大井町再開発の全貌｜2棟構成の大井町トラックスと完成時期
JR大井町駅の北側で進んできた再開発が、2026年3月のOIMACHI TRACKS開業で大きな節目を迎えました。駅直結の新しい街が誕生し、駅前の景色は大きく変わっています。ただ、区庁舎の建て替えなど工事が続く計画もあり、すでに終わったことと、これから起きることが分かりにくくなっています。オフィス移転を検討する総務・経営企画のご担当者にとっては、街の変化が自社の拠点選びにどう関わるのかも気になるところでしょう。本記事では、品川区やJR東日本などが公開している資料をもとに、いまの大井町で起きていることを読み解きます。読み終えたときに、移転先として検討できるエリアかどうかを自分で判断できる状態を目指します。
大井町再開発とは？広町地区の対象エリアと開発の背景
大井町再開発の対象範囲と開発の背景、進み具合を順に整理します。
開発の中心は大井町駅北西の「広町地区」（地区計画区域約7.1ha）
大井町駅周辺の再開発は、品川区が2020年11月に策定した「大井町駅周辺地域まちづくり方針」にもとづいて進められています(※1)(※2)。対象は大井町駅周辺の地域で、その中で最も広い開発用地が、駅の北西に位置する広町地区です。
広町地区は、JR線・りんかい線・東急大井町線の3路線が結節する大井町駅に近く、品川区役所などの行政機能が集まる区の中心拠点です(※1)。地区計画の区域面積は約7.1haで(※2)、かつて鉄道関連施設や劇場、スポーツ施設があった土地が、オフィスや商業、住宅を備える複合拠点へと生まれ変わりました(※3)。
※1「広町地区のまちづくり｜品川区」 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/20211026133056.html
※2「（仮称）広町地区開発計画 説明会資料｜品川区」 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hiromachi_haifu.pdf.pdf
※3「大井町駅直結複合施設「OIMACHI TRACKS」を見てきた 開業まで半年｜Impress Watch」（2025年10月14日） https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/2054775.html
商業地区(A〜G)・業務複合地区も含む再開発全体の範囲
品川区は駅周辺を「拠点商業地区」「商業業務地区」「業務複合地区」の3つに区分しています。駅舎と駅前広場を中心に、A・B・C・D-1・D-2・E・F・Gの各商業地区、阪急大井町ガーデン、広町の各エリアが放射状に広がり、その外側に商業業務地区、さらに外側に業務複合地区が配置されています(※4)。
＜地区区分と役割＞
- 拠点商業地区：商業機能に特化する駅前中心部
- 商業業務地区：商業を軸に業務機能も誘導する
- 業務複合地区：業務と住宅が複合するエリア
広町エリアは面積が広いため、拠点商業地区だけでなく商業業務地区や区役所などの行政文化地区も含みます(※4)。再開発は駅前の商業地区だけでなく、オフィスと住宅が混在する周辺の市街地まで視野に入れた計画です。
※4「「大井町駅」周辺の再開発の概要は？ 品川区の中枢・交通結節点として住みやすさと魅力の向上を目指す｜HOME’S」 https://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_01386/
大井町再開発はいつ完成した？進捗のポイント
中核施設のOIMACHI TRACKSは、2026年3月28日にまちびらきを迎えました(※5)。駅前の主要な工事は一区切りを迎えた一方で、再開発全体が完了したわけではありません。土地区画整理事業の換地処分は2034年度の予定で、周辺の整備は続きます(※6)。
＜進捗の節目＞
- 2023年4月：広町地区開発の本体工事に着手(※5)
- 2026年3月28日：OIMACHI TRACKSがまちびらき(※5)
- 2026年6月30日：東急大井町線高架下の歩行者専用通路（4号通路）が供用開始(※6)
- 2034年度：土地区画整理事業の換地処分を予定(※6)
駅西口側のE地区では、2023年9月に市街地再開発準備組合が設立されました(※7)。具体的な完了時期は公表されておらず、大井町の再開発は今後も段階的に続く見通しです。
※5「品川の隣駅･大井町駅前が大変身！【工事進捗状況レポート】26年3月開業「OIMACHI TRACKS」、再開発の全貌解説（東京都品川区）｜鉄道チャンネル」 https://tetsudo-ch.com/13013983.html
