セットアップオフィスの初期費用・賃料相場｜内訳と費用を抑えるコツ

最終更新：2026年7月

オフィス移転で費用を抑えたいとき、有力な選択肢になるのがセットアップオフィスです。内装や什器を貸主があらかじめ用意しているため、スケルトン（内装のない状態）から一からつくる場合に比べて初期費用を抑えやすいのが特徴です。とはいえ「実際にいくらかかるのか」「相場はどれくらいか」は、費目や物件によって幅があり、事前の見立てが難しいと感じる方も多いはずです。

この記事では、セットアップオフィスの初期費用の内訳を費目ごとに整理し、東京都心の賃料相場（エリア別）・スケルトンとの費用比較・費用を抑えるコツ・よくある失敗までを、実務目線でまとめます。読み終えたときに、自社の移転予算を組み立てる材料がそろうことを目指しました。そもそもの仕組みから押さえたい方は、セットアップオフィスとは｜費用・居抜きとの違い・探し方まで完全ガイドをあわせてご覧ください。

「仲介手数料0円」でいくら得？ 一般に仲介手数料は賃料1ヶ月分＋税。月100万円の区画なら約110万円ですが、東京オフィスチェックは貸主からの広告料で運営しているため0円です（案内・内見・条件交渉は通常どおり）。

セットアップオフィスの初期費用が抑えやすい理由

セットアップオフィスの初期費用が抑えやすいのは、通常のオフィス移転で大きな比率を占める「内装工事費」と「什器購入費」を、貸主側があらかじめ負担しているためです。入居企業はこの2つを一から用意する必要がなく、まとまった一時金を移転時に支払わずに済むケースが多くなります。

従来のスケルトン区画では、間仕切り・会議室・配線・照明・OAフロアといった内装を自社で工事し、デスクやチェアも別途購入するのが一般的でした。これらは数百万円規模になることもあり、初期費用を押し上げる主因です。セットアップオフィスはこの「内装をつくる」工程を貸主が済ませているため、入居時の初期費用を読みやすくできます。

敷金・原状回復・仲介手数料で差が出やすい

費用面でとくに差が出やすいのは、次の3点です。物件によっては敷金の月数が控えめだったり、退去時の原状回復の負担が軽く設定されていたりすることがあります。ただしこれらは物件ごとの条件次第で、すべてのセットアップに共通するわけではありません。契約前に条件を一つずつ確認することが前提になります。

• 敷金・保証金：賃料の数ヶ月分が一般的ですが、月数は物件・信用により変動します。
• 原状回復：貸主造作が残る前提の物件では、退去時の撤去範囲が自社施工分だけで済む場合があります（契約次第）。
• 仲介手数料：通常は賃料1ヶ月分＋税ですが、仲介会社によっては無料の場合があります（当社は無料）。

初期費用の内訳（費目別）

セットアップオフィスの初期費用は、敷金／保証金・礼金・前家賃・仲介手数料・什器/備品費・火災保険などの費目で構成されます。金額は物件・規模・信用によって変動するため、まずは費目ごとに「何にいくらかかるのか」を把握することが、予算を組む第一歩です。

敷金・保証金

初期費用のなかで最も大きくなりやすいのが敷金／保証金です。オフィスの場合、賃料の数ヶ月分を預けるのが一般的で、規模が大きくなるほど月数も増える傾向があります。退去時に原状回復費などを差し引いて返還される性質のお金ですが、入居時にはまとまった額を用意する必要があるため、資金計画で最初に見込んでおきたい費目です。

仲介手数料・前家賃・保険

仲介手数料は通常、賃料1ヶ月分＋消費税が目安です。前家賃は契約開始月の賃料で、月の途中から契約する場合は日割りが加わることもあります。火災保険料や保証会社の利用料（保証委託料）は契約条件によって金額が変わります。これらは金額こそ敷金より小さいものの、合算すると無視できない額になります。とくに仲介手数料は、無料の仲介会社を選ぶだけでまるごと圧縮できる費目です（後述）。

