【2026年最新】八重洲再開発7大プロジェクト｜ミッドタウン八重洲の入居企業も
東京駅の八重洲口側では、ここ数年でオフィスビルの顔ぶれが大きく変わりつつあります。東京駅に近い立地でありながら、これまで移転先の候補に挙がりにくかったこのエリアが、いま急速に注目を集めています。一方で、どのビルがいつ使えるのか、賃料は上がるのか下がるのかが見えにくいと感じる担当者も多いのではないでしょうか。大型ビルの供給が続く今は、情報の鮮度が移転の成否を左右します。本記事では、2026年9月時点の公式発表と三鬼商事の市況データをもとに、八重洲再開発の情報をまとめました。自社に合うビルと動き出す時期を、社内で説明できる根拠とともに判断する材料としてご活用ください。
八重洲の再開発はなぜ加速している？全体像と背景を解説
八重洲の再開発が進む背景と、対象となる街区、開発を支える制度を順に解説します。
「土地の細分化」の歴史に見る丸の内との違い
丸の内との大きな違いは、土地の成り立ちにあります。丸の内は明治以降、旧大名屋敷の広大な跡地を一括で整備できたエリアです。一方の八重洲は、江戸時代から職人や商人が暮らす町人地として発展したため、小さな敷地と複雑な権利関係が積み重なってきました。
東京都都市整備局も、八重洲二丁目中地区について「敷地の細分化や建物の老朽化などの課題を有している」と整理しています(※1)。この構造的な課題は、次の3点に集約できます。
- 敷地の細分化：大規模ビルを建てにくい
- 建物の老朽化：更新と防災強化が急務
- 権利関係の複雑さ：合意形成に長い時間
合意形成の難しさは年数にも表れています。TOFROM YAESU TOWERは、2000年の「東京駅前地区再生推進懇談会」設立から約25年をかけて、2026年2月に竣工しました(※2)。八重洲の開発が近年まとまって動き出したのは、こうした調整の積み重ねが実を結んだ結果です。
※1「八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業｜東京都都市整備局」 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/yaesuni__2
※2「東京駅直結の大規模再開発「TOFROM YAESU TOWER」竣工｜東京建物」（2026年3月2日） https://tatemono.com/news/20260302-2.html
東京駅八重洲口周辺の再開発エリア地図と対象街区
八重洲口周辺では、南北に並ぶ複数の街区で再開発が同時に進んでいます。中心となるのは、「東京駅前3地区再開発」と呼ばれる八重洲一丁目東地区、八重洲二丁目北地区、八重洲二丁目中地区です。その北側に八重洲一丁目北地区と常盤橋地区が、南側に八重洲二丁目南特定街区が隣接します。2026年9月時点の状況は次のとおりです。
- 竣工済み：東京ミッドタウン八重洲（二丁目北）、TOFROM YAESU（一丁目東）
- 建設中：YAESU CORE（二丁目中）、八重洲一丁目北地区
- 一部竣工済み：TOKYO TORCH（常盤橋地区）
- 計画中：八重洲二丁目南特定街区（2026〜2031年に建築工事予定）
各プロジェクトの規模や竣工時期は、次章以降で個別に解説します。
国家戦略特区指定が後押しする大規模開発の仕組み
八重洲の再開発は、複数の制度を組み合わせて進められています。たとえばTOFROM YAESUは、2015年に国家戦略特区法に基づく都市計画決定がなされた事業です(※2)。国家戦略特区は、規制緩和と大規模再開発を連動させる枠組みです。
＜開発を支える3つの制度＞
- 国家戦略特区：都市計画決定を後押し
- 都市再生特別地区：容積率を大幅に緩和
- 市街地再開発事業：権利変換で土地を集約
容積率の緩和効果は数字に表れています。八重洲一丁目北地区では、指定容積率800%に対し、計画容積率は全体で1,670%、南街区では2,030%とされています(※3)。権利変換で細分化された土地を集約し、容積を上乗せすることで、超高層ビルの建設と、バスターミナルや広場などの公共空間の整備を両立できるのです。
※3「都市再生特別地区（八重洲一丁目北地区）都市計画（素案）の概要｜内閣府」 https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/dai15/shiryou1.pdf
東京ミッドタウン八重洲のオフィスフロア構成と入居企業
東京ミッドタウン八重洲のオフィスについて、フロア構成、入居企業、賃料水準の順に整理します。
オフィスのフロア構成と基準階面積の特徴
東京ミッドタウン八重洲は、2022年8月に竣工し、2023年3月10日にグランドオープンした複合施設です(※4)(※5)。中心となる「八重洲セントラルタワー」は地上45階・地下4階、高さ約240mで、オフィスは7階から38階に配置されています(※4)(※6)。低層部には商業施設や区立小学校、高層部には「ブルガリ ホテル 東京」が入るミクストユース型の構成です(※7)。