※6「広町二丁目地区（東京都品川区）｜都市再生機構（UR都市機構）」 https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/case_hiromachi.html
※7「大井町駅周辺地区のまちづくり｜品川区」 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/hpg000015074.html
隣接エリアで進む品川区新庁舎の整備計画
OIMACHI TRACKSと連携して、品川区新庁舎の建設が進んでいます(※5)。1968年に完成した現庁舎の老朽化とバリアフリーへの対応が背景で、現庁舎の東側に隣接する敷地で2025年11月19日に起工式が行われました。地上14階・地下2階、敷地面積は約8,340㎡、延べ床面積は約6万800㎡の計画です(※8)。
2029年6月末の完成、同年9月の開庁が目標です。低層階には福祉や戸籍、税関係など区民の利用が多い窓口を置き、カフェや多目的スペースも設けます。JR大井町駅から新庁舎へ直結する歩行者専用通路も整備され、行政と商業が一体となった拠点へ進みます(※8)。
※8「品川区役所の東側隣接地で新庁舎起工式 2029年9月の開庁目指す｜品川経済新聞」 https://shinagawa.keizai.biz/headline/4883/
大井町再開発の中核施設「大井町トラックス」の概要
再開発を牽引するOIMACHI TRACKSの全体像と、名前に込められた意味を確認します。
オフィスタワーとホテル・住宅タワーの2棟で構成
OIMACHI TRACKSの事業主体はJR東日本です。敷地はA-1地区（約22,300㎡）とA-2地区（約7,100㎡）に分かれ、A-1地区にオフィスの「BUSINESS TOWER」とホテル・住宅の「HOTEL & RESIDENCE TOWER」の2棟、A-2地区に広場「TRACKS PARK」が整備されました。合計の敷地面積は約29,400㎡です(※9)。
各施設の運営は次の会社が担います(※3)。
- オフィス：JR東日本ビルディング
- 商業施設：アトレ
- ホテル：日本ホテル
- 賃貸住宅：ジェイアール東日本都市開発
※9「大井町駅周辺広町地区開発（仮称）のまちづくり｜東日本旅客鉄道」（2024年10月8日） https://www.jreast.co.jp/press/2024/20241008_ho03.pdf
地上26階・高さ約115mの大規模複合施設
JR東日本の発表では、A-1地区は、ホテル・住宅の「HOTEL & RESIDENCE TOWER」（地上26階・地下2階）と、オフィスの「BUSINESS TOWER」（地上23階・地下3階）で構成されます。高さは約115mで、建築基準法上は1棟として扱われ、延べ床面積は合計約250,000㎡です。A-2地区は地上2階・地下2階で、延べ床面積は約9,100㎡となっています(※9)。オフィス、商業、ホテル、住宅、映画館が一つの街区に収まる規模です。
設計はJR東日本建築設計、施工は竹中工務店が担当しました(※10)。駅とは3階の歩行者デッキでつながっています(※11)。
※10「線路に囲まれた「大井町トラックス」26年3月28日開業、鉄道の街を刷新｜日経クロステック」（2026年3月27日） https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/02757/
※11「大井町駅直結複合施設「OIMACHI TRACKS」26年3月28日開業｜Impress Watch」（2025年10月7日） https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/2053263.html
名称「TRACKS」に込められた街づくりの意味
「TRACKS」には、大正時代に鉄道車両工場だったこの土地の歴史と、人が行き交う「通り道」の意味が重ねられています。歩行者デッキを軸に人や情報、文化の交流が生まれ、楽曲（TRACKS）のように心豊かな暮らしを目指す名称です(※9)。施設の北側には、山手線の車両基地が広がります(※11)。
3つの広場が、歩行者の交差点や憩いの場、避難場所として機能します(※12)。
- STATION PLAZA：駅にもっとも近い約1,000㎡の広場
- CROSS PLAZA：2棟の間にあり、2〜3階にまたがる約3,400㎡の中心広場
- TRACKS PARK：天然芝と人工芝を組み合わせた約4,600㎡の広場
