セットアップオフィスと居抜きオフィスを徹底比較｜費用・原状回復・向く企業

最終更新：2026年7月

オフィス移転で「内装を一からつくらない」選択肢として人気なのがセットアップオフィスと居抜きオフィスです。どちらも初期費用とスピードに優れますが、内装・設備（造作）を誰が所有し、退去時にどう扱うかという仕組みが大きく異なります。この違いを理解しないまま契約すると、入居後や退去時に想定外の費用が発生することもあります。

この記事では、セットアップオフィスと居抜きオフィスを初期費用・内装設備・原状回復・契約・向いている企業の観点で比較し、最後に選び方のポイントと契約前チェックリストまで整理します。自社に合うのはどちらかを判断できるようにまとめました。基礎から押さえたい方はセットアップオフィスとは｜費用・居抜きとの違い・探し方まで完全ガイドもあわせてご覧ください。

「仲介手数料0円」でいくら得？ 一般に仲介手数料は賃料1ヶ月分＋税。月100万円の区画なら約110万円ですが、東京オフィスチェックは貸主からの広告料で運営しているため0円です（案内・内見・条件交渉は通常どおり）。

セットアップオフィスとは？特徴と基本情報

セットアップオフィスとは、貸主（ビルオーナーや管理会社）が内装・什器・通信設備などをあらかじめ整えた状態で貸し出すオフィスのことです。入居する企業は、間仕切り・会議室・配線といった内装工事をゼロから行う必要がなく、契約後すぐに業務を始められます。

従来のオフィス移転では、内装のない「スケルトン」区画を借りて、間仕切り・会議室・配線・什器などを自社で一から用意するのが一般的でした。セットアップオフィスは、この「内装をつくる」工程を貸主側が済ませている点が最大の特徴です。一般的に、次のような設備が整っています。

• 間仕切り・会議室・エントランスなどの内装
• デスク・チェアなどの什器（什器付きの場合）
• インターネット回線・LAN配線・電話設備
• 照明・空調・OAフロアなどの基本設備

ただし「どこまで含まれるか」は物件ごとに差があります。什器まで付くのか、内装のみなのかで初期費用も変わるため、契約前に付帯範囲を必ず確認しましょう。ポイントは、造作（内装・設備）を貸主が保有したまま貸す形態だという点です。この「所有」の考え方が、次に説明する居抜きとの本質的な違いになります。

居抜きオフィスとは？利用時の基本知識

居抜きオフィスとは、前のテナントが使っていた内装や設備をそのまま引き継いで利用する賃貸オフィスのことです。自社での内装工事や什器購入をほぼ不要にでき、条件が合えば初期費用を大きく抑えられます。

セットアップとの決定的な違いは、造作を「前テナントから引き継ぐ（譲り受ける）」点です。多くの場合、前テナントの内装・什器を買い取る「造作譲渡」という手続きを伴い、その対価として造作譲渡金が発生することがあります。譲渡を受けた造作は自社の資産になるため、改装の自由度が上がる一方、設備の状態や老朽化のリスクは自社が引き受ける形になります。

なお、家具のみが備わる「家具付き（ファニチャー付き）」や、区画と受付・会議室などの共用サービスを短期・柔軟に使う「レンタルオフィス・サービスオフィス」は、セットアップ・居抜きとはまた別の形態です。それぞれの位置づけの整理はセットアップオフィスとは｜完全ガイドにまとめています。

セットアップオフィスと居抜きオフィスの違い

両者の最大の違いは「造作を誰が所有するか」です。セットアップは貸主が保有、居抜きは自社が引き継ぐ——この一点から、初期費用・設備・原状回復・契約のすべてに違いが生まれます。まず全体像を表で確認しましょう。

[画像：セットアップと居抜きの仕組み比較図]

観点	セットアップオフィス	居抜きオフィス
造作の所有	貸主が保有	前テナントから引き継ぐ（自社所有）
内装工事	不要（完成済み）	不要（前テナント仕様を使用）
初期費用	読みやすく抑えやすい	さらに抑えられる場合も／譲渡金が発生することも
設備の状態	安定（貸主が整備）	ばらつきがある（中古を含む・要確認）
レイアウト自由度	既定のため低め	前テナント仕様に依存
原状回復	貸主造作が残り軽くなる場合あり	次テナントへ引き継げれば軽減も（契約次第）
賃料	内装分を含みやや高めになりやすい	物件による
向く企業	スピード・費用の読みやすさ重視	初期費用を極力抑えたい・個性重視