什器・備品費（付帯範囲で変わる）

デスク・チェア・収納などの什器は、物件が「什器付き（家具付き）」か「内装のみ」かで負担が大きく変わります。什器まで付帯していれば購入費を圧縮できますが、内装のみの場合は別途用意が必要です。どこまでが賃料に含まれるか（什器・ネット回線・清掃など）は物件ごとに差があるため、契約前に付帯範囲をリスト化して確認しておくと、入居後の想定外の出費を防げます。内装のグレードや事例についてはセットアップオフィスの内装もあわせてご確認ください。

賃料相場（エリア別）の考え方

東京都心のセットアップオフィスの賃料相場は、坪単価で約26,000円/坪（中央値）、月額総額では約100万円/月（中央値）が目安です。ただし賃料は立地・ビルグレード・坪数によって幅があり、一律の相場を断定することはできません。エリアごとの傾向をつかんだうえで、個別物件で確認するのが実務的です。

※東京オフィスチェックが取り扱う空室区画を集計（2026年時点・自社調べ）。募集条件は物件・時期により変動します。

募集区画の広さは30〜69坪（中央値 約45坪）が中心で、月額総額の多くは約72万〜182万円/月のレンジに収まります。供給は中央区・品川区・港区・千代田区・新宿区といった都心エリアに集中している傾向があり、選択肢の数もこれらのエリアで多くなります。

月額費用で見落としやすい点（共益費・光熱費）

賃料相場を見るときに注意したいのが、坪単価に共益費（管理費）が含まれているかどうかです。募集賃料とは別に共益費がかかる物件もあり、実際の月額は表示より上がることがあります。加えて、電気・空調などの光熱費が実費か定額か、清掃やセキュリティが賃料に含まれるかも、物件によって扱いが異なります。「月額いくら」を比較する際は、共益費・光熱費・付帯サービスまで含めた総額で並べるのが、正確な費用判断のコツです。

一般的なオフィス（スケルトン）との費用比較

スケルトン区画は入居時に内装工事（B工事）や什器購入で数百万円規模の初期費用がかかることもある一方、セットアップは内装・什器が整った状態で貸し出されるため、この工事費・購入費を大きく圧縮できます。賃料そのものはセットアップのほうがやや高めになりやすいものの、内装費まで含めたトータルコストで見ると割安になるケースも多くあります。

ポイントは、賃料の単価だけで高い・安いを判断しないことです。スケルトンは賃料が抑えられても、内装工事に数ヶ月と数百万円規模の費用がかかり、退去時にはスケルトン戻しの原状回復費も発生します。セットアップは月額がやや高めでも、これらの初期投資と工事期間を圧縮できるため、数年単位のトータルコストで比較すると差が縮まる、あるいは逆転することもあります。目安は物件・工事内容により変わります。

居抜きオフィスも含めた費用比較を知りたい方は、セットアップオフィスと居抜きを徹底比較をご覧ください。退去時のコストについては原状回復と契約の注意点で詳しく解説しています。

費用面のメリット・デメリット

費用の観点では、セットアップは「初期費用の読みやすさ・工事費の圧縮・スピード」に強く、「月額賃料がやや高め・レイアウト自由度が低め」が弱点です。費用の性質を理解したうえで、自社の予算計画に合うかを見極めましょう。

メリット

• まとまった内装工事費が不要：入居時の一時的な資金負担を抑えやすく、移転予算を早い段階で固めやすい。
• 什器購入費を圧縮できる：什器付き物件なら、デスク・チェア等の購入費を抑えられる。
• 入居までのスピードが速い：工事期間が不要なぶん、稼働開始までのリードタイムを短縮しやすく、二重家賃の期間も抑えられる。
• 初期費用が読みやすい：工事の追加費用による振れ幅が小さく、総額を見積もりやすい。

デメリット

• 月額賃料がやや高めになりやすい：貸主が内装コストを負担しているぶん、賃料に反映される場合がある（工事費込みで見ると割安なことも）。
• レイアウトの自由度が低め：内装が決まっているため、大幅なカスタマイズには制約がある。
• 長期・大規模では割高感が出ることも：長期入居や大区画では、自社内装のほうが結果的に合うケースもある。契約年数を含めて試算するのが安全です。