最大の特徴は基準階面積です。1フロアが約4,100㎡（約1,240坪）あり、東京駅周辺で最大級の広さです(※4)(※6)。
＜オフィスの主なスペック＞
- 基準階面積：約4,100㎡（約1,240坪）
- 基準階天井高：2,900mm
- OAフロア：150mm
- 交流施設：4〜5階に会議室やテラス
このほか、顔認証による入退館管理や、入居企業向けのフィットネス、ラウンジなど、働き方を支える共用施設も備えています(※5)。
※4「東京ミッドタウン八重洲｜三井不動産」 https://office.mitsuifudosan.co.jp/detail.php?id=54710
※5「東京ミッドタウン八重洲が全面開業、57店舗で年間1000万人の集客目標｜日経クロステック」 https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00110/00356/
※6「三井不動産が東京ミッドタウン八重洲 23年春に全面開業｜日本経済新聞」（2022年9月15日） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC13A1E0T10C22A9000000/
※7「「東京ミッドタウン八重洲」竣工・2023年3月10日開業決定｜三井不動産」（2022年9月15日） https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2022/0915_01/
東京ミッドタウン八重洲に入居する企業の傾向
入居企業には、三井化学、ダイキン工業、住友生命保険、M&Aキャピタルパートナーズ、日本GLPなどが名を連ねます(※6)(※7)。住友生命保険は地権者かつ参加組合員として再開発事業に参画した企業で、東京本社を構えています(※7)(※8)。
業種はメーカー、生命保険、M&A仲介、物流不動産と幅広く、東京の本社や拠点をこのビルに置く企業が目立ちます。2023年3月の全面開業時点では、オフィスは全フロアの入居が決まっていました(※9)。大規模フロアを求める企業の需要が、開業前から強かったことがうかがえます。
※8「東京本社機能の移転、ならびに八重洲再開発事業への取組みについて｜住友生命保険」（2018年12月3日） https://www.sumitomolife.co.jp/about/newsrelease/pdf/2018/181203.pdf
※9「行きたくなるオフィス「東京ミッドタウン八重洲」を体験してきた｜マイナビニュース」（2023年3月7日） https://news.mynavi.jp/techplus/article/20230307-2610620/
東京ミッドタウン八重洲のオフィス賃料水準の目安
賃料は公表されておらず、募集区画ごとの個別確認となるのが一般的です。比較の物差しとして、三鬼商事の2026年8月の調査では、都心5区の新築ビルの平均募集賃料は坪あたり40,288円、中央区全体の平均は22,168円でした(※10)。東京ミッドタウン八重洲を検討する際は、こうした平均水準を比較の起点としつつ、実際の募集条件は個別に確認する必要があります。
＜賃料を左右する要素＞
- 階数：高層階ほど高い傾向
- 区画面積：分割の可否で変動
- 契約時期：フリーレントの有無
フリーレントや内装条件を含む実質負担額は、契約時期や区画によって大きく変わります。最新の募集条件は、仲介会社を通じて必ず個別に確認しましょう。
※10「東京の賃貸オフィスの賃料相場・空室率｜三鬼商事株式会社」（2026年8月時点） https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html
八重洲の再開発で押さえておきたい主要プロジェクト一覧
八重洲周辺で計画・建設が進む主要プロジェクトを、街区ごとに解説します。
八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業「YAESU CORE」の計画概要
東京駅前3地区再開発の集大成となるのが、八重洲二丁目中地区です。2026年8月24日に施設名称が「YAESU CORE（ヤエス コア）」に決定しました。2024年8月に着工しており、竣工は2029年1月末の予定です(※11)(※1)。
＜計画概要＞
- 規模：地上43階・地下3階
- 高さ：約227m
- 敷地面積：約19,560㎡
- 延床面積：約389,290㎡
用途はオフィスを中心に、約50店舗の商業施設、約1,300席の劇場、サービスアパートメント、インターナショナルスクールなどです(※12)(※13)。「八重洲ブックセンター」も新店舗の出店を計画しています(※13)。東京都都市整備局によると、事業費は約3,740億円です(※1)。
