飲食店の物件選びで成功する方法｜立地・契約・法的確認ポイントを網羅
目次
飲食店を新たに開業したい、あるいは移転して再スタートを切りたい—そんな経営者にとって、「物件選び」は成功への分かれ道とも言える重要なプロセスです。
立地や賃貸条件次第で、売上にもブランド力にも大きな差が生まれます。しかし、理想的な物件に出会うには情報収集力と見極めの目が欠かせません。この記事では、飲食店物件を効率的に探すための具体的な方法や、プロが教えるチェックポイントをわかりやすく解説します。
なぜ飲食店の物件選びが重要なのか？
立地条件が経営を左右する理由
飲食店の立地は売上に直結する最大の要因です。いくら料理がおいしくても、人が集まらなければ意味がありません。以下のような立地要因を総合的に評価することが重要です。
- 駅からの距離：徒歩3分以内は集客力が大きく変わるライン
- 人通りの多さ：オフィス街／繁華街／商店街かどうか
- 周辺の業態：競合の多さ、相乗効果の可能性
- ターゲット層の生活動線：ファミリー層？ビジネスマン？学生？
例えば、住宅街近くなら地元住民を狙ったリピーター型、オフィス街ならランチ特化型など、立地によって営業戦略が変わります。加えて、周囲の店舗の閉店状況や昼夜の人通りなど、時間帯による変化もチェックすべき重要ポイントです。
賃貸条件で見落としがちな点
物件を選ぶ際、賃料の安さだけで決めてしまうと、あとで思わぬ出費が発生することも。以下のような「見えにくいコスト」まで事前に把握しましょう。
- 共益費・管理費：賃料に含まれているか、別途か
- 契約期間・更新料：短期解約で違約金が発生しないか
- 造作譲渡や設備使用料：前テナントの設備を使う際の条件
- 原状回復の範囲：退去時の修繕負担がどこまで必要か
とくに飲食店は内装や厨房設備の影響が大きいため、契約内容は慎重に精査を。将来的な改装のしやすさや、居抜き物件かどうかも確認しておきましょう。
最新の飲食店物件を効率よく探す方法
物件情報サイトの活用術
ネット上の不動産サイトは、飲食店物件探しの強い味方です。エリア、広さ、賃料、居抜き物件などで絞り込み検索できるほか、次のような活用ポイントがあります。
- 物件写真・間取り図・周辺環境の確認
- アクセスや交通量の目安（Googleマップ連動など）
- アラート通知：条件に合う物件が出たら即メール通知
- レビューや商圏データとの連携：立地分析の参考に
サイトによっては競合店舗の出店状況や周辺人口統計まで掲載されており、開業前の市場調査にも役立ちます。複数サイトを使い分けることで、より多くの候補に出会える可能性が広がります。
不動産会社との連携で非公開物件もカバー
意外と見落とされがちですが、良い物件ほど「非公開」で決まっていくのが現実です。そこで活用したいのが、飲食物件に強い不動産会社との連携です。
直接相談することで、次のようなメリットが得られます。
- 希望に合う物件を事前に紹介してもらえる
- 市場に出回る前の情報（居抜きや退去予定物件など）を取得
- 地域ごとの出店傾向や競合情報を教えてもらえる
- 契約条件の交渉支援（賃料・原状回復・設備譲渡など）
特に、飲食専門の仲介会社であれば、厨房の排気設備やグリストラップの有無など、専門的な設備要件も踏まえた提案が可能です。条件に合った物件を短期間で効率よく見つけたいなら、信頼できる不動産会社を味方につけることが鍵です。
居抜き物件のメリット・デメリットを正しく理解しよう
居抜き物件の特徴とメリット
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた厨房機器や内装、什器などを引き継いだ状態で賃貸される物件のことです。飲食店にとって、初期投資を大幅に抑えられる点が最大の魅力です。例えば、冷蔵庫・調理台・換気設備などがすでに整っていれば、開業までにかかる工事期間も費用も最小限に抑えられます。さらに、前店舗の知名度がある場合は、立地と認知度を活かした集客も見込めるのが強みです。
居抜き物件の注意点とデメリット
一方で、居抜き物件には設備の老朽化や過去の契約関係など、見落としがちなリスクも存在します。
- 厨房設備や配管の故障：修繕・交換費用がかかる可能性
