オフィス移転を検討中の企業必見！東京23区の空室率と供給予測2025

森ビル株式会社が発表した「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2025」によると、2024年のオフィス需要は引き続き旺盛で、空室率は大幅に低下しました。東京23区全体の空室率は3.7％、主要ビジネスエリアでは3.3％と、いずれも前年より大きく改善しており、企業のオフィス投資意欲の高さがうかがえます。

今後5年間の大規模オフィスビル供給量は、過去平均を下回ると予想されています。そのため、供給過多による市場への影響は限定的と見込まれます。しかし一方で、10万m²以上の超大規模物件の割合は年々増加し、2029年には全体の9割を超えると予測されています。これは、企業がより広く柔軟なフロアを求める傾向を反映しており、働き方改革や部門横断的な連携強化を重視する流れとも一致します。

エリア別では、都心5区が引き続き主役となります。今後5年間の供給量のうち86％が都心5区に集中し、特に「日本橋・八重洲・京橋」「品川」「赤坂・六本木」エリアでの供給が目立ちます。これは、交通利便性や国際競争力の強化に向けた再開発プロジェクトが進んでいることが背景にあります。23区全体でも75％が主要ビジネスエリアに集中しており、「都心への集積」がさらに加速していく見込みです。

需要面でも力強さが続いています。2024年の吸収量は113万m²と、2年連続で100万m²超を記録しました。背景には「立地や設備グレードの良いビルへの移転」「新部署の設置や人員拡大」といった前向きな理由があり、オフィスを積極的に活用する動きが強まっています。森ビルの調査では、58％の企業が賃借面積を拡大したいと回答しており、拡張志向は依然として強い状況です。
また、企業がオフィスに求める役割としては、「コミュニケーションやコラボレーションの強化」「従業員のエンゲージメント向上」「災害など有事における本部機能」が挙げられました。単なる執務空間ではなく、従業員が集まることで生まれるシナジーや安心感が重視されていることがわかります。そのため、最新の設備や快適性を備えた大規模オフィスへの需要は、今後も安定的に続くと見込まれます。

オフィス移転を検討する企業にとっては、空室率の低下や都心部への供給集中といったトレンドを踏まえ、早めに物件情報を収集し、将来の成長に合った拠点づくりを進めることが重要です。

担当マーケターの視点

今回の調査結果は、「オフィス市場の競争が再び活発化している」ことを示しています。空室率の低下と吸収量の増加は、需要の回復基調を裏付けるものであり、特にグレードの高い大規模ビルや都心エリアへの集中は今後も続くでしょう。これは、企業がオフィスを単なるコストではなく「価値を生む投資」として捉え始めていることを意味します。

マーケティングの観点から見ると、オフィス選びは「企業ブランドの体現」と「社員体験の強化」という2つの側面を持ちます。顧客やパートナーを迎える拠点としての信頼性や格、従業員が働くことで得られるコミュニケーションやモチベーションの向上。この両方を満たせる物件に人気が集中するのは必然です。
バックオフィス担当者にとっては、移転計画を単なる「経費削減」ではなく「経営戦略の実装」と位置づける視点が求められます。市場の空室率が低下基調にある今こそ、早めの検討と情報収集が競争優位につながるといえるでしょう。

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