※11「YAESU CORE 施設名称決定のお知らせ｜八重洲二丁目中地区市街地再開発組合ほか」（2026年8月24日） https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20260824_release_yaesu2naka_YAESU-CORE.pdf
※12「東京・八重洲の3地区開発、最後の名称は「ヤエス コア」｜Impress Watch」 https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/2134976.html
※13「八重洲再開発の新施設、「YAESU CORE」に決定 2029年1月末に竣工｜Infoseekニュース」 https://news.infoseek.co.jp/amp/article/zaikei_867085/
八重洲一丁目東地区（TOFROM YAESU TOWER・THE FRONT）の竣工内容
すでに竣工した大型案件が、東京駅八重洲口の正面に立つ「TOFROM YAESU」です。オフィスや商業施設、劇場、医療施設などを備え、東京駅と八重洲地下街経由で直結しています(※2)。
＜竣工内容＞
- TOWER：地上51階・約250m
- TOWER竣工：2026年2月28日
- THE FRONT：地上10階・約45m
- THE FRONT竣工：2026年7月15日
TOFROM YAESU TOWERの延床面積は約225,000㎡で、募集資料では基準階が約760坪とされています(※2)(※14)。THE FRONTは事務所、店舗、診療所からなる延床約12,220㎡の中規模ビルです(※15)。全体開業日は2026年9月10日と発表されています(※15)。大区画はTOWER、小〜中規模の区画はTHE FRONTと、規模に応じた選択肢がそろう点が特徴です。
※14「TOFROM YAESU TOWER｜東京建物オフィスサイト」 https://office.tatemono.com/list/detail/4317
※15「東京駅直結の大規模複合再開発「TOFROM YAESU TOWER」2026年9月10日開業決定｜東京建物」 https://tatemono.com/news/20260715-3.html
TOKYO TORCH（常盤橋タワー・Torch Tower）の開発概要
常盤橋地区の「TOKYO TORCH」は、三菱地所が進める敷地面積約3.1haの大規模再開発です(※16)。A棟の「常盤橋タワー」は2021年6月に竣工しています(※17)。
注目は、2023年9月に着工した「Torch Tower」です。当初は高さ約390m・2028年3月完成予定と発表されていましたが、現在は約385m・地上62階で、2028年6月の竣工予定とされています(※16)(※18)。基準階は約2,000坪の計画で、オフィスのほか、ホテル「ドーチェスター・コレクション」、住宅、展望施設、2,000席級のホールが入ります(※18)(※17)。竣工すれば日本一高いビルとなる見込みです。
※16「TOKYO TORCH Torch Tower｜三菱地所」 https://office.mec.co.jp/search/detail/011527
※17「日本一の高さとなる「Torch Tower」のホテルにアジア初進出のウルトララグジュアリーホテル「Dorchester Collection」が出店決定｜三菱地所・東京センチュリー」（2022年11月8日） https://www.mec.co.jp/news/mec221108_tokyotorchhoteljpn/mec221108_tokyotorchhoteljpn.pdf
※18「高さ日本一の「トーチタワー」が着工、三菱地所など2028年3月完成を目指す｜日経クロステック」 https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00110/00394/
八重洲一丁目北地区など周辺エリアの開発動向
八重洲一丁目北地区の南街区は、地上44階・高さ約218mのオフィス主体のビルで、基準階は約860坪です。2029年度、北街区は2032年度の竣工が予定されています(※19)。
＜周辺エリアの動向＞
- 八重洲一丁目北地区：南街区は2029年度予定
- 八重洲二丁目南特定街区：2026〜2031年に建築工事予定
- 京橋三丁目東地区：2032年度予定
八重洲二丁目南特定街区は、住友不動産が地上39階・約230mの複合ビルを計画しています(※20)。当初は2028年度の竣工予定でしたが(※20)、中央区の資料（2026年5月1日時点）では建築工事期間が2026年〜2031年とされています(※21)。京橋三丁目東地区は、地上35階・約180mのビルを計画しています(※22)(※23)。中央区の資料では2026年5月時点で既存建物の解体工事中とされており(※21)、東京建物の2026年3月の発表では、2026年12月着工、2032年度竣工の予定です。事務所・店舗は2030年度、ホテルは2032年度に供用開始の予定です(※23)。