3つの広場は、2〜5階を立体的につなぐ歩行者デッキ「TRACKS STREET」で結ばれており、TRACKS PARKは災害時の広域避難場所として開放されます。屋内には品川区と連携して約3,000人の帰宅困難者の受け入れスペースを確保し、72時間分の備蓄も用意されています(※13)。街の賑わいと防災を両立させることが、このまちづくりの柱です。
※12「JR大井町駅直結「OIMACHI TRACKS」3/28まちびらき！ 新改札口や駅周辺の動線の変化から「車両基地ビュー」まで、開業直前の様子をお届け｜鉄道チャンネル」 https://tetsudo-ch.com/13025253.html
※13「大井町駅周辺広町地区開発（仮称）のまちづくり～都市生活共創拠点「OIMACHI TRACKS」の形成と心豊かで質の高いくらしの実現～｜PR TIMES（JR東日本）」 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000965.000017557.html
大井町再開発で誕生した施設構成とテナントの中身
オフィス、商業施設、ホテルの中身を、公表されている情報から見ていきます。
オフィスは1フロア約5,000㎡の大空間を実現
オフィスタワーの基準階貸室面積は5,119.03㎡（約1,500坪超）で、都内最大級の規模です。柱のない整形の大空間で、1フロアを最大8分割して借りることもできます(※14)(※15)。大規模な拠点集約だけでなく、区画を絞った入居も選べる構成です。
＜オフィスの主なスペック＞
- 基準階貸室面積：5,119.03㎡（約1,500坪超）
- 基準階天井高：2,850mm
- 床荷重：500kg/㎡（一部1,000kg/㎡）
- 区画分割：1フロア最大8分割に対応
入居企業では、NTTデータが約9,000坪で移転すると報じられたほか(※16)、東鉄工業が本社を13階に置いています(※17)。非常用発電機によるBCP対応や、3階エントランスの完全個室「STATION BOOTH」など、働く環境の設備も整えられました(※14)。
※14「OIMACHI TRACKS BUSINESS TOWER｜JR東日本ビルディング」 https://www.jebl.co.jp/building/oimachi-tracks-business-tower/
※15「「大井町」駅前の大規模複合施設、26年3月まちびらき｜東京都宅地建物取引業協会」 https://www.tokyo-takken.or.jp/re-port/80060
※16「【移転】26年開業の大井町トラックスで9000坪、NTTデータ｜日経不動産マーケット情報」 https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/07153/
※17「事業所一覧｜東鉄工業株式会社」 https://www.totetsu.co.jp/company/branches/
商業施設はTOHOシネマズやサウナなど81店舗が集積
商業施設「OIMACHI TRACKS SHOPS & RESTAURANTS」は、アトレが運営するアウトモール型の施設です。歩行者デッキや広場に面して、1〜5階に81店舗が出店しています。TOHOシネマズ 大井町は8スクリーンで、うち3スクリーンにドルビーシネマ、プレミアムシアター、轟音シアターを備えます(※11)。
＜主なキーテナント＞
- 映画館：TOHOシネマズ 大井町（8スクリーン）
- スパ：サウナメッツァ大井町トラックス
- スーパー：ライフ、ビオラル
- カフェ：スターバックス（愛犬同伴席あり）
- 書店：TSUTAYA BOOKSTORE、SHARE LOUNGE
SHARE LOUNGEには半個室や会議室、オープン席があり、オフィスワーカーが仕事の合間や終業後に立ち寄れる場所になります(※11)。映画のレイトショーやサウナも含め、夜の時間帯まで使える点が特徴です。
ホテルは客室285室、ルーフトップバーのトレインビューが魅力
「ホテルメトロポリタン 大井町トラックス」は日本ホテルが運営し、客室数は285室です。ホテル・住宅タワーの5〜13階と26階に入り、客室は6〜13階に配置されています。ラウンジ、レストラン、ルーフトップバー、ジムを備えます(※11)。
5階のレストラン「The TAILOR YARD MAIN DINING」は、ヨーロッパの食堂車をイメージした空間です。26階の「The TRAVELERS HOUSE ROOFTOP BAR」からは、夜景と山手線の車両基地を一望できます(※11)。出張者の宿泊や来訪者のもてなしに使いやすく、オフィスとの距離が近い点も利点です。
