居抜き物件(居抜き店舗)とは?居抜き物件のメリット・デメリットや注意点を解説!

居抜き物件を借りたいけれど、選ぶ際のチェックポイントが分からないとお悩みではありませんか。そこで本記事ではそんなお悩みを払拭すべく、居抜き物件の概要やメリット・デメリット、選ぶ際の注意点について解説します。この記事をお読みいただくことで、あなたの居抜き物件に対する不安が劇的に改善することは間違いないでしょう。
居抜き物件(居抜き店舗)とは
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装や設備、造作物などを撤去せず、そのまま利用できる状態で借りる賃貸物件のことをいいます。主に飲食店、美容室、アパレルショップなど、特定の事業用機材を備えた店舗で利用されることが多いです。物件を借りる際には、内装や設備を最初から用意する「スケルトン物件」を借りるのが一般的です。ですが、居抜き物件では、すでに内装や設備が用意されているため、初期費用や準備期間を大幅に削減できる点がメリットです。
なお、居抜き物件にはいくつかのケースがあります。一つ目は、全面的に前テナントの設備がそのまま残されているケースです。このタイプの物件では、店舗運営に必要な設備がすべて揃っているため、初期費用を大幅に削減できます。次に、この物件は主要な設備のみが残されているケースです。半スケルトン、一部居抜きとも呼ばれ、一部の設備を追加する必要がありますが、比較的低コストで運営を開始することが可能です。最後に、特定の業種に特化した設備が残っている場合です。例えば、飲食店向けの厨房設備や美容室向けのシャンプー台などがそのまま活用できるタイプです。
居抜き物件は、このように物件の状態や事業のニーズに応じた複数の選択肢がありますが、いずれのタイプでも設備の状態や前テナントの評判などを確認し、慎重に選ぶことが重要です。
居抜き物件の探し方
では、居抜き物件は具体的にどのような方法で探したらよいのでしょうか。ここでは、居抜き物件の探し方について解説します。
インターネットで探す
居抜き物件を探す際、最も手軽で効率的な方法はインターネットを利用することです。インターネット上には不動産ポータルサイトや居抜き物件専門サイト、不動産会社の公式ホームページなど、多くの情報が集まっています。特に、条件指定で検索できる機能があるサイトでは、立地や賃料、業種に合わせて簡単に希望の物件を絞り込むことが可能です。さらに、多くのサイトでは写真や詳細な説明、利用者の口コミなども掲載されているため、実際に物件を内見する前に大まかな情報を得ることができる点も利便性が高いです。
また、オンラインでの問い合わせや相談ができるサイトも増えており、担当者と直接コンタクトを取ることで、さらに詳しい情報やアドバイスを受けることもできます。まずは複数のサイトをチェックし、自分のニーズに合った物件を探してみましょう。
不動産仲介会社に依頼する
居抜き物件の探し方として、ある程度出店したい地域が決まっているのであれば、不動産仲介会社に依頼する方法が効果的です。不動産会社は、まだ商品化されていない物件の情報やインターネット上に掲載されていない非公開物件の情報も握っている場合があるため、依頼することで希望する物件に出会う確率が高まります。不動産仲介会社には様々な物件情報が集まっており、居抜き物件に特化した専門知識を持つ担当者に相談することで、自分の希望条件に合った物件を見つけやすくなります。
また、不動産会社を利用するメリットとして、物件情報の提供だけでなく、契約に関するアドバイスや交渉も担当してくれる点があります。これにより、スムーズに契約を進めることができるため、初めて物件を借りる方や忙しい方に特におすすめです。
友人や知人からの紹介
居抜き物件を探す際には、日ごろから友人や知人に声をかけておくことも重要です。希望する物件の条件を細かく伝えておくことで、思わぬ情報共有があるかもしれません。特に自営業を営む友人や同業者の知人は、有益な情報源になります。実際に居抜き物件を使用した経験がある人からの情報は信頼性が高く、物件の実際の使い勝手や隠れた問題点を共有してもらえる可能性があります。また、飲食店や美容室など特定の業種では、SNS上のコミュニティを活用することで、物件を紹介してもらえる場合もあります。