※19「「八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」の着工について｜東京ガス不動産」（2024年12月10日） https://www.tokyo-gas.co.jp/news/press/20241210-01.html
※20「住友不動産が八重洲二丁目南地区に230m超高層、パラスポーツ新拠点｜日経クロステック」 https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00110/00374/
※21「令和8年度市街地再開発事業等の取組について（令和8年度第5回庁議資料）｜中央区」（2026年5月26日） https://www.city.chuo.lg.jp/documents/18447/26052616.pdf
※22「「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」市街地再開発組合設立のお知らせ｜東京建物」（2024年4月19日） https://tatemono.com/news/20240419-2.html
※23「「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」権利変換認可のお知らせ｜東京建物」（2026年3月24日） https://tatemono.com/news/20260324.html
バスターミナル東京八重洲の整備が交通利便性に与える影響
バスターミナル東京八重洲の整備状況と、地下ネットワークがもたらす駅前の変化を解説します。
国内最大級のバスターミナルが担う交通結節機能
「バスターミナル東京八重洲」は、東京ミッドタウン八重洲、TOFROM YAESU TOWER、YAESU COREの3つの再開発ビルの地下にまたがって整備されます。UR都市機構が整備し、京王電鉄バスが運営を担います(※24)。全体が完成すると、20バース・約21,000㎡の国内最大級の高速バスターミナルになります(※2)。
＜段階整備の状況＞
- 第1期（地下B）：2022年9月開業
- 第2期（地下A）：2026年3月20日開業
- 第3期：2029年開業予定
第2期の開業で、乗降用バースは第1期の6と合わせて13になりました。待機用を含めると18バースの体制です(※25)。第3期はYAESU COREの地下に乗降用7バースが加わり、合計20バースとなる計画です(※13)(※15)。これまで八重洲口周辺に点在していた高速バスや空港連絡バスの乗り場が集約され、来訪者や出張者の動線が整理されます。
※24「バスターミナル東京八重洲が拡張｜UR都市機構・京王電鉄バス」（2025年12月10日） https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/news/rquj5t000000achm-att/20251210_yaesubas.pdf
※25「バスターミナル運営をDX 東京八重洲で第2期開業、18バース体制へ｜BUILT」 https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2603/25/news059.html
地下ネットワーク拡張による駅前の回遊性向上
バスターミナルと並んで進むのが、地下の歩行者ネットワークの拡張です。YAESU COREは、東京ミッドタウン八重洲、八重洲地下街（ヤエチカ）、京橋エドグラン（京橋）を地下通路で接続し、東京駅から銀座線京橋駅までを結びます(※26)。
北側では、八重洲一丁目北地区の南街区で、日本橋駅と東京駅をつなぐ地下通路の一部が整備されます(※19)。これにより、日本橋駅、大手町駅、東京駅、京橋駅を結ぶ広域の地下ネットワークが形づくられます。
地上に出ずに移動できる範囲が広がることで、雨天や猛暑でも快適に通勤や来客対応ができます。通勤経路の選択肢が増える点は、従業員の採用面でも評価されやすい要素です。
※26「「八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業」着工｜阪急阪神不動産」（2024年8月） https://www.hhp.co.jp/news/2024/08/000671.html
八重洲の再開発が中央区・千代田区のオフィス需要に与える影響
丸の内・大手町との比較、市況の変化、日本橋・京橋との連動の3つの視点で、需要への影響を整理します。
丸の内・大手町エリアと比較した八重洲の立地優位性
三鬼商事の2026年8月の調査では、千代田区の平均募集賃料は坪あたり25,101円、空室率は1.15%でした(※10)。同じ月の中央区は22,168円、空室率は2.77%です。千代田区のほうが約2,900円高く、空室も少ない状況です（丸の内・大手町以外も含む区全体の数値）。
