品川エリアでオフィス移転を成功させる立地戦略｜高輪口・港南口の違いと賃料トレンド
企業のオフィス移転において、「最寄り駅」は単なるアクセス条件ではなく、従業員満足度や採用競争力、企業ブランド形成にまで影響を及ぼす重要な要素です。中でも品川駅は、新幹線・空港アクセスを兼ね備えた都内屈指のターミナル駅として、オフィス立地の有力候補になり続けています。しかし、同じ品川駅でも「高輪口」と「港南口」では、街の性格が大きく異なることをご存じでしょうか。
高輪口：商業とビジネスが融合した“都市型複合エリア”
高輪口側は、品川プリンスホテルを中心に、映画館、水族館、商業施設が集積し、ビジネスと観光が共存するエリアです。インバウンド観光客とビジネスパーソンが行き交う独特の空気感があり、オフィス立地としては「都市型の賑わい」を感じられる環境といえます。
バックオフィス担当者の視点では、来客対応の利便性や、従業員のランチ・アフター5の選択肢が多い点がメリットです。一方で、人の流動性が高く、落ち着いた業務環境を求める企業には向き不向きが分かれる側面もあります。
港南口：純粋なビジネス街としての機能集積
一方、港南口側は大規模オフィスビルが林立するビジネス特化エリアです。周辺には飲食店が豊富で、平日はビジネスパーソン中心の街になります。広告看板や店舗構成からも「働く人の街」として設計されていることが見て取れます。
バックオフィス観点では、通勤動線のわかりやすさ、業務効率を意識した街設計、同業他社が集まることによる採用ブランディング効果が期待できます。特にIT・スタートアップ・外資系企業との親和性が高い点は見逃せません。
東京の都市構造は「マーケティングで色分け」されている
東京の主要駅周辺は、自然発生的に街が形成されたのではなく、明確なターゲット設計に基づく都市マーケティングによって色分けされています。渋谷は若年層・IT、丸の内は大企業本社、品川港南口はグローバルビジネス拠点というように、街ごとに「働く人の属性」が異なります。
オフィス移転を検討する際、単に賃料や床面積だけでなく、「自社がどの街の文脈に置かれるか」は採用・定着・企業文化形成に直結します。バックオフィス担当者が立地戦略を担う意義は、年々大きくなっています。
品川エリアの賃料は二極化が進行
品川エリアのオフィス賃料は、東京都心全体の傾向と同様に二極化が進んでいます。港南口周辺の築浅・大規模・高グレードビルは需要が非常に堅調で、空室が出る前に次のテナントが決まるケースも珍しくありません。賃料水準は高止まり、あるいは上昇傾向が続いています。
一方で、築年数が古い中小規模ビルや、周辺駅エリア（大崎・湾岸周辺など）では空室が目立ち、賃料が伸び悩む物件も存在します。これは「立地×建物スペック×環境性能」が揃った物件へ需要が集中していることを示しています。
企業のオフィスニーズは“選別の時代”へ
テレワークの普及により、企業は「必要な面積を最適化する」方向へ舵を切りました。その結果、単に広いオフィスではなく、通勤利便性・設備性能・働きやすさ・ブランド力を備えた拠点への集約が進んでいます。品川港南口の高グレードビルが強い需要を維持する背景には、この構造変化があります。
バックオフィス担当者にとって重要なのは、賃料の安さだけで選ぶ時代は終わり、オフィスが企業価値を左右する時代になったという認識です。
品川を選ぶ意味をどう社内説明するか
オフィス移転は大きな投資判断であり、経営層・現場社員・採用候補者と多様なステークホルダーに影響します。「なぜ品川なのか」「なぜ高輪口ではなく港南口なのか」といった説明責任を果たすためにも、街の性格と市場動向を理解しておくことが不可欠です。
品川は今後も再開発が続き、国際ビジネス拠点としての地位を強めていくエリアです。中長期の企業成長を見据えた拠点戦略として、有力な選択肢であり続けるでしょう。
担当マーケターの視点
オフィス移転は「不動産選定」ではなく「企業ブランド設計」に近いテーマになっています。品川の高輪口と港南口の違いは、単なる街並みの差ではなく、「どの層の人材が集まり、どんな働き方が可視化されるか」というマーケティング設計の結果だと感じます。バックオフィス担当者は、賃料や床面積といった数値条件だけでなく、「この街に自社が存在する意味」を言語化する役割を担う時代に入りました。今後のオフィス選定では、立地そのものが採用競争力・企業文化・対外ブランディングに直結するため、都市の“文脈”を読み解く視点がますます重要になるでしょう。
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