費用を抑えるコツと物件の選び方

初期費用を抑える近道は「什器付きを選ぶ」「フリーレントを交渉する」「仲介手数料無料を使う」「条件を整理してから相談する」の4点です。いずれも特別な裏技ではなく、事前準備で実行できるものです。

費用を抑える4つのコツ

• 什器付き物件を選ぶ：デスク・チェア等の購入費を圧縮できます。付帯範囲を必ず確認しましょう。
• フリーレントを交渉する：入居後の一定期間、賃料が無料になるフリーレントを交渉できる場合があります。工事期間中の負担軽減にもつながります。
• 仲介手数料無料の会社を使う：通常かかる賃料1ヶ月分＋税を、一項目まるごと削減できます。
• 入居時期・規模の条件を整理する：希望条件が明確なほど、貸主側も条件を出しやすく、交渉の余地が生まれます。

費用を左右する物件選びの視点

費用は物件選びの段階でほぼ決まります。次の3点を先に整理しておくと、無駄なコストを避けやすくなります。

• 立地・アクセス：エリアによって坪単価が変わります。利便性と費用のバランスで優先順位を決めましょう（エリア別相場を参考に）。
• 社員規模に応じた広さ：1人あたり2〜3坪前後が一般的な目安ですが、会議室や増員計画によって適正面積は変わります。手狭による再移転は費用がかさむため、少し余裕を持たせるのが安全です。
• 契約条件：共益費・原状回復・解約予告期間・付帯範囲まで含めて総額で比較します。

これらを整理したうえで、非公開物件も扱う仲介会社に相談すると、条件に合う候補を効率よく比較できます（非公開のセットアップ物件について）。

仲介手数料無料という選択

東京オフィスチェックは、貸主からの広告料で運営しているため、ご利用者さまの仲介手数料は0円です。通常は賃料1ヶ月分＋税がかかる仲介手数料をまるごと抑えられるため、初期費用の圧縮に直結します。たとえば月額賃料の1ヶ月分が浮くだけでも、他の費目に予算を回せる余地が生まれます。

「手数料無料」と聞くとサービス面が心配になるかもしれませんが、無料の仕組みは貸主側からの報酬で成り立っているため、ご案内・内見・条件交渉といった仲介業務は通常どおり受けられます。費用を抑えつつ、非公開物件も含めて幅広く比較したい方に向いた選び方です。

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費用を抑えられる他の選択肢との違い

初期費用を抑える手段はセットアップだけではありません。レンタルオフィスやコワーキングスペースも初期費用を抑えやすい選択肢ですが、専有性・契約形態・向く規模が異なります。自社の人数や働き方に照らして選び分けましょう。

レンタルオフィスやコワーキングは初期費用の面で有利な一方、専有空間やセキュリティ、拡張性の面で制約があることがあります。人数が増えて自社の拠点が必要になった段階では、セットアップオフィスのほうが費用と機能のバランスが取りやすくなる傾向があります。それぞれの位置づけの整理はセットアップオフィスとは｜完全ガイドにまとめています。スタートアップの選び方はスタートアップがセットアップオフィスを選ぶ理由もご参照ください。

初期費用でよくある失敗と回避策

費用面のトラブルの多くは、契約前の確認不足から起こります。ありがちなつまずきと、その防ぎ方をまとめます。

• 月額を賃料だけで比較してしまう：共益費や光熱費を含めず候補を絞り、入居後に総額が想定より高くなるケース。→ 共益費・光熱費・付帯サービスまで含めた「総額」で比較する。
• 什器付きだと思ったら内装のみだった：付帯範囲を誤解し、什器購入費が別途発生。→ 賃料に含まれる範囲（什器・回線・清掃など）をリスト化して確認する。
• 原状回復の範囲を確認せず退去時に高額請求：「現状渡しのつもりがスケルトン戻しだった」。→ 契約書の原状回復条項と造作の所有区分を入居前に確認する（詳細）。
• 敷金の月数を見込まず資金がショート：規模が大きく敷金の月数が想定以上に。→ 敷金・保証金は早い段階で月数を確認し、資金計画に織り込む。
• 広さが足りず短期で再移転：増員を見込まず契約し、1〜2年で手狭に。→ 現在人数＋増員計画で適正面積を見積もる。
• 解約予告期間・違約金を見落とす：短期解約で想定外の費用が発生。→ 中途解約の予告期間と違約金の有無を契約前に確認する。