＜八重洲を選ぶ利点＞
- 賃料：千代田区より約2,900円低い
- アクセス：新幹線や空港バスに近接
- 空室：千代田区より確保しやすい
東京駅に近く、丸の内・大手町に近い利便性を持ちながら、賃料は抑えられる可能性があります。空室が極めて少ない千代田区で希望条件の区画が見つからない企業にとって、八重洲は現実的な代替候補になります。
再開発による大量供給が賃料相場・空室率に及ぼす変化
大量供給が続く一方で、中央区の市況は引き締まっています。中央区の空室率は2025年8月の3.85%から、2026年8月には2.77%へ低下しました。平均募集賃料は19,352円から22,168円へ、約14.6%上昇しています(※10)。
＜中央区・都心5区の市況＞
- 中央区の空室率：3.85%から2.77%へ
- 中央区の平均賃料：前年同月比で約14.6%上昇
- 都心5区の新築空室率：10.29%
新築ビルの空室率は都心5区で10.29%と、既存ビルの1.71%を大きく上回ります。8月は延床面積1万坪以上の大規模ビルを含む新築2棟が満室で竣工しており、新築でも需要は強い状態です(※10)。供給が増えても賃料が下がりにくい局面では、条件交渉の余地は限られます。早めの検討が有利になりやすいといえます。
日本橋・京橋エリアとの連動で広がる中央区のオフィス需要
八重洲の再開発は、日本橋・京橋の開発と一体で進んでいます。京橋三丁目東地区は京橋駅と地下通路で接続する複合ビルとして、八重洲一丁目北地区は日本橋川沿いの水辺空間とあわせて計画され、いずれも地下通路で駅とつながります(※22)(※19)。
千代田区の空室率が1%台前半と低い中で、需要が隣接する中央区へ広がる可能性があります。八重洲だけでなく、日本橋・京橋を含む中央区全体で物件を比較すると、規模や賃料の選択肢が広がります。
八重洲エリアへのオフィス移転を検討する際のポイント
移転時期の考え方と、用途や規模に応じた物件選びの基準を整理します。
竣工スケジュールから逆算した移転タイミングの見極め方
八重洲では、今後も大型ビルの竣工が続きます。2028年6月にTorch Tower、2029年1月末にYAESU CORE、2029年度に八重洲一丁目北地区の南街区、2032年度に京橋三丁目東地区（事務所・店舗は2030年度に先行供用）が予定されています(※16)(※11)(※19)(※23)。希望するビルの竣工月から、逆算して動くことが大切です。
＜移転計画の進め方＞
- 現契約：解約予告期間を確認
- 入居時期：竣工月から逆算
- 内装工事：数カ月分を見込む
- 情報収集：竣工前から開始
竣工前の物件は募集開始が早く、区画が先に埋まることがあります。また、工期は変更される場合があり、八重洲二丁目南特定街区のように当初の予定から後ろ倒しになった案件もあります(※20)(※21)。竣工予定は、発表元の最新情報で確認してください。
用途・規模に応じた物件選びのチェックポイント
物件選びでは、企業の規模や用途に合った基準階面積が出発点になります。基準階は、東京ミッドタウン八重洲が約1,240坪、八重洲一丁目北地区の南街区が約860坪、TOFROM YAESU TOWERが約760坪です(※4)(※19)(※14)。組織の拡大を見据えた本社機能なら、こうした大区画が候補になります。一方、100坪前後の拠点を探す場合は、中規模ビルや周辺の既存ビルも視野に入ります。
＜物件選びの確認事項＞
- 規模：人員数と基準階面積を照合
- アクセス：東京駅直結か徒歩圏か
- 防災：非常用発電機や備蓄の有無
- 共用施設：会議室やラウンジの有無
- 賃料：共益費込みで比較
公開されていない募集情報が多いため、東京オフィスチェックでは八重洲エリアの物件を非公開分も含めて確認できます。移転時期や面積、予算を伝えていただければ、条件に合う候補をご案内できます。
まとめ：八重洲の再開発を理解し、戦略的なオフィス移転判断につなげよう
八重洲の再開発は、細分化された土地と複雑な権利関係を乗り越え、2026年にTOFROM YAESUの竣工とバスターミナルの拡張という大きな節目を迎えました。今後もTorch TowerやYAESU CORE、八重洲一丁目北地区と大型ビルの供給が続きます。三鬼商事の調査では、中央区の平均賃料は前年から約14.6%上昇し、空室率も低下しています。移転を成功させるには、竣工時期から入居可能時期を逆算し、規模とアクセス、防災性で比較することが欠かせません。最新の募集状況は、東京オフィスチェックでご確認ください。
「八重洲の再開発や賃料動向が気になる」「移転すべきか悩んでいる」
そんなときは、ぜひ東京オフィスチェックまでお気軽にご相談ください。
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