初期費用・賃料の違い

初期費用は「内装工事費と造作をどう扱うか」で差がつきます。スケルトン・セットアップ・居抜きを費目別に並べると違いが見えやすくなります。

費目	スケルトン	セットアップ	居抜き
内装工事費（B工事）	数百万円規模で発生することも	不要（賃料に内包）	原則不要
什器・備品	別途購入	付帯なら圧縮可	引き継げる場合あり
造作譲渡金	なし	なし	発生することがある
敷金／保証金	賃料の数ヶ月分〜（規模・信用により変動。3者共通）
仲介手数料	通常は賃料1ヶ月分＋税（※東京オフィスチェックは無料）

セットアップは内装費が賃料に含まれるため、入居時にまとまった工事費が不要で初期費用が読みやすいのが特徴です。賃料はスケルトンよりやや高めになりやすいものの、内装工事費を考慮するとトータルでは割安になるケースも多くあります。参考までに、東京都心のセットアップ物件の坪単価は中央値で約26,000円/坪が目安です（東京オフィスチェック取扱物件・自社調べ）。

居抜きは内装費を抑えやすい反面、造作譲渡金や老朽化した設備の補修費が発生することがあります。金額は造作の内容・状態によって幅が大きく、「どこまでが譲渡に含まれ、どの設備がどんな状態か」を見極めることが費用判断の鍵になります。【要追記：セットアップと居抜きの概算初期費用の比較例（自社データ）】費用の細かな内訳やエリア別相場はセットアップオフィスの初期費用・賃料相場で詳しく解説しています。

[画像：初期費用の内訳比較グラフ]

内装・設備の違い

セットアップの内装・設備は貸主が整備しているため状態が安定しており、近年の物件はデザイン性や機能性のトレンドを反映したものも増えています。一方、居抜きは前テナントが使っていた内装・設備を引き継ぐため、状態が物件ごとに異なり、中古品が含まれることもあります。空調や照明、什器の劣化度合いは物件差が大きいため、内見時に細かく確認することが重要です。

契約・造作の所有権の違い

造作を「借りている」のか「所有する」のかで、退去時や会計上の扱いが変わります。セットアップは造作が貸主の所有物のため、自社は資産として持たず、退去時に置いていける代わりに自由な処分・大幅な改変はできません。居抜きは造作譲渡を受けると自社の資産となり、減価償却や保険の対象になり得る一方、改変の自由度は上がります。什器もリースか買取かで月額・退去時の扱いが変わります。会計・税務の具体的な処理は個別事情によるため、顧問税理士など専門家に確認するのが安全です。

原状回復・退去時の違い

退去コストは「造作をどこまで撤去するか」で大きく変わり、初期費用以上に見落とされやすいポイントです。オフィスの原状回復には、内装をすべて撤去して元に戻す「スケルトン戻し」と、造作を残して引き渡す「現状渡し／居抜き渡し」があり、どちらになるかは契約で決まります。

• セットアップ：貸主造作が残る前提のため、原状回復は自社が後から加えた分だけで済むケースが多く、負担が軽くなる場合があります（契約次第）。
• 居抜き：退去時に次テナントへ造作を引き継ぐ「居抜き渡し」ができれば撤去費を抑えられます。ただし次テナントが見つかること・貸主の承諾が前提で、確実ではありません。引き継げなければスケルトン戻しの費用が発生することもあります。

いずれも実際の負担は契約内容で決まります。契約前に「どこまでが貸主造作で、どこからが自社負担か」「退去時はスケルトン戻しか現状渡しか」の線引きを必ず確認してください。詳しくはセットアップオフィスの原状回復と契約の注意点で解説しています。

セットアップオフィスのメリット・デメリット

セットアップは「スピード・費用の読みやすさ・設備の安定」に強い一方、「賃料の高さ・自由度の低さ」が弱点です。

メリット

• 入居までのスピードが速い：内装工事が不要なため、契約から稼働までのリードタイムが短く、「来月までに移転したい」というニーズにも応えやすい。
• 初期費用が読みやすい：内装費が賃料に含まれ、まとまった工事費が不要。移転予算を早い段階で固めやすい。
• 内装・設備の品質が安定：貸主が整備しているため状態が良く、完成イメージを実物で確認できる。
• 従業員のモチベーション・採用にプラス：整った快適なオフィスは働きやすさや来客時の印象、採用活動にも好影響。オフィスを「採用・組織づくりの投資」と位置づける企業も増えています（詳しくはスタートアップがセットアップオフィスを選ぶ理由）。

