「工事区分 」に注意!オフィス移転で失敗しないための「A工事 B工事 C工事」完全ガイド

「工事区分 」に注意!オフィス移転で失敗しないための「A工事 B工事 C工事」完全ガイド

新しいオフィスに引っ越すには、現在のオフィスの原状復帰工事や、新しいオフィスの内装工事を行わなくてはいけません。
内装工事は、オーナーとテナントの責任の範囲が複雑です。
工事区分を把握せずに、工事を進めると「予期せぬ支払いの発生」や「想定外の支払額の請求」が発生する可能性があります。
一見、オーナー負担の工事だと思っている場所でも、実はテナントが費用負担を行わなくてはいけない場合があります。
今回の記事は、工事区分に注目して、オフィス移転を検討している経営者や総務担当者に向けて、オフィス内装工事をトラブルなく進めるための知識を解説します。
ぜひ、最後までお読みいただき、満足のいくオフィスづくりに役立てていただければ幸いです。

工事区分とは?


工事区分は、現在のオフィスの原状回復工事や、新しいオフィスの入居工事に対して「工事発注は誰なのか?」、そして「誰が工事費を負担するのか?」などを明確にするものです。
工事区分が不明確な場合は「この壁の補修工事はオーナー負担でいいですよね?」など、その都度話し合いになり、金額のトラブルになりかねません。
工事区分には絶対的な決まりはなく、ビルの規定によって異なるため、後々のトラブルに発展しないように、工事区分表を事前に確認しておきましょう。

A工事、B工事、C工事の比較


工事区分は、A工事、B工事、C工事に分けられます。
以下の表をご覧ください。工事区分によって、工事の対象や、オーナー、テナントの役割が変わります。
A工事は建物全体に関わる部分のため、テナントにとってはあまり関係がありません。一方、B工事とⅭ工事は、テナントが工事の費用負担を行うため、テナント側に大きく関係します。
下の表で示した工事区分はあくまで一例ですので、必ずオーナーや管理会社が作成した「工事区分表」などを確認しましょう。

工事区分 A工事 B工事 Ⅽ工事
工事の対象 建物の躯体・共有部分 建物に影響を与えるテナント部分 建物に影響を与えないテナント部分
具体的な場所
  • 外壁
  • エントランス
  • 共用通路
  • エレベーター
  • 非常階段
  • 共用トイレ
  • 共用給湯室
  • 消防設備
  • 給排水設備
  • 総合案内板
  • 内装仕上げ
  • 空調設備
  • 衛生設備
  • 防水設備
  • 防災設備
  • 配電盤
  • 給排水管
  • 共用セキュリティ
  • 内装仕上げ
  • 間仕切り
  • 什器の設置
  • 照明
  • LAN
  • テナントセキュリティ
工事区分 A工事 B工事 Ⅽ工事
施工業者の選定 オーナー オーナー テナント
施工業者への発注 オーナー テナント テナント
工事の費用負担 オーナー テナント テナント
施工者 オーナーの指定業者 オーナーの指定業者 テナントが選定した業者

A工事とは?

A工事は、建物の躯体や共用部分を主とした工事です。
具体的には、外壁やエントランス、共用通路、エレベーター、消防設備など入居したテナントが共用で使用する場所になります。施工業者の選定や発注、工事費用を負担するのはオフィスビルを所有するオーナーです。
A工事は、ビルの資産価値を維持するための工事のため、テナントが工事費を負担する必要はありません。

A工事で注意する点は?

オーナーの責任で工事を行うため、テナント側としては注意する点は殆どありません。。
ただし、工事時期はオーナーの裁量で決まるため、自社のオフィス移転時期とA工事が被らないようにスケジュールを確認しておくと良いでしょう。

B工事とは?


B工事は、テナントの専有部分でありながら、建物全体に影響を与える部分の工事です。
具体的には、オフィス内装や空調設備、防災設備、配電盤、共用部のセキュリティなどの建物全体に関係する部分になります。
B工事は、テナントによる工事ですが、オフィスビル全体の環境や多くの利用者の安全に関係する重要な部分のため、建物の状況を熟知したオーナー指定業者が施工する場合が殆どです 。
テナントは、そのオーナー指定業者への発注と工事費の支払いを行います。

B工事で注意する点は?