- 前オーナーの契約条件の引継ぎ：原状回復義務や造作譲渡契約など
- 業態のミスマッチ：カフェ跡に和食店を出すなど、内装変更が必要な場合
特に、居抜き店舗でありがちなのが「見えないトラブル」。排気・排水・電気容量など、表面からは確認しにくい設備周りについては、専門家に同行してもらい、開業前に点検しておくことをおすすめします。
地域特化型の物件情報を活かすには？
人気エリアの物件を探すコツ
競争が激しい人気エリアで出店したい場合、「地域密着型の情報網」を持っておくことが成功のカギになります。以下の方法を組み合わせて使いましょう。
- オンラインの物件情報サイトでエリア検索＋相場調査
- 地元の不動産会社と直接つながる
- 商店街や飲食店組合から耳より情報を収集
- 現地視察で人通りや競合の雰囲気を肌で感じる
たとえば、「ランチ需要が強いビジネス街」「週末に家族連れが集まる住宅地」など、ターゲット層の動き方を意識した出店戦略を立てることが重要です。現地を歩くことで、空き物件情報をいち早く察知できることもあります。
地域に強い不動産会社の見極め方
良い物件に出会えるかどうかは、不動産会社の力量に大きく左右されます。特に、その地域に根ざした飲食向け不動産会社を選ぶことで、情報の質と量がまったく違ってきます。以下のような点をチェックしましょう。
- 地元での営業年数や実績
- 取り扱い件数と店舗の種類（飲食店比率）
- 口コミ・紹介・過去の成功事例
- 担当者の知識と対応スピード
信頼できる会社であれば、物件の良し悪しだけでなく、開業後の運営まで見越した提案をしてくれるはずです。相性の合う担当者に出会えるかも重要なポイントです。
飲食店開業を成功させるための実践アドバイス
専門家のサポートを受ける
初めての開業では、わからないことも多く不安になりがちです。そんなときこそ、不動産・法律・飲食業界の専門家の力を借りることで、成功の確率は格段に上がります。
- 不動産の専門家：物件の設備や立地条件を的確に評価
- 弁護士・行政書士：賃貸契約や許認可手続きをサポート
- 飲食コンサルタント：メニュー設計・サービス導線・業態の選定
「開業後に困らないための準備」を最初からプロと進めることが、長く愛される店舗づくりの近道です。
成功事例に学ぶ、リアルなヒント
開業準備の段階で、他店舗の成功事例を研究するのも非常に有効です。実際に成功している店舗の戦略や失敗回避の工夫には、学ぶべき点が多くあります。
例えば、ある洋食店では「駅徒歩1分」の立地でありながら、高単価のディナー営業に絞ることで安定した収益を確保。市場調査で「この地域にはゆっくりできる飲食店が少ない」ことを把握し、あえてランチ営業を行わない戦略をとっていました。このように、エリア特性 × ターゲットのニーズ × 業態の設計を戦略的に組み合わせることが、成功の鍵となります。
セミナーや業界イベントの活用
飲食業界はトレンドの変化が早い分野です。セミナーやイベントへの参加で、最新の動向や他店の取り組みを知ることができます。
- トレンド情報：健康志向、サステナブル、DX導入など
- マーケティング戦略：SNS活用、リピーターづくり、顧客分析
- 店舗運営ノウハウ：人材育成、仕入れ・原価管理
また、セミナーでは成功オーナーの生の声を聞く機会も多く、失敗談や裏話から学ぶことも非常に貴重です。交流会では同業者との人脈も広がり、新たなヒントが得られることもあります。
物件選びで見落とせない、法規制と契約上の注意点
飲食店の物件選びでは、立地や賃料だけに目を向けるのでは不十分です。「その場所で本当に営業できるか？」を法的・実務的な観点からしっかりと確認することが、開業後のトラブル防止につながります。
アルコール提供は可能か？｜業態によっては死活問題に
居酒屋やバーなど、アルコールの提供が事業の柱となる業態では、その物件でアルコールを提供できるかどうかが事業成否に直結します。
物件ごとに定められた契約条件や条例によって、アルコールの提供が制限されているケースもあるため、必ず事前に以下を確認しましょう。
- 物件の賃貸契約でアルコール提供に制限がないか
- 地域の条例（特定用途制限地域など）に違反しないか