デメリット

• 賃料がやや高めになりやすい：貸主が内装コストを負担しているぶん、スケルトンより賃料が高く設定される場合がある（ただし工事費込みで見ると割安なことも）。
• レイアウトの自由度が低め：内装が決まっているため、フルオーダーで一からつくる自由度は下がる。こだわりが強い場合はどこまで変更できるか確認が必要。
• 人気区画は競争率が高い：好条件の物件は早く決まり、市場に出る前に成約する（非公開で動く）ことも少なくない。

居抜きオフィスのメリット・デメリット

居抜きは「初期費用の抑えやすさ・スピード・個性」に強い一方、「設備のばらつき・交渉や状態確認の手間」が弱点です。

メリット

• 初期費用・工事費を抑えやすい：前テナントの内装をそのまま使えるため、条件が合えば総額を大きく圧縮できる。
• 移転期間を短縮できる：内装工事が不要なため、入居までのスピードを確保しやすい。
• 個性を出しやすい：前テナントのこだわり内装を活かせば、自社らしい空間を低コストで実現できることもある。
• 環境配慮の観点：既存の内装・什器を再利用するため、廃棄物の削減につながる面もあり、サステナビリティを重視する企業の選択肢にもなります。

デメリット

• 設備の状態にばらつきがある：中古設備を引き継ぐため、空調・照明・什器の劣化度合いは物件差が大きい。
• 造作譲渡金・補修費が発生することがある：買取費用に加え、老朽設備の補修費がかかる場合もある。
• 条件交渉が必要：造作譲渡の範囲・金額・引き継ぎ条件の交渉が必要になる。
• 物件数が限られる：タイミングと条件が合う物件に出会えるかは運の要素もある。

向いている企業はどちら？

正解は「予算・入居時期・レイアウト要件・重視する価値」で変わります。タイプ別に整理します。

• セットアップが向いている企業：入居スピードを重視したい／移転費用を読みやすくしたい／内装・設備の品質や安定を求める／採用・ブランディングでオフィス環境を重視する、スタートアップ・成長企業や短期での立ち上げを急ぐ企業。
• 居抜きが向いている企業：とにかく初期費用を抑えたい／前テナントの内装を活かして個性を出したい／環境配慮を重視する、コスト重視の中小企業。

代表的なケースでの向き・不向きは次の通りです。

こんな企業・状況	おすすめ	理由
急成長中で早く移転したいスタートアップ	セットアップ	工事期間ゼロで入居が速く、費用が読みやすい
とにかく初期費用を抑えたい小規模企業	居抜き	内装費を圧縮できる。ただし設備状態は精査する
来客・採用でオフィスの印象を重視	セットアップ	内装品質が安定。デザイン性の高い区画も選べる
自社らしい内装にこだわりたい	居抜き	前テナント仕様を活かして個性を出しやすい
移転予算を早期に確定させたい	セットアップ	まとまった工事費が不要で総額が見積もりやすい

失敗しない選び方のポイント

セットアップ・居抜きのどちらを軸にするにせよ、次の3条件を先に整理すると物件選びがスムーズです。

1. 立地・アクセス

取引先への近さ、社員の通勤利便性、採用のしやすさに直結します。エリアによって賃料相場も変わるため、優先順位（駅からの距離・沿線・エリアのブランド）を決めておくと候補を絞りやすくなります（エリア別の相場はこちら）。

2. 社員規模に応じた広さ

現在の人数だけでなく、増員計画も見込んで選びます。一般的な目安として1人あたり2〜3坪前後と言われますが、会議室やリフレッシュスペースの有無、業種によって適正面積は変わります。手狭になっての再移転はコストがかさむため、少し余裕を持たせるのが安全です。

3. 契約条件の確認（チェックリスト）

特にセットアップ・居抜きでは、造作と原状回復の扱いを契約前に確認することがトラブル回避の要になります。

• 造作の所有区分：どこまでが貸主造作で、どこからが自社負担か。
• 原状回復の範囲：退去時はスケルトン戻しか、現状渡しか。
• 居抜きの場合の造作譲渡金：金額と、設備の状態・保証の有無。
• 賃料に含まれる範囲：内装・什器・ネット回線・清掃などのどこまでか。
• フリーレント・敷金：入居後一定期間の賃料無料や、敷金の月数。
• 入居可能時期：希望時期に間に合うか。
• 中途解約の条件：解約予告期間や違約金の有無。

