円」でいくら得？ 一般に仲介手数料は賃料1ヶ月分＋税。月100万円の区画なら約110万円ですが、東京オフィスチェックは貸主からの広告料で運営しているため0円です（案内・内見・条件交渉は通常どおり）。

セットアップオフィスとは？特徴とメリット

セットアップオフィスとは、貸主（ビルオーナーや管理会社）が内装・什器・通信設備などをあらかじめ整えた状態で貸し出すオフィスのことです。入居する企業は間仕切りや会議室、配線をゼロからつくる必要がなく、契約後すぐに業務を始められます。非公開物件の話に入る前に、まず「何が非公開で動きやすいのか」の対象を押さえておきましょう。

従来のオフィス移転では、内装のない「スケルトン」区画を借りて自社で一から内装工事を行うのが一般的でした。セットアップオフィスは、この「内装をつくる」工程を貸主側が済ませている点が特徴で、一般的に次のような設備が整っています。

• 間仕切り・会議室・エントランスなどの内装
• デスク・チェアなどの什器（什器付きの場合）
• インターネット回線・LAN配線・電話設備
• 照明・空調・OAフロアなどの基本設備

メリットは、内装工事が不要で入居までが速いこと・まとまった工事費が要らず初期費用が読みやすいこと・完成した状態を実物で確認できることです。こうした「すぐ使えて費用が読みやすい」区画は需要が高く、後述するとおり市場に出る前に非公開で決まりやすいという性質を持ちます。設備の付帯範囲（什器まで付くのか内装のみか）は物件ごとに差があるため、契約前の確認は欠かせません。居抜きオフィスとの違いを整理したい方は「セットアップオフィスと居抜きオフィスを徹底比較」もあわせてご覧ください。

非公開物件とは？一般公開物件との違い

非公開物件とは、ポータルサイトや自社サイトに広く掲載されず、仲介会社が個別に紹介する物件のことです。一般公開物件が「誰でも同じ情報にアクセスできる」のに対し、非公開物件は仲介会社のネットワークを経由しないと存在自体を知りにくい点が最大の違いです。人気区画・好条件のセットアップオフィスほど、非公開のまま成約する傾向があります。

両者の違いを整理すると次のようになります。

ここで注意したいのは、「非公開＝必ず割安・お得」という意味ではないことです。非公開物件はあくまで流通の経路が限られている物件であり、条件の良し悪しは個別に見極める必要があります。だからこそ、非公開情報を持ち、かつ条件を客観的に評価してくれる仲介会社を選ぶことが重要になります。

なぜ好条件の物件は非公開になるのか

物件が非公開になるのは、主に「貸主側が広く募集したくない事情」があるからです。借り手を守るためではなく、貸主の都合で表に出ないケースが多い、という点を理解しておくと探し方の見通しが立ちます。代表的な理由は次のとおりです。

• 現テナントが在籍中で退去を公にできない：まだ入居者がいる区画は、退去情報が広まる前に次を決めたいため、水面下で募集される。
• 問い合わせの殺到を避けたい：好条件の区画を一般公開すると対応が煩雑になるため、非公開で静かに動かす。
• 入居者の質を担保したい：業種や信用を見極めたい貸主が、付き合いのある仲介にだけ情報を出す。
• 募集を始めたばかりで情報が回りきっていない：公開準備中で、一部の仲介にのみ先行して共有されている段階。
• セットアップ内装への投資を回収したい：貸主が内装費を負担しているぶん、条件を崩さず確実に決めたいという意向が働く。

いずれのケースも共通しているのは、「表に出る前に、仲介のネットワーク内で決まっていく」という流れです。つまり、非公開物件に出会えるかどうかは運だけでなく、情報が動くタイミングで仲介と接点を持てているかに大きく左右されます。次章以降で、その接点をどうつくるかを具体的に見ていきます。

セットアップ×非公開物件が企業にもたらす価値

セットアップオフィスを非公開の段階で押さえられると、「スピード・費用の読みやすさ・競合の少なさ」を同時に得やすくなります。公開後に多くの企業が殺到する好条件区画を、比較的落ち着いて検討できるのが大きな利点です。

• 移転の効率化：内装工事が不要なセットアップを早い段階で確保でき、移転スケジュール全体を短くしやすい。
• 費用の見通しが立てやすい：内装費が賃料に含まれるため、まとまった工事費が不要で予算を早期に固めやすい（相場は「セットアップオフィスの初期費用・賃料相場」を参照）。
• 競合が少ない状態で検討できる：公開前は比較する企業が限られるため、条件交渉や社内稟議に時間を取りやすい。
• 採用・ブランディングへの寄与：整ったオフィスは働きやすさや来客時の印象、採用活動にも好影響を与えやすい。

ただし、これらの価値はあくまで「条件の合う物件に、適切なタイミングで出会えた場合」に得られるものです。非公開だからと焦って決めるのではなく、公開物件と同じ基準で条件を吟味する姿勢が、結果的に良い移転につながります。