大井町再開発のマンション・住宅部分はどうなる？
住宅部分の構成と位置づけを整理します。
賃貸レジデンスとサービスレジデンスの2種類で構成
住宅は、賃貸レジデンス「OIMACHI TRACKS RESIDENCE」と、サービスレジデンス「オークウッド大井町トラックス東京」の2種類です。賃貸レジデンスは18〜25階に174戸、14階にSOHO20戸があり、合わせて194戸です。サービスレジデンスは15〜17階の78戸で、全体では272戸になります(※3)(※11)。
＜住宅の内訳＞
- 賃貸住宅：18〜25階に174戸
- SOHO：14階に20戸（法人登記可）
- サービスレジデンス：15〜17階に78戸
オークウッドは、JR東日本グループ初のサービスレジデンスとして(※13)、2026年6月25日に開業しました(※18)。SOHO住戸は法人登記が可能で、JR東日本グループ初の試みです(※19)。
※18「2026年6月25日（木）「オークウッド大井町トラックス東京」開業｜ジェイアール東日本都市開発（PR TIMES）」（2026年6月25日） https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000590.000015279.html
※19「東京・大井町駅直結の大型再開発「OIMACHI TRACKS」。81店舗が集う「駅直結ウェルネス街区」が2026年3月開業へ｜健美家」（2025年10月18日） https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/9496.html
分譲マンションではなく賃貸中心の住宅棟という位置づけ
公表されている住宅は賃貸とサービスレジデンスで、分譲住戸は含まれていません(※11)。そのため、大井町再開発で新しく生まれた住宅は、購入ではなく借りて住む人向けです。3階のメインエントランスや14階のラウンジ、コンシェルジュなど、共用部のサービスも賃貸を前提に整えられています。
法人にとっては、オフィスと近い住まいを確保しやすい点が特徴です。たとえば次のような使い方が考えられます。
- 社宅：従業員の住まいに活用できる
- SOHO：住居兼オフィスとして登記できる
- 中期滞在：出張者や赴任者が利用できる
大井町再開発による駅周辺の交通・回遊性の変化
駅の出入口、歩行者の動線、バスやタクシーの乗換えがどう変わったかを解説します。
新改札「トラックス口」の新設でコンコースが拡張
計画段階で「広町改札（仮称）」と呼ばれていた新改札は、開業時に「トラックス口」として開設されました(※11)。人工地盤を増設してコンコースを拡張し、改札前には待ち合わせに使える広い滞留空間が設けられています。りんかい線からの通路やJR線のホームも改良され、乗換え時の混雑緩和が図られました(※20)。
＜大井町駅からの所要時間＞
- 品川駅：約3分
- 新宿駅：約16分
- 羽田空港：約14分
大井町駅は3社3路線が利用でき、トラックス口からオフィスタワーまで雨に濡れずに行けます(※14)。
※20「大井町の大規模再開発始まる 新駅改札・オフィス・商業施設・歩行者ネットワーク｜Impress Watch」（2023年3月7日） https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1483935.html
歩行者デッキの整備でしながわ中央公園方面へ直結
駅としながわ中央公園方面を結ぶ、高低差に対応した重層的な歩行者デッキが整備されました(※20)。地形の起伏を意識せずに東西を移動でき、駅から区役所方面への動線もまっすぐになっています。
東急大井町線の高架下にも通路が新設され、OIMACHI TRACKSと南側の商店街がつながりました。供用開始の時期は前述のとおりです(※6)。JR東日本は、Suicaを改札やオフィスのゲートにかざした人へ地元商店街のクーポンを配る案を検討しており、街への回遊を促す取り組みも進みます(※21)。
※21「JR東、大井町に駅直結の再開発ビル 大型広場で周辺への回遊性改善｜日本経済新聞」（2026年3月） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC18BXJ0Y6A310C2000000/
バス・タクシー乗換え用の交通広場を新設
駅の北側には、バスやタクシーが乗り入れるバリアフリーの交通広場が整備されました。電車から二次交通への乗換えがしやすくなり、荷物を持つ来訪者や移動に配慮が必要な人も利用しやすくなります(※20)。
