セットアップオフィスの内装・デザイン事例集｜おしゃれな実例と選び方
最終更新：2026年7月
セットアップオフィスは、内装や什器・通信設備が整った状態で借りられるため、入居後すぐに機能します。工事期間や内装コストを抑えつつ、完成イメージを実物で確認できるのが最大の強みです。ただし「内装に何が含まれるか」「どこまで自由に使えるか」は物件ごとに差があり、そこを理解しないまま契約すると入居後に想定外のコストや使いにくさが出ることもあります。
この記事では、内装に含まれる設備・おしゃれで機能的なデザイン事例・レイアウトのポイント・自社に合う物件の選び方を、見極めのチェックリストやよくある失敗とあわせて整理します。基礎知識や居抜きとの違いは「セットアップオフィスとは｜費用・居抜きとの違い・探し方まで完全ガイド」にまとめているので、あわせてご覧ください。
「仲介手数料0円」でいくら得？ 一般に仲介手数料は賃料1ヶ月分＋税。月100万円の区画なら約110万円ですが、東京オフィスチェックは貸主からの広告料で運営しているため0円です（案内・内見・条件交渉は通常どおり）。
セットアップオフィスの内装とは
セットアップオフィスの内装とは、間仕切り・会議室・什器・通信設備などがあらかじめ施工・設置された状態で提供されるオフィス内装のことです。借主は内装工事をほぼ行わずに入居でき、初期費用と入居までの期間を大きく圧縮できます。工事の発注・デザイン設計・什器選定といった手間も省けるのが特徴です。
従来のオフィス移転では、内装のない「スケルトン」区画を借り、間仕切り・会議室・配線・什器を自社で一からつくるのが一般的でした。セットアップオフィスは、この「内装をつくる」工程を貸主（ビルオーナーや管理会社）が済ませている点が本質です。近年は、デザイン性や働きやすさを意識した区画も増えており、完成した空間を内見で確認したうえで契約できる安心感があります。用語の全体像や居抜きとの違いは「セットアップオフィスとは｜完全ガイド」をご覧ください。
内装に含まれる設備
一般的なセットアップオフィスには、区画（間仕切り・会議室）、建物設備（照明・空調・OAフロア）、通信環境（LAN配線・インターネット）が含まれ、什器は物件により付帯・別途が分かれます。「何が付いていて、何が別途か」で初期費用も月額コストも変わるため、内見時に付帯範囲を書面で確認することが重要です。
| 区分 | 含まれることが多い内装・設備 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 間仕切り・区画 | 会議室・エントランス（受付）・執務エリアの仕切り | 会議室数・位置が自社の使い方に合うか |
| 什器 | デスク・チェア・収納（什器付きの場合） | 什器の有無・数量・状態（付帯か貸与か） |
| 通信・配線 | LAN配線・電話・インターネット環境 | 回線契約の引き継ぎ可否・増設余地・速度 |
| 建物設備 | 照明・空調・OAフロア | 空調の個別／共用・時間外空調の費用 |
| 付帯・特殊設備 | 防音（Web会議）ブース・給湯／簡易キッチン・セキュリティ | あるか／使える範囲・維持費の負担区分 |
設備は快適さだけでなくコストと業務効率に直結します。とくに次の設備は、付帯の有無で入居後の負担が変わりやすいため、優先して確認しておくと安心です。
- 通信・ネットワーク：既存のLAN配線や回線をそのまま引き継げると、開通工事の手間と費用を抑えられます。増員時の増設余地や回線速度もあわせて確認を。
- 空調：個別空調か共用（セントラル）かで、休日・時間外に使う際の費用や快適性が変わります。長時間勤務や土日稼働がある場合はとくに重要です。
- 防音・Web会議ブース：オンライン商談や面談が多い企業では、個室ブースや防音室の有無が生産性を左右します。
- セキュリティ：入退室管理（カードキー等）や施錠区分は、来客・情報管理の面で確認しておきたい項目です。
- OAフロア・電源：配線を床下に通せるOAフロアだと、レイアウト変更や増席がしやすくなります。
あわせて見落としがちなのがランニングコスト（月々の維持費）です。共益費・清掃費・時間外空調費・セキュリティの維持費などは、賃料に含まれる場合と別途請求の場合があります。設備が充実しているほど快適な一方で維持費もかさみやすいため、「初期費用」だけでなく「月々いくらで運用できるか」まで含めて比較すると、入居後のギャップを防ぎやすくなります。