- 前テナントがアルコール提供で問題を起こしていないか
- 保健所での飲食店営業許可の取得が可能か
また、過去に住民トラブルがあった物件では、開業後に苦情や陳情が寄せられることも。オーナーや管理会社、周辺テナントへの事前ヒアリングも重要です。
「出せると思っていたのに出せなかった」では取り返しがつかないため、慎重に確認を。
風営法に抵触しないか｜夜営業やエンタメ要素のある業態は要注意
カラオケ、ダーツ、深夜営業などを計画している場合、風営法に該当する可能性があるため注意が必要です。風営法に該当する業態では、通常の飲食店営業許可に加えて「風俗営業許可」を取得する必要があります。以下のような点を必ず確認しましょう。
- 物件が「風営法の規制対象地域」内にあるか（学校・病院等の近隣）
- 業態が風営法第2条で定められた営業形態に該当しないか
- 店舗設備が風営法の基準に適合しているか（照度・構造など）
- 過去に当該物件が風営法違反で摘発された履歴がないか
調査は地元自治体や警察署、保健所、不動産会社に相談するのが確実です。万一、風営法違反に該当すると営業停止・罰金・信用低下など、大きなリスクに発展します。
飲食店開業のために必要な手続きチェックリスト
飲食店を始めるには、物件契約だけではなく、複数の法的・実務的な手続きが必要です。順序を間違えると、開業が遅れたり、許可が下りなかったりする恐れがあります。
主な手続き一覧：
- 事業計画書の作成（資金繰り・店舗コンセプトなど）
- 法人登記・定款の作成（個人開業でなければ）
- 物件契約（用途制限や契約条件を確認）
- 保健所での「飲食店営業許可」取得
- 労働保険・社会保険の加入（従業員がいる場合）
- 消防署への届け出（防火対象物使用開始届など）
- 酒類を扱う場合は「酒類販売業免許」
- 風営法対象業態なら「風俗営業許可」
飲食店営業許可や酒類販売免許は、どちらも内装工事が完了してから施設の検査・確認が行われるため、申請のタイミングやスケジュール調整には注意が必要です。必要に応じて、行政書士や専門家のサポートを活用すると安心です。
物件オーナーと円滑に信頼関係を築くために
店舗物件を借りる際、オーナーとの関係性も長期運営において重要な要素です。契約前には、以下のような内容を明確に伝えておくと、信頼感が高まります。
オーナーに伝えるべき内容
- 店舗の業態（例：居酒屋、ベーカリー、カフェバーなど）
- 想定営業時間・アルコールの有無（トラブル回避に有効）
- 希望する契約条件（賃料、契約期間、更新料、原状回復など）
- 立地条件（通行量・競合店・商圏などの希望）
- 居抜き活用の意向（残置物や設備の利用・改修予定など）
また、地域コミュニティとの関係性を大切にする旨を伝えることで、「迷惑店舗ではない」という印象を持ってもらいやすくなります。場合によっては、事前に自治会への説明を求められることもあります。オーナーは「トラブルを起こさない入居者か？」を気にしています。信頼と誠実な姿勢を示すことで、好条件での契約にもつながりやすくなります。
まとめ：飲食店開業を成功に導く「物件選び」の極意
飲食店の新規開業や移転を成功させるためには、「どんな物件に、どんな条件で入居するか」が最大のカギとなります。特に競争の激しい都市部では、物件選びの巧拙がそのまま経営成績に直結します。
本記事でご紹介したとおり、飲食店物件選びでは以下の点を押さえることが重要です。
- 立地選びの重要性（通行量・競合状況・ターゲットとの相性）
- 賃貸条件の詳細な確認（共益費・更新料・原状回復など）
- 物件情報サイトや不動産会社の活用（最新情報の入手）
- 居抜き物件のメリットとリスクの把握（設備状態・契約条件）
- 地域密着型の不動産会社との連携（非公開物件へのアクセス）
- アルコール提供や風営法のチェック（法的リスクの回避）
- 専門家の助言・成功事例・セミナー活用（計画精度の向上）
これらのステップを一つひとつ丁寧に積み重ねることで、物件選びにかかる手間と失敗リスクを最小限に抑え、スムーズかつ確実な飲食店開業へとつなげることができます。
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