居抜き物件を選ぶ際のチェックポイント
ここまでは居抜き物件の探し方について触れてきました。では具体的にどのようなことに気をつけて物件を選べばよいのでしょうか。ここでは、居抜き物件を選ぶ際のチェックポイントについて解説します。
立地の良さ
居抜き物件を選ぶ際、立地の良さはもっとも重要なポイントです。立地を選ぶ際には、単に人通りが多い場所を選ぶのではなく、お店のスタイルに合致したエリアかどうかを判断する必要があります。また、曜日や時間帯ごとの人の流れをチェックすることも重要です。さらに、看板の視認性や駐車場の有無なども集客に影響を与えるため、顧客目線で物件を探すことが求められます。
設備の状態
居抜き物件は、前テナントの設備がそのまま残っているため、内見の際には残された設備の状態をチェックすることを忘れてはいけません。故障や不具合、破損や汚損など、修理や交換の必要があるかをチェックし、必要な場合にはその費用も予算に組み込む必要があります。
前テナントの評判
居抜き物件を選ぶ際には、前テナントの評判もチェックすることがおすすめです。特に飲食店では、前テナントの評判が、新たなビジネスに影響を及ぼす場合もあります。例えば、前テナントが騒音などのクレームで悪評を残していた場合には、その印象が残ってしまい、周囲の理解を得づらい可能性もあるため注意が必要です。
居抜き物件を借りるメリット
設備などが残されていないスケルトン物件に比べて、居抜き物件の賃貸にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、居抜き物件を借りるメリットについて解説します。
出店コストを安くできる
居抜き物件を借りる最大のメリットは、初期費用を抑えられる点です。前テナントが残した内装や設備をそのまま活用できるため、大きな工事を入れたり設備を購入したりする費用を削減できます。特に、飲食店や美容室など、開店準備に多くの費用がかかる業種では、ゼロから始めるより大幅に費用を抑えられます。例えば、飲食店を開業しようとする場合、厨房設備やカウンター、テーブルなどの整備に多額の費用がかかることが一般的です。しかし、居抜き物件であれば、これらの設備が既に揃っているため、その購入費用を節約することができます。
また、居抜き物件は設備だけでなく、内装デザインにも手を加える必要がない場合が多く、これによって工期が短縮されるとともに、その分の費用も削減できるのです。結果として、費用と時間を節約し、早く事業を開始することが可能になります。
前テナントの顧客を取り込みやすい
居抜き物件で店舗をオープンした場合には、前テナントの顧客を引き継ぎやすい点がメリットです。居抜き物件は、既にその場所にお店があることを知られているため、認知度ゼロから始めるより顧客の取り込みも早くなる場合があります。特に飲食店や小売店などでは、近隣の住民や通勤通学者が習慣的に訪れることが多いため、居抜き物件を利用することで、すぐに安定した集客を見込むことができるのです。前のテナントが飲食店や美容室などリピーターの多い業種だった場合、前テナントが築いてきた評判やサービスに対する信頼が、新しい店舗にも引き継がれることがあります。オープン時にキャンペーンやイベントを実施することで、既存の顧客を維持しつつ、新規顧客も取り込みやすくなります。
退去時の原状回復費用を節約できる
居抜き物件は、退去時の原状回復費用を節約できる点がメリットです。通常の物件では、入居時に改装や設備投資が必要ですが、退去時にも原状回復が義務付けられ、多額の費用が発生するケースが一般的です。一方で、居抜き物件の場合には、前テナントの内装や設備をそのまま引き継いでいるため、退去時には元の状態に戻すための大規模な解体や撤去作業が不要になる場合もあり、原状回復費用の節約に繋がります。ただし、契約内容によっては一部の原状回復費用が発生する場合もあるため、事前に契約内容をしっかり確認することが大切です。原状回復費用の範囲や条件を確認することで、予期せぬ費用発生を防ぐことができます。