非公開物件の探し方：効率的な5ステップ

非公開物件は「待つ」よりも、条件を整理して仲介に働きかけるほうが出会いやすくなります。やみくもに複数社へ問い合わせるより、次の5ステップで動くほうが効率的です。

1. 条件を具体的に整理する：人数・予算（賃料と初期費用の上限）・入居希望時期・エリア・必要な広さを数字で固める。条件が曖昧なままだと、仲介も合う非公開物件を絞り込めません。
2. 条件に優先順位をつける：「駅からの距離」「エリア」「賃料」「入居時期」などのうち、譲れないものと妥協できるものを分けておく。順位が明確なほど、迷ったときの判断が速くなります。
3. 非公開情報を扱う仲介会社に早めに相談する：情報が動くタイミングを逃さないため、探し始めの段階で接点をつくる。物件を探す前でも、条件だけ伝えて登録しておくと先行して紹介を受けやすくなります。
4. 紹介を受けたら早めに内見する：非公開の好条件区画は動きが速いため、気になる物件は日程を詰めて実物を確認する。写真だけで判断せず、設備の状態や広さの体感を確かめます。
5. 意思決定のスピードを準備しておく：稟議・決裁の流れや必要書類を事前に整えておくと、良い物件が出たときに機会を逃しません。

複数の情報源を組み合わせる

非公開物件は特定の仲介に偏在するため、1社だけに頼るより、複数の情報源を並行して持っておくほうが出会いの母数が増えます。ポータルサイトで相場観と一般公開物件を把握しつつ、非公開情報を持つ仲介にも条件を預けておく——この二段構えが基本です。ただし多数の会社に同時に問い合わせると条件の伝達がぶれやすいため、本命の仲介を数社に絞って深く付き合うほうが、結果的に精度の高い紹介につながります。

地域・分野に強い仲介を選ぶ

探したいエリアやオフィス種別（セットアップ・居抜きなど）に強い仲介ほど、そのジャンルの非公開情報を持っている傾向があります。「東京都心のセットアップに強い」「特定エリアに密着している」といった得意分野を確認し、自社のニーズと合う相手を選ぶと精度が上がります。

条件が固まったら、まずは実際に動いている物件を見てみるのが近道です。

▶ 条件を伝えて“非公開”の先行紹介を受ける（仲介手数料0円）

仲介への依頼のコツ（条件の伝え方）

非公開物件の紹介精度は、最初に伝える条件の質でほぼ決まります。「良い物件があれば」という漠然とした依頼では、仲介も動きようがありません。次の項目を具体的に伝えると、合う物件が回ってきやすくなります。

あわせて、会社の信用面（設立年・事業内容・従業員規模など）を早めに共有しておくと、貸主が入居者の質を重視する非公開物件でも話が進みやすくなります。反応が早く、内見や意思決定にスピード感のある企業ほど、仲介からも「動きやすい相手」として優先的に情報が回る傾向があります。条件は一度伝えて終わりにせず、探すうちに変わったら都度アップデートすることも大切です。

問い合わせ〜内見〜成約の流れ

非公開物件も、基本的な流れは一般的なオフィス契約と同じです。ただし各工程のスピードが求められやすいため、事前に全体像を把握しておくと迷いません。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 問い合わせ・条件ヒアリング：仲介に条件を伝え、希望を整理する。この段階で非公開物件の登録・先行紹介の依頼もしておく。
2. 物件紹介：条件に合う非公開・公開物件の提案を受ける。気になる区画を絞り込む。
3. 内見：実物を確認。設備の状態、広さの体感、周辺環境、共用部などをチェックする。
4. 申し込み（入居申込書の提出）：借りる意思を示す。人気区画は申し込み順が優先されることが多い。
5. 入居審査：貸主・管理会社による審査。会社概要や決算資料などを求められることがある。
6. 契約条件の調整・重要事項説明・契約締結：賃料・敷金・原状回復・入居時期などの条件を確認して契約する。
7. 引き渡し・入居：セットアップは内装工事が不要なため、引き渡し後すぐに稼働しやすい。

退去時の原状回復や造作の扱いは契約段階で決まります。後々のトラブルを避けるため、契約前に確認しておきたいポイントは「セットアップオフィスの原状回復と契約の注意点」で解説しています。

東京での非公開セットアップオフィスの探し方

東京都心はセットアップオフィスの供給が増えている一方で、好条件区画の競争も激しいエリアです。やみくもに探すより、エリアを絞って条件を伝えるほうが、非公開を含む区画に出会いやすくなります。

東京オフィスチェックが取り扱うセットアップ物件では、中央区・品川区・港区・千代田区・新宿区あたりに区画が集まる傾向があります（自社調べ・時点により変動）。エリアによって賃料相場も異なるため、まずは相場観をつかんだうえで優先エリアを決めると効率的です。都心の坪単価の目安は中央値で約26,000円/坪（東京オフィスチェック取扱物件・自社調べ）で、エリア別の詳しい相場は「セットアップオフィスの初期費用・賃料相場」にまとめています。

探す際は、公開されている「セットアップオフィス特集」で実際に動いている区画や雰囲気を把握しつつ、条件を仲介に預けて非公開情報の紹介も受ける——という進め方が現実的です。内装のイメージを固めたい場合は「セットアップオフィスの内装・デザイン事例」もあわせてご覧ください。