これらを整理したうえで仲介会社に相談すると、非公開物件も含めてセットアップ・居抜きの両方を比較できます。

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セットアップ・居抜きでよくある失敗と回避策

契約前に知っておきたい、両形態でありがちなつまずきと、その防ぎ方をまとめます。多くは「契約前の確認」と「条件の事前整理」で防げます。

• 居抜きで設備が想定より劣化していた：引き継いだ空調や照明がすぐ不具合を起こし、補修費がかさむケース。→ 内見時に主要設備の年式・稼働状況を確認し、可能なら補修の負担区分を契約に明記する。
• 原状回復の範囲を確認せず、退去時に高額請求：「現状渡しだと思っていたらスケルトン戻しだった」。→ 契約書の原状回復条項と造作の所有区分を入居前に必ず確認する。
• セットアップの付帯範囲を誤解：「什器付きと思ったら内装のみだった」。→ 何が賃料に含まれるか（什器・回線・清掃など）をリスト化して確認する。
• 広さが足りず短期で再移転：増員を見込まず契約し、1〜2年で手狭に。→ 現在人数＋増員計画で適正面積を見積もる。
• 人気のセットアップ区画を押さえ損ねる：検討している間に他社が申し込み。→ 条件を事前に固め、非公開物件を扱う仲介会社に早めに相談する。

よくある質問（FAQ）

セットアップオフィスと居抜きオフィスの違いは？

セットアップは貸主が造作（内装・設備）を保有したまま貸す形態、居抜きは前テナントの造作を引き継ぐ形態です。造作を誰が所有するかが最大の違いです。

初期費用が安いのはどちらですか？

物件によりますが、居抜きは内装費を抑えやすい反面、造作譲渡金が発生することがあります。セットアップは内装費が賃料に含まれ、初期費用が読みやすいのが特徴です。目安は物件により変わります。

造作譲渡金とは何ですか？いくらかかりますか？

居抜きで前テナントの内装・什器を引き継ぐ際に支払う買取費用です。金額は造作の内容・状態・築年数などで幅が大きく、一律には決まりません。設備の状態や補修の要否とあわせて確認することが大切です。

原状回復の負担が軽いのはどちらですか？

セットアップは貸主造作が残る前提で原状回復が軽くなる場合があります。居抜きも次テナントへ引き継げれば撤去費を抑えられます。いずれも実際の範囲は契約内容で決まるため、契約前の確認が必須です。

居抜きオフィスの主な注意点は？

設備の状態にばらつきがあること、造作譲渡金や老朽設備の補修費が発生し得ること、譲渡条件の交渉が必要なこと、退去時の造作の扱いが契約で決まることです。内見時に設備の状態を丁寧に確認しましょう。

どちらが早く入居できますか？

一般に、内装工事が不要で完成済みのセットアップのほうが入居までのリードタイムが短くなりやすい形態です。居抜きも工事は不要ですが、造作譲渡の条件調整に時間がかかることがあります。

スタートアップにはどちらが向いていますか？

スピードと費用の読みやすさを重視するならセットアップ、初期費用を極力抑えて個性を出したいなら居抜きが向きます。条件を整理して比較するのがおすすめです。

家具付きオフィスとセットアップオフィスは同じですか？

厳密には異なります。家具付きはデスクやチェアなどの家具が備わる区画を指すことが多く、セットアップは間仕切り・会議室・配線を含む内装全体が整っている点が特徴です。付帯範囲は物件により異なるため、契約前の確認が大切です。

賃料や造作譲渡金は交渉できますか？

物件やタイミングによっては、フリーレント（入居後一定期間の賃料無料）や造作譲渡金の調整が可能な場合があります。条件を整理したうえで仲介会社を通じて相談すると、交渉の余地を探りやすくなります。

まとめ

セットアップオフィスと居抜きオフィスは一長一短です。セットアップはスピード・費用の読みやすさ・設備の安定、居抜きは初期費用の抑えやすさと個性に強みがあります。見落としやすい退去時の原状回復と造作の所有権まで含めて、自社の予算・時期・レイアウト要件・重視する価値に照らして選ぶのが正解です。

判断に迷う場合は、条件（エリア・広さ・予算・入居時期）を整理したうえで、非公開物件も含めて両方を比較できる仲介会社に相談するのが近道です。東京オフィスチェックは、東京都心のセットアップ・居抜きオフィスを仲介手数料無料でご案内しています。