居抜き物件を借りるデメリット
居抜き物件には、多くのメリットがある一方でいくつかのデメリットも存在します。ここでは、居抜き物件を借りるデメリットについて解説します。
設備の故障リスクがある
居抜き物件を借りる際の大きなデメリットの一つは、設備の故障リスクがあることです。前テナントが使用していた内装や設備は、新品ではなく経年劣化が進んでいる場合があります。そのため、入居後に突然の故障が発生し、修理や交換に時間と費用が掛かる可能性があります。特に飲食店や美容室といった専門的な機材が多い業種では、設備の故障が営業に直結することが多いです。例えば、飲食店では厨房機器の故障、冷凍庫の機能不全、美容室ではシャンプー台の水漏れなど、営業が一時的に停止するリスクもあります。
このようなリスクを減らすためには、事前に設備の状態をしっかりと確認し、専門の業者による点検を受けることが重要です。さらに、設備が故障した際の対応手順や費用負担について、契約時に明確にしておくことも重要です。
オリジナリティを出しづらい
居抜き物件のデメリットの一つは、オリジナリティを出しづらい点です。前テナントの内装や設備がそのまま残っているため、自分自身の店舗としての独自性を追求することが難しくなります。特に飲食店や美容室などでは、店内の雰囲気やデザインが重要な要素となるため、既存の内装に合わせたインテリアやレイアウトの変更が必要になることがあります。
例えば、あるカフェを開店しようとしている場合、前テナントが居酒屋だった場合には、居酒屋風の内装をカフェ風に変更するために追加の手間と費用がかかることになります。このため、オリジナリティを出すための改装や追加工事が必要となり、結果として初期費用が予算を超えてしまう可能性もあるのです。このようなリスクを考慮し、事前にどの程度の改装が必要かをしっかりと見極めることが重要です。
解約時に解体費用がかかる場合もある
居抜き物件であっても、解約時に内装や設備の解体費用を求められる場合があります。特に、初期費用を抑えるために居抜き物件を選んだにもかかわらず、退去時にこれらの解体費用が多額になると、結果的にはコストが大きくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。オーナーがスケルトン物件に戻すことを希望する場合、解体費用の一部を負担しなければならない場合もあるため、契約前に原状回復についてしっかりと取り決めをしておく必要があります。
居抜き物件を借りる際の注意点
居抜き物件を借りる際には、そのまま使えるものに目が行きがちですが、同時に注意しなければならないポイントもあります。ここでは、居抜き物件を借りる際の注意点について解説します。
内装や設備がイメージに合わない
居抜き物件は、前テナントが使っていた内装や設備をそのまま引き継ぐため、新店舗のイメージに合わないケースも珍しくありません。特に、飲食店や美容室などインテリアやデザインを重視する店舗では、改装に想定外の費用が発生する場合もあります。
前テナントが持つ評判の影響を受ける
居抜き物件では、前テナントが持っていた評判の影響を受ける場合があります。前テナントの悪評が残っている場合には、そのイメージを払拭する努力が必要です。特に地元密着型の店舗では、評判がダイレクトに集客に影響するため、前テナントの評判やクレームの有無をしっかり調査しておくことが必須となります。
設備を買い取りさせられるケースがある
居抜き物件の場合であっても、前テナントの設備を買い取りさせられるケースがあります。特に高額な厨房機器や什器備品などの購入を迫られる場合には、多額の追加費用が必要になります。そのため、契約の前には、前テナントの設備は賃貸設備に該当するのか、買取対象になるのかをしっかりとチェックすることが大切です。
居抜き物件がおすすめされるケース
居抜き物件には、コスト面はもちろん、時間的なメリットも存在します。ここでは、居抜き物件がおすすめされるケースについて解説します。
初期投資額などの予算が少ない場合
予算や初期投資額が少ない場合には、居抜き物件の賃貸がおすすめです。居抜き物件には、前テナントの内装や設備をそのまま活用できるため、開業費用や初期投資を抑えられる特徴があります。特に居抜き物件は、飲食店や美容室など、開業に多額の費用がかかる業種に向いています。