どんな企業が非公開物件を活用しているか

非公開のセットアップオフィスは、「スピード」または「好条件での確保」を重視する企業と相性が良い傾向があります。企業タイプ別に、活用が向きやすいケースを整理します。

いずれのタイプにも共通するのは、条件を早めに整理し、非公開情報を持つ仲介と接点をつくっておいたという点です。逆に「良い物件が公開されてから動こう」と考えていると、好条件区画は検討する前に決まってしまうことが少なくありません。

よくある失敗と回避策

非公開物件の探し方でありがちなつまずきと、その防ぎ方をまとめます。多くは「条件の事前整理」と「早めの接点づくり」で防げます。

• 公開を待っているうちに決まってしまう：好条件のセットアップは表に出る前に成約することが多い。→ 探し始めの段階で条件を仲介に預け、先行紹介を受けられる状態にしておく。
• 条件が曖昧で紹介が的外れになる：「良いところがあれば」では合う物件が回ってこない。→ 人数・予算・時期・エリアを数字で固め、優先順位まで共有する。
• 「非公開＝お得」と思い込んで即決する：非公開は流通経路が限られるだけで、条件が良いとは限らない。→ 公開物件と同じ基準で相場や設備を吟味する。
• 多数の会社に同時問い合わせして情報が散らかる：条件の伝達がぶれ、対応も追いつかない。→ 本命を数社に絞り、深く条件を共有する。
• 意思決定が遅く好機を逃す：稟議に時間がかかり、その間に他社が申し込む。→ 決裁フローと必要書類を事前に整えておく。
• 内見せず写真だけで判断する：設備の状態や広さの体感は現地でしか分からない。→ 気になる区画は日程を詰めて内見する。

よくある質問（FAQ）

非公開物件とは何ですか？

ポータルサイトなどに広く公開されず、仲介会社が個別に紹介する物件のことです。人気区画・好条件のセットアップオフィスほど非公開で動く傾向があります。

なぜ良い物件は非公開になるのですか？

現テナントが在籍中で退去を公にできない、問い合わせの殺到を避けたい、入居者の質を担保したい、募集開始直後で情報が回りきっていない、といった貸主側の事情から、表に出ないまま成約することがあるためです。

非公開のセットアップオフィスはどうやって探せばよいですか？

人数・予算・入居時期・エリア・広さの条件を数字で整理し、優先順位をつけたうえで、非公開情報を扱う仲介会社に早めに相談するのが近道です。紹介を受けたら早めに内見し、意思決定のスピードも準備しておきましょう。

非公開物件はどこで見られますか？

非公開物件は一般に公開されないため、サイト上で一覧を見ることはできません。条件を仲介会社に伝えて登録しておき、条件に合う物件が出たときに個別に紹介を受ける形が基本です。公開されている物件は「セットアップオフィス特集」でご確認いただけます。

非公開物件は本当にお得なのですか？

非公開は「流通の経路が限られている」という意味で、必ずしも割安とは限りません。条件の良し悪しは物件ごとに異なるため、公開物件と同じ基準で相場や設備を見極めることが大切です。

仲介会社にはどう条件を伝えればよいですか？

人数・広さ・予算（賃料と初期費用の上限）・入居時期・エリアを具体的に伝え、譲れない条件と妥協できる条件の優先順位を共有すると、合う非公開物件を紹介してもらいやすくなります。会社概要を早めに共有しておくのも有効です。

問い合わせてからどのくらいで入居できますか？

物件や審査状況によって異なりますが、セットアップは内装工事が不要なため、契約後の稼働までは比較的短くなりやすい傾向があります。具体的な期間は条件により変わるため、希望時期を早めに伝えて逆算するのがおすすめです。

非公開物件は仲介手数料がかかりますか？

仲介会社により異なります。東京オフィスチェックは、非公開を含む物件を仲介手数料無料でご案内しています（条件は物件によります）。

複数の仲介会社に同時に相談してもよいですか？

相談自体は問題ありませんが、多数に同時に依頼すると条件の伝達がぶれやすくなります。本命を数社に絞って条件を深く共有するほうが、精度の高い紹介につながりやすい傾向があります。

まとめ

好条件のセットアップオフィスは、市場に出る前に非公開で決まることが少なくありません。非公開物件に出会う近道は、条件を数字で整理し、優先順位をつけたうえで、非公開情報を扱う仲介会社に早めに相談することです。「非公開＝お得」と決めつけず、公開物件と同じ基準で吟味する冷静さと、良い物件が出たときに動けるスピードの両立が鍵になります。

東京オフィスチェックは仲介手数料無料で、非公開を含む東京都心のセットアップオフィスをご案内しています。まずは条件を整理して、実際に動いている物件をチェックしてみてください。基礎から確認したい方は「セットアップオフィスとは｜完全ガイド」、費用感は「初期費用・賃料相場」、居抜きとの比較は「セットアップと居抜きの徹底比較」もあわせてどうぞ。

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