オーナーは工事費について軽視する傾向があり、オーナー指定業者は、他に競合がいないため、通常以上の利益を乗せて見積る場合があります。それは、テナントが費用を支払うにもかかわらず、オーナーが施工業者を指定するという形態が主な原因となっています。このような状況において、トラブルが発生しないためにも、以下の点を注意して工事を進めることが大切です。

B工事は入居時と退去時で発生する

オフィス移転の際に、B工事が発生するのは「退去時の原状回復工事」と「入居時の内装工事」の2回になります。

予め工事区分表を確認する

まず、現在のオフィスの工事区分表から、B工事の範囲を把握します。そして、テナントが原状回復工事を、どの範囲まで行う必要があるのかオーナーに確認しましょう。
テナントにとって業者の相見積もりができず、業者を選ぶこともできないB工事が多いことは、資金計画に大きなリスクが生じます。

工事区分の設定は建物によって異なる

建物の特性やオーナーの考え方により、工事区分の設定は異なります。

工事期間が延びる場合がある

テナント部分の空調設備工事など、自社の業務開始を左右する工事が何らかの理由で遅れる場合があります。

想定外の費用が発生する場合がある

工事を開始してみないと、改修部分の状態が正確にわからないことがあります。予想外の問題が発見された場合は、予定していた費用よりも高額の費用が請求されることがあります。

C工事とは?


Ⅽ工事は、テナントの専有部分のうち、建物全体に影響を及ぼさないものを指します。
内装の仕上げ工事や間仕切り、什器の設置、照明、LAN、テナント部分のセキュリティなどの工事が該当します。
C工事は、テナントが施工業者の選定から発注まで行い、費用はすべてテナントが支払う工事になります。

注意する点は?

必ず複数の業者から相見積もりをとって、自社に最適な業者を選定してください。
そして、退去時の原状回復工事を考慮した工事計画を立てましょう。
工事前にビル管理会社への申請を行い、入居先ビルの規約に則って適切に実施しましょう。

C工事の業者選定


オフィスの内装工事を依頼する場合は、二つのパターンがあります。
一つ目は、設計業務を建築設計事務所やインテリアデザイン事務所に依頼して、施工を内装工事店に依頼するパターン。
二つ目は、内装工事店に設計施工を一括で依頼するパターンになります。
まずは、それぞれの会社の特性を明らかにして、自社に合った業者選定ができるための目安にしていただければと思います。

発注方式 設計 施工
分離発注 インテリアデザイン事務所 内装工事店
建築設計事務所
一括発注 内装工事店

設計・施工会社の特性①:インテリアデザイン事務所

インテリアデザイナーが所属する室内空間のデザインを専門とする事務所です。クライアントが求めるコンセプトやイメージからインテリアデザインに落とし込んでいく作業を行います。
単に視覚的に美しい空間を作るだけではなく、オフィスでの働きやすさや快適さをトータルで考えながら機能的で使いやすい空間を提供することを行います。
インテリアデザイン事務所には、オフィスや飲食店、アパレル店など得意とする業態があるため過去の実績を確認すると良いでしょう。

設計・施工会社の特性②:建築設計事務所

一級建築士など、建物の設計や監理をする建築家が所属する事務所です。インテリアデザインに長けている建築設計事務所は、建築の専門知識とインテリアデザインのスキルを兼ね揃えています。そのため、オフィスのデザインを内外から一貫して考慮し、統一感のある空間を創り出します。
建築家によるデザインは比較的シンプルなデザインを得意とする傾向があるため、シンプル、モダンなデザインを求める場合は建築設計事務所も選択肢に入れても良いでしょう。

設計・施工会社の特性③:内装工事店

内装工事店は、建物の室内空間の施工を行う工事会社です。自社で設計から施工まで行う会社と施工のみを行う会社の二通りがあります。内装工事店は、設計事務所やデザイン事務所のプランを具体化する施工者として重要な役割を担っています。壁や床の内装仕上げ工事、電気工事、空調工事などの専門的な工事を請け負う施工業者を管理して、内装工事をスケジュール通りに完成させます。
大手内装工事店は、インテリアデザイナーも多く在籍しておりますが、一般的な内装工事店は施工のみを行う場合が殆どです。