「什器付き」と表記があっても、数量や種類、付帯（無償譲渡）か貸与かは物件ごとに異なります。設備の有無は初期費用・月額コストにも響くため、内装に含まれる範囲を書面で確認しておきましょう。費用の考え方やエリア別相場は「セットアップオフィスの初期費用・賃料相場」もあわせてご参照ください。
おしゃれで機能的なデザイン事例
同じセットアップオフィスでも、内装のコンセプトによって働き心地や来客時の印象は大きく変わります。「おしゃれ」だけで選ぶのではなく、自社の働き方や来客頻度に合ったデザインの方向性を選ぶことが、機能性と満足度の両立につながります。代表的な方向性をタイプ別に整理します。
| タイプ | 特徴・内装イメージ | 向いている企業 |
|---|---|---|
| 来客重視型 | エントランス・応接をしっかり設け、第一印象を高めるデザイン | 商談・採用が多い企業、来客の多い業種 |
| 集中重視型 | 執務席とWeb会議ブースを分離し、静かに作業できる動線を確保 | 開発・士業・バックオフィス中心の企業 |
| カジュアル型 | フリーアドレスやリフレッシュスペースで交流を促す開放的な空間 | コミュニケーション重視の組織、成長企業 |
| クリエイティブ型 | アート壁面や素材感を活かした個性的なデザイン | ブランディングを重視する企業、クリエイティブ職 |
| スペース効率型 | 可動式家具・パーティションで面積を無駄なく使う設計 | コンパクトに機能性を確保したい企業 |
タイプ選びのコツは、自社の成長フェーズとブランドイメージに合わせることです。採用を強化したい時期なら来客重視型やカジュアル型で「入りたくなる職場」を演出し、開発や集中作業が中心なら集中重視型で生産性を優先する、といった具合に、内装の方向性を経営課題と結びつけると選びやすくなります。デザインは見た目だけでなく、社員の働き方や採用メッセージを空間で表現する手段でもあります。
近年のセットアップ物件は、フリーアドレスやWeb会議ブース、リフレッシュスペースなど、働き方の変化を反映した設計が増えている印象です。整ったオフィスは働きやすさや来客時の印象、採用活動にもプラスに働くため、オフィスを「採用・組織づくりの投資」と位置づける企業も増えています（詳しくは「スタートアップがセットアップオフィスを選ぶ理由」）。
内装工事なしで入居できるメリット
内装が完成しているセットアップオフィスは、「入居スピード・初期費用の読みやすさ・設備品質の安定・退去時の負担軽減」といった面でメリットがあります。内装を一からつくらないことが、時間とコストの両方に効いてきます。
- 入居までのスピードが速い：内装工事が不要なため、契約から稼働までのリードタイムが短く、「来月までに移転したい」というニーズにも応えやすい。
- 初期費用が読みやすい：内装費が賃料に含まれ、まとまった工事費が不要。家具・OA機器の導入費も抑えやすく、移転予算を早い段階で固めやすい。
- 内装・設備の品質が安定：貸主が整備しているため状態が良く、完成イメージを実物で内見して確認できる。
- 退去時の負担が軽くなる場合がある：貸主造作が残る前提の契約では、原状回復が自社で加えた分だけで済み、負担が軽くなるケースもあります（契約次第）。詳しくは「セットアップオフィスの原状回復と契約の注意点」を参照。
- 従業員満足・採用にプラス：整った快適なオフィスは働きやすさや来客時の印象、採用活動にも好影響が期待できます。
レイアウトのポイント
内装が完成しているセットアップオフィスでも、区画の使い方は入居企業ごとに調整できます。「席をどう配置するか」「動線をどう分けるか」で、同じ区画でも働きやすさは大きく変わります。次のポイントを基準に、自社の働き方に合うレイアウトかを確認しましょう。
- 会議室・Web会議ブースの数と位置：オンライン商談が多いなら、防音ブースの有無と数が重要。会議室が執務エリアから離れていると集中を妨げにくくなります。
- 執務席の密度とフリーアドレス対応：出社率に合わせた席数か、増員に耐えられるか。可動式什器なら配置換えがしやすくなります。