契約前の費用チェックリスト

移転予算を固める前に、次の項目を一通り確認しておくと、後からの費用の上振れを防ぎやすくなります。

• 敷金／保証金の月数と返還条件
• 礼金・前家賃・保証委託料・火災保険の有無と金額
• 仲介手数料（無料か、賃料1ヶ月分＋税か）
• 共益費・光熱費が賃料に含まれるか、実費か定額か
• 什器・ネット回線・清掃など付帯範囲
• フリーレントの有無と期間
• 原状回復の範囲（スケルトン戻しか現状渡しか・造作の所有区分）
• 解約予告期間・違約金などの契約条件
• 入居可能時期が希望に間に合うか

これらを整理して仲介会社に相談すると、非公開物件も含めて条件に合う物件を効率よく比較できます。

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よくある質問（FAQ）

セットアップオフィスの初期費用の内訳は？

主に敷金／保証金、礼金、前家賃、仲介手数料、什器・備品費、火災保険・保証委託料などで構成されます。最も大きくなりやすいのは敷金／保証金です。金額は物件・規模・信用により変動します。

セットアップオフィスの賃料相場はいくらですか？

東京都心では坪単価で約26,000円/坪（中央値）、月額総額では約100万円/月（中央値）が目安です。エリア別の中央値は港区30,000円/坪、新宿区28,000円/坪、品川区27,000円/坪、中央区・千代田区25,000円/坪ほどです（東京オフィスチェック取扱物件・2026年時点・自社調べ）。ただし立地・ビルグレード・坪数によって幅があり、物件によって大きく変わります。

一般的なオフィス（スケルトン）より高くつきますか？

月額賃料はやや高めになりやすいですが、内装工事費や什器購入費を含めたトータルコストで比較すると割安になるケースが多くあります。数年単位の総額で見ると差が縮まる、あるいは逆転することもあります。

敷金・保証金は必ずかかりますか？

オフィスの賃貸借では敷金／保証金を預けるのが一般的で、賃料の数ヶ月分が目安です。月数は物件の規模や信用によって変わり、物件によっては控えめに設定される場合もあります。契約前に月数と返還条件を確認しましょう。

初期費用を抑えるにはどうすればよいですか？

什器付き物件を選ぶ、フリーレントを交渉する、仲介手数料無料の会社を使う、入居時期・規模の条件を整理して交渉余地をつくる、といった方法があります。複数を組み合わせると効果が出やすくなります。

仲介手数料を抑える方法はありますか？

仲介手数料無料の会社を利用すれば、通常かかる賃料1ヶ月分＋税をまるごと抑えられます。東京オフィスチェックは仲介手数料0円で、貸主からの広告料で運営しているため、ご案内や条件交渉は通常どおり受けられます。

月額費用で見落としやすい費目はありますか？

共益費（管理費）と光熱費です。募集賃料とは別に共益費がかかる物件や、光熱費が実費の物件があり、実際の月額が表示より上がることがあります。共益費・光熱費・付帯サービスまで含めた総額で比較するのがおすすめです。

レンタルオフィスやコワーキングとどちらが安いですか？

少人数・短期であればレンタルオフィスやコワーキングのほうが初期費用を抑えやすい傾向があります。一方、数名〜数十名で自社の拠点を専有したい場合は、費用と機能のバランスからセットアップオフィスが向くことが多いです。人数と働き方に合わせて選び分けましょう。

まとめ

セットアップオフィスの費用は、賃料単体ではなく内装費・什器費・退去時費用まで含めたトータルコストで比較するのがポイントです。敷金・仲介手数料・什器費・共益費などの内訳を把握し、什器付き物件やフリーレント、仲介手数料無料をうまく活用すれば、初期費用を抑えた移転が現実的になります。

相場はエリアや物件で幅があるため、条件（エリア・広さ・予算・入居時期）を整理したうえで、非公開物件も含めて比較できる仲介会社に相談するのが近道です。東京オフィスチェックは、東京都心のセットアップオフィスを仲介手数料無料でご案内しています。費用を抑えた移転のご相談は無料で承っています。

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