発注方式①:分離発注

分離発注とは、設計業務と施工業務を行なう会社を別々にする発注方式です。テナントである発注者は、インテリアデザイン事務所を選定して、打合せを重ね設計図面を作成します。
その設計図面を基に複数の内装工事店に見積を取り、見積内容を検証して施工会社を決定します。
メリットとしては下記が挙げられます。

  • デザイン提案の幅が広く、デザインのクオリティが高い
    発注者のニーズや企業イメージから、最適なデザインコンセプトを導き出し、インテリアデザインへと具現化することに長けているため、自社にあった最適なインテリアデザインが実現しやすい。
  • 設計図面に対する工事品質を担保できる
    設計者が設計図面通りに工事が進行しているか現場確認を行い、施工者を監理する体制が作れる。
  • 設計図面をもとにした、最適な工事費が明確になる
    設計図面が完成した後に、複数の内装工事店から相見積を取ることができるため、工事費の透明性が高い。

一方で、デメリットとしては下記が挙げられます。

  • 発注者は打合せや調整に手間がかかる
    内装工事店の見積金額によっては、コストダウンを目的とした設計変更が何度か行われるため、設計事務所と内装工事店との調整に手間がかかる場合が多々ある。
  • 内装工事に時間がかかる
    設計が完了した後に、工事見積を取り内装工事店を選定する必要があるため、着工までに時間がかかる。
    着工後の設計変更が発生すると、調整に時間がかかり工事期間が長くなる傾向がある。
  • 責任の所在が曖昧になるケースがある
    設計と施工が分離していることで、トラブルや問題が発生した場合に、どちらに責任があるのかが曖昧な場合がある。

発注方式②:一括発注

内装工事店が設計から施工まで1社で行なう発注方式です。内装工事店には設計担当と施工担当が別々にいますが、発注者は設計施工を一括して発注します。
メリットとしては下記が挙げられます。

  • スムーズに内装工事が進行する
    設計と施工が同時に見積もられるため、予算による設計変更や打合せ回数が少ない傾向がある。
    詳細設計と施工の準備を同時に進めることも可能となるため、工期が長くならない。
  • 何かトラブルがあった場合、責任の所在が明確
    問題が発生した場合の窓口が一つになることで調整の手間が減る。
    問題解決のための取り組みもスムーズに進むため、トラブルに発展する前に解決できる。
  • 計画段階で予算がわかる
    設計時の工事の見積金額が提出される場合が多いため、その後の工事金額が上下することが少なく、よりスピーディーに工事を進めることができる。

一方で、デメリットとしては下記が挙げられます。

  • 施工のしやすさを重視した設計になりやすい
    デザイン性よりも施工性を重視した設計や内装材の選定をするケースが多々ある。
  • 内装工事費の比較検討が難しい
    設計から施工までトータルで見積を行うため、内装工事店間での提案内容の基準が揃っていない。
    設計費と工事費の内訳が不明瞭になる傾向がある。
  • 発注者側の内装工事の見識や経験が求められる
    分離発注のように設計者が発注者側に立って工事を監理しないため、発注者側で設計通りの工事が行われているかを確認する必要がある。

まとめ

今回は、オフィス内装工事の工事区分について解説しました。工事区分は、「工事発注は誰なのか?」、そして「誰が工事費を負担するのか?」などを明確にするものです。オフィス移転の際に工事区分によってテナントの責任の範囲が変わりますので注意が必要です。
特にB工事については、事前に把握していないとトラブルに発展したり、多額の費用を支払うことになってしまいます。工事前に工事区分表を確認して、自社が支払う可能性がある費用を把握しておきましょう。
Ⅽ工事については、自社で業者選定を行うため、事前の準備がとても大切です。オフィス移転に関する費用やスケジュール、内装デザインの拘りによって業者選定を行ってください。内装工事に時間がかけられない場合は、内装工事店による設計施工が良いでしょう。
一方、時間をかけて細部まで拘りたい方は、まずインテリアデザイン事務所に相談を行い、オフィスデザインのプラン作成を開始してはどうでしょうか。最後までお読みいただき誠にありがとうございました。皆様のオフィス移転が成功することを祈っております。

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