- リフレッシュ・来客動線の分離：来客と社員の動線が交差しないと、静かで印象の良い空間になります。受付から応接までの導線も確認を。
- 配線・電源の取り回し：OAフロアや床下配線があると、席の増減やレイアウト変更に柔軟に対応できます。
レイアウトを考えるときは、面積を「執務・会議・来客・リフレッシュ」の4つのゾーンにざっくり配分してみると、必要な機能が足りているかを判断しやすくなります。たとえば来客が多い企業は来客・会議ゾーンを広めに、開発中心の企業は執務・集中ゾーンを優先する、といった具合です。既存の区画がこの配分に近いほど、手を加えずに使い始められます。
レイアウトの調整可能な範囲は貸主・契約によって異なります。「什器の移動は可能か」「間仕切りの追加・撤去はできるか」を、内見時にあわせて確認しておくと安心です。
内装の注意点・デメリット
セットアップオフィスは便利な一方、「レイアウトの自由度が低め」「賃料がやや高めになりやすい」「人気区画は競争率が高い」といった弱点もあります。これらを理解したうえで、自社の優先順位に合うかを判断することが大切です。
- レイアウトの自由度が低め：内装が完成しているため、フルオーダーで一からつくる自由度は下がります。デザインへのこだわりが強い場合は、どこまで変更できるか事前に確認を。
- 賃料がやや高めになりやすい：貸主が内装コストを負担しているぶん、スケルトンより賃料が高く設定される場合があります。ただし内装工事費を考慮すると、総額では割安になるケースもあります。
- 人気区画は早く決まりやすい：デザイン性・立地の良い区画は競争率が高く、市場に出る前に成約する（非公開で動く）ことも少なくありません。
内装のグレードやデザイン性が高い区画は、相場より賃料が高めになる傾向があります。参考までに、東京都心のセットアップ物件の坪単価は中央値で約26,000円/坪が目安です（東京オフィスチェック取扱物件・2026年時点・自社調べ）。内装の質と賃料のバランスは、総額（賃料＋初期費用＋退去時費用）で比較するのがおすすめです。居抜きという選択肢と迷う場合は「セットアップと居抜きの比較」もご覧ください。
自社に合う物件の選び方（チェックリスト）
内装の良し悪しは「おしゃれかどうか」だけでなく、自社の使い方に合っているかで決まります。人数・働き方・来客頻度・将来の増員という4つの軸で見極めると、失敗しにくくなります。
- 人数：現在の社員数に対して席数・会議室が足りるか。目安は1人あたり2〜3坪前後ですが、業種や会議室の多さで適正面積は変わります。
- 働き方（出社頻度）：毎日出社かハイブリッドかで必要な席数が変わります。フリーアドレス対応かも確認を。
- 来客頻度：商談・採用が多いなら、エントランス・応接の充実度や来客動線を重視。
- 将来の増員：拡大予定があるなら、区画変更・増床のしやすさやレイアウト変更の自由度も確認。
そのうえで、内見時に次の点をチェックすると判断がスムーズです。
- 付帯範囲：什器・回線・清掃などが賃料にどこまで含まれるか。
- 設備の状態：空調・照明・什器の年式や稼働状況、防音ブースの有無。
- レイアウトの変更可否：間仕切りの追加・撤去、什器移動がどこまで可能か。
- 原状回復の範囲：退去時に貸主造作を残せるか、自社負担はどこまでか。
- 入居可能時期：希望する移転時期に間に合うか。
これらは図面やWebのスペックだけでなく、内見で実際に確認するのが確実です。写真では分かりにくい天井高や採光、空調の効き、通信の速さ、周辺の騒音などは、現地で体感してはじめて分かる要素も多くあります。可能なら、実際に働く社員数名で内見して使い勝手を確かめると、入居後のミスマッチを減らしやすくなります。
好条件の内装物件は市場に出る前に決まることも多いため、非公開物件の活用も有効です。条件を整理して仲介会社に相談すると、公開・非公開の両方から比較できます。
居抜きやその他の好条件オフィスもあわせて探したい場合は、厳選オフィス特集もご確認ください。
内装まわりでよくある失敗と回避策
契約前に知っておきたい、内装・設備でありがちなつまずきと、その防ぎ方をまとめます。多くは「付帯範囲の確認」と「内見時のチェック」で防げます。
- 「什器付き」と思ったら数が足りなかった：付帯の数量・種類は物件ごとに異なる。→ 什器の数・種類・付帯か貸与かをリスト化して書面で確認する。