開店までの期間が短い場合
居抜き物件は、すぐに店舗として利用できる状態になっていることが多いため、開店までの準備期間を短縮できることが大きなメリットです。スケルトン物件で最初から開業準備を始める場合、内装や設備工事に時間がかかり、準備期間のスケジュールが延びる可能性もあります。居抜き物件であれば、既存の設備をそのまま使用することですぐに開店できるため、準備期間を短縮したい店舗にとっては理想的な物件だといえます。
居抜き物件でよくあるトラブル
居抜き物件は前テナントの内装や設備が使えるため、さまざまなメリットを享受できますが、一方でいくつかのトラブルも発生しています。ここでは、居抜き物件でよくあるトラブルについて解説します。
想定以上の初期費用がかかってしまう
居抜き物件は初期費用を抑えられるイメージを持つ方も多いですが、契約してから気づく隠れコストも存在しています。特に、設備の老朽化による故障や不具合で修理が必要な場合には、想定外の初期費用が発生してしまいます。また、内装や設備が現在の法的規制に従う必要がある場合や前テナントと異業種だと判断される場合には、追加の改修費用や用途変更手続きが必要になり、初期費用が予想以上に膨らんでしまうことにも注意が必要です。
老朽化により設備が使えない
居抜き物件では、前テナントの内装や設備がそのまま残されているため、表面上は問題なく見えても実際には老朽化が進んでいる場合もあるため注意が必要です。特に、飲食店では厨房機器や配管設備などが長年使用されてきた場合には、故障や不具合のリスクが高くなります。また、開店後にも設備の修理や交換が発生してしまうと、営業に支障をきたすだけでなく、追加費用も必要になるため、内見の段階で設備の状態を隈なくチェックする必要があります。
退去時に原状回復費用を請求される
居抜き物件であっても、退去時に原状回復義務を負うケースも存在します。居抜き物件は一切の原状回復義務を負わないと考えている方も多いため、契約前に十分なチェックが必要な項目となります。特に、前テナントの内装や設備が残されている場合、退去時にはその解体や撤去にかかる費用を負担しなければならない場合もあり注意が必要です。このような行き違いが発生しないように、事前に原状回復義務の範囲をしっかりと把握し、退去時のトラブルを避ける未然に防ぐ対策をおこなうことが大切です。
まとめ
この記事では、居抜き物件の概要とその探し方、選ぶ際のチェックポイント、賃貸するメリット・デメリットや契約する際の注意点、居抜き物件がおすすめされるケースやよくあるトラブルについて解説しました。居抜き物件を探す方法として、インターネットでの検索や不動産会社の活用、友人や知人からの紹介などが一般的です。居抜き物件を選ぶ際には、立地の良さや設備の状態、前テナントの評判などを考慮する必要があります。居抜き物件を借りるメリットとして、出店コストを安くできることや顧客を取り込みやすいこと、原状回復費用を節約できることなどが挙げられます。
一方のデメリットとして、設備の故障リスクがあることやオリジナリティを出しづらいこと、解体費用がかかる場合もあることなどがよくある問題です。また、居抜き物件を借りる際の注意点として、内装や設備がイメージに合わないことや前テナントの評判に影響されること、設備を買取りさせられる場合もあることなどのリスクがあります。上記のようにさまざまな制約がある場合でも、初期費用の予算が少なかったり、開店までの期間が短かったりする場合には、居抜き物件がおすすめです。いっぽうで、よくあるトラブルとして、想定以上の初期費用がかかってしまうケースや老朽化により設備が使えないケース、退去時に原状回復費用を請求されるケースなどが挙げられます。
居抜き物件は、よい物件に巡り会うことで、開店費用や開店までの準備期間を大幅に削減できる便利なものです。この記事にある内容を参考に、スムーズかつ後悔のない物件選びにお役立てください。
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