車で訪れる場合は、OIMACHI TRACKS BUSINESS TOWERの公式情報によると駐車場が475台分あります(※14)。鉄道、バス、タクシー、車のそれぞれで駅前へアクセスしやすくなったことは、取引先の来訪や従業員の通勤を考えるうえで押さえておきたい変化です。
大井町再開発は品川区のオフィス相場にどう影響する？
大井町の賃料水準と東京の市況を数値で確認し、移転検討のポイントをまとめます。
大井町エリアのオフィス賃料・坪単価の目安
東京オフィスチェックの取扱データ（2026年4月時点、WEB非公開物件を含む）では、賃料を公開している大井町駅周辺の空室物件3件の坪単価（共益費込）は、中央値が19,172円でした(※22)。最安は14,000円、最高は40,738円と幅があります。
＜賃料の目安（坪単価）＞
- 大井町駅周辺の中央値：19,172円（共益費込）
- 大井町駅周辺の最安：14,000円（共益費込）
- 大井町駅周辺の最高：40,738円（共益費込）
- 東京ビジネス地区の平均：23,647円（共益費別）
東京ビジネス地区（都心5区）の平均は、三鬼商事の2026年8月時点の数値です(※23)。共益費の扱いが異なるため単純には比べられませんが、大井町は都心5区の平均より低めの水準にあります。対象が3件と少ないため、あくまで目安として見てください。
※22 2026年4月1日時点で東京オフィスチェックに掲載中の46,989件の物件のうち、大井町駅周辺で賃料を公開している空室物件の募集賃料（共益費込）をもとに算出（かつ1985年以降に竣工のビルのみ）
※23「東京の賃貸オフィスの賃料相場・空室率｜三鬼商事株式会社」（2026年8月時点） https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html
品川区全体で進む再開発とオフィス市場の関係
OIMACHI TRACKSは、浜松町駅から大井町駅までを結ぶ「広域品川圏」の一部です。同じ2026年3月28日には高輪ゲートウェイシティがグランドオープンし、エリア全体の開発が動き出しました(※24)。東京全体のオフィス市場も、空室率の低下と賃料の上昇が続いています。
＜東京の市況＞
- 東京ビジネス地区の空室率：2.85%から1.87%へ低下（2025年8月→2026年8月）
- 東京ビジネス地区の平均賃料：前年同月比12.46%上昇
空室が少なく賃料が上がる局面では、希望条件に合う区画が早く埋まりやすくなります。再開発だけの影響を切り分けることは難しいものの、市況全体が追い風である点は押さえておきたいところです(※23)。
※24「国際都市TOKYOの未来を拓く、広域品川圏の共創まちづくりが本格始動！｜東日本旅客鉄道」（2025年10月7日） https://www.jreast.co.jp/press/2025/20251007_ho03.pdf
大井町エリアへのオフィス移転を検討する際のポイント
大井町は、品川駅へ約3分で出られる利便性がありながら、都心5区より賃料を抑えやすいエリアです(※14)(※23)。検討では、再開発後の新しいビルだけでなく、既存ビルも含めて比べることが欠かせません。
＜検討時の確認事項＞
- 募集状況：非公開物件も含めて確認する
- 賃料の基準：共益費込か別かをそろえて比較する
- 契約条件：保証金が12ヶ月前後のビルもある
- 動線：トラックス口からの徒歩動線を確認する
- 時期：空室率が低く候補が埋まりやすい
公開されていない募集情報が多いため、東京オフィスチェックでは大井町エリアの物件を非公開分も含めて確認できます。移転時期や面積、予算を伝えていただければ、条件に合う候補をご案内できます。
まとめ：大井町再開発の全体像を把握し、街の変化を見極めよう
大井町再開発は、2026年3月のOIMACHI TRACKS開業で中核部分が完成し、駅直結のオフィス、商業、ホテル、住宅がそろう街へ変わりました。新改札や歩行者デッキによって駅周辺の回遊性も高まり、防災面の備えも強化されました。一方で、品川区新庁舎の整備や周辺地区の開発は続くため、街の姿はさらに変化していきます。東京のオフィス市場は空室率が低下し賃料も上昇傾向にあるので、移転を考える場合は早めの情報収集が有効です。大井町エリアで条件に合う候補を知りたいときは、ぜひ東京オフィスチェックにご相談ください。
「大井町エリアのオフィス事情が気になる」「移転すべきか悩んでいる」
そんなときは、ぜひ東京オフィスチェックまでお気軽にご相談ください。
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