- Web会議ブースが足りず商談に支障：席はあってもオンライン対応スペースが不足。→ 内見時に防音ブース・会議室の数と位置を、自社の商談頻度と照らして確認する。
- 時間外空調の費用が想定外に高い：共用空調で休日・夜間の稼働に別料金。→ 空調が個別か共用か、時間外の費用負担を契約前に確認する。
- レイアウトを変えたかったが変更不可だった：間仕切りや什器が固定で動かせない。→ 変更できる範囲（什器移動・間仕切り追加）を事前に貸主へ確認する。
- 広さが足りず短期で再移転：増員を見込まず契約し、1〜2年で手狭に。→ 現在人数＋増員計画で適正面積を見積もる。
- 人気の内装区画を押さえ損ねる：検討中に他社が申し込み。→ 条件を事前に固め、非公開物件を扱う仲介会社に早めに相談する。
よくある質問（FAQ）
セットアップオフィスの内装には何が含まれますか？
一般的に、間仕切り・会議室・エントランスなどの区画、照明・空調・OAフロアなどの建物設備、LAN配線などの通信環境が含まれます。什器（デスク・チェア）は物件により付帯する場合と別途の場合があります。付帯範囲は書面で確認しましょう。
内装は自社の好みに変更できますか？
基本の内装は完成した状態ですが、什器の配置やフリーアドレス化など、区画内のレイアウト調整は可能な場合が多いです。間仕切りの追加・撤去まで可能かは貸主・契約により異なるため、内見時に確認しましょう。
什器付きと書かれていれば必ずデスクは付いてきますか？
数量や種類は物件ごとに異なります。付帯（無償譲渡）か貸与かでも扱いが変わるため、什器の有無・数量・状態は書面で確認するのがおすすめです。
おしゃれな内装だと賃料は高くなりますか？
デザイン性の高い区画は相場より高めになる傾向がありますが、内装工事が不要な分、初期費用を抑えられる利点があります。賃料単体ではなく、総額（賃料＋初期費用＋退去時費用）での比較が大切です。
Web会議用の防音ブースは付いていますか？
物件によります。近年はWeb会議ブースを備えた区画も増えていますが、数や位置は物件差が大きいため、オンライン商談が多い場合は内見時に有無と使い勝手を確認するのがおすすめです。
ネット回線や電話はそのまま使えますか？
LAN配線が整っている物件が多く、回線を引き継げる場合は開通の手間を抑えられます。ただし回線契約の引き継ぎ可否や増設余地は物件により異なるため、契約前に確認しましょう。
空調の費用はどう確認すればよいですか？
空調が個別か共用（セントラル）かで、休日・時間外に使う際の費用が変わります。長時間勤務や土日稼働がある場合は、時間外空調の料金体系を事前に確認しておくと安心です。
内装が完成しているとレイアウトの自由度は下がりますか？
スケルトンから一からつくる場合に比べると自由度は下がる傾向があります。ただし什器移動や部分的な間仕切り調整は可能なことが多く、可動式什器の物件なら配置換えもしやすくなります。変更範囲は契約により異なります。
まとめ
セットアップオフィスは、内装・什器・通信設備が整った状態で借りられるため、初期費用とスピードの両面でメリットがあります。ポイントは、内装に含まれる設備を確認し、来客・集中・カジュアルといったデザインの方向性と自社の働き方が合う物件を選ぶこと。そして賃料は総額で比較し、レイアウトの変更可否や原状回復の範囲まで契約前に押さえておくことです。
完成イメージを実物で確認できるのがセットアップの強みです。条件（人数・働き方・来客頻度・予算・入居時期）を整理したうえで、非公開物件も含めて比較できる仲介会社に相談するのが近道です。東京オフィスチェックは、東京都心のセットアップオフィスを仲介手数料無料でご案内しています。気になる内装の物件はお気軽にご相談ください。
なお、いまお使いのオフィス・店舗の移転をご検討される場合は「東京オフィスチェック」がおすすめです。
東京オフィスチェックであれば、テナント様からの仲介手数料無料で空室のご案内・ご契約が可能です。またご入居後のレイアウト作成や内装工事も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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