東京のオフィス空室率が4年ぶりの低水準に｜2025年第2四半期 市況レポートと移転戦略
2025年第2四半期の「ジャパンオフィスマーケットビュー」では、東京を中心に全国のオフィス市況が明確に改善傾向にあることが示されました。特に、企業の働き方がハイブリッド型へと成熟する一方で、「質の高いオフィスへの回帰」が強まり、主要都市では拡張移転・館内増床・分室開設などの積極的な動きが顕著です。本記事では、東京の動向を軸に、大阪・名古屋・地方都市との比較を交えながら、バックオフィス担当者が移転を検討する際に押さえるべきポイントをまとめます。
■東京：グレードAは空室率1.4％。4年ぶりに2％を下回る“過熱感”
東京のオフィス市場は、明確に「再び動き始めた」と言える状況です。
オールグレード空室率は 2.5％ と前期比で0.5ポイント低下し、特にグレードAでは 1.4％（- 2.2ポイント） と急低下しました。これは2021年以来4年ぶりの水準であり、ハイクラスビルの需要が想定以上に強いことを示しています。
特徴的なのは、採用強化や事業拡大に合わせた拡張移転が多く、IT・コンサル・人材・専門職など幅広い業種で“分室開設”が散見される点です。
賃料も上昇傾向にあり、グレードAでは前期比+ 2.7％。値上げするビルが増えているにも関わらず、テナント側の許容度も高まっています。
総じて、東京は「良いオフィスはすぐ埋まる」状態に再び戻りつつあり、移転計画にはスピード感と早期検討が求められる局面と言えます。
■大阪：賃料上昇が4期連続、需要は堅調に推移
大阪のオールグレード空室率は 2.6％ と前期比横ばいでしたが、グレードAに限ると 3.6％（- 0.4ポイント） と改善しました。
昨年竣工した大規模ビルでの新規開設が進み、空室が着実に消化されています。
賃料は4期連続で上昇しており、特にグレードAは東京との価格差があることで、“割安感からのグレードアップ”が進んでいることが読み取れます。
東京に比べると空室率は高めに見えますが、供給量とのバランスを考えると、大阪も着実に需要が戻っている状況と言えます。
■名古屋：グレードA賃料が2020年以来の伸び率。東京に次ぐ“改善都市”
名古屋はオールグレード空室率が 3.1％（- 0.4ポイント） と改善し、グレードAでは 1.4％（- 0.9ポイント） と東京と同じ水準まで落ち込みました。IT関連を中心に需要が強く、拡張移転や館内増床が多数発生しています。
賃料も全グレードで上昇し、特にグレードAは+ 1.5％ と、2020年以来の伸び率を記録しました。
東京ほどではないものの、「良いビルから埋まる」という傾向が鮮明で、空室確保には慎重なスケジュール管理が必要です。
■地方都市：10都市すべてで賃料上昇へ。全国的に底堅い需要
地方都市でも、オールグレード空室率は10都市中5都市で改善し、分室開設や館内増床など全国的なテナント需要の強さが確認できます。
賃料は10都市すべてで上昇し、これは 2020年Q1以来 のこと。大都市と比べると上昇幅は小さいものの、長期的な上昇基調に入っていることは明らかです。
■東京とその他地域の比較から見える「移転検討の視点」
東京は他都市と比較して「賃料上昇幅」「空室の埋まりやすさ」「グレードAの需要回復」が突出しており、動きの速さが大きな特徴です。
一方、大阪・名古屋・地方都市は東京ほどの過熱感はなく、比較的余裕を持った検討が可能です。
バックオフィスの移転検討者は、
・東京 → 早期検討・スピード勝負
・大阪・名古屋 → 賃料上昇前の余裕あるグレードアップが狙い目
・地方都市 → 長期視点での賃料上昇を踏まえた契約戦略
このように都市ごとの温度感を意識した意思決定が重要になります。
担当マーケターの視点
マーケティングの視点から見ると、今回のデータは「企業が再びオフィスに投資し始めた」ことを明確に示しています。特に東京では、ハイクラスビルの需要が急速に戻っており、コロナ禍で緩んだ“立地やビルグレードに対するこだわり”が再び強まっています。これは、採用競争や社員体験（Employee Experience）の向上を重視する企業が増えているためです。
また、地方都市でも賃料が上昇に転じている点は、全国的な企業活動の活性化やオフィスの価値再評価が進んでいる裏付けと言えるでしょう。今後は「オフィス＝固定費」ではなく、「事業成長のための投資」という考え方がより浸透していくと予想します。
バックオフィスの担当者としては、賃料や空室率だけでなく、社員体験・採用・ブランド構築など企業価値に直結する観点でオフィス選定を行うことが重要になります。
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