2025年最新｜みなとみらいオフィス賃料と空室率はどうなる？移転企業が知るべきポイント
横浜・みなとみらい21地区は、これまで首都圏でも有数のオフィス集積エリアとして成長してきました。観光地としての魅力や、税制優遇など自治体による企業誘致施策もあり、2019年には空室率1.92％と高い稼働率を維持していました。当時は都心で空室が不足していたことも背景に、大手企業の本社移転先として注目を集めていたのです。
実際に、造船大手ジャパン マリンユナイテッドや物流のバンテック、さらにはいすゞ自動車やIT企業アイネットなど、名だたる企業が本社を移しました。エンターテインメント施設や商業施設と一体化した都市開発が進み、複合的な魅力を持つ点も強みとされていました。
しかし現在、状況は大きく変わっています。新築大型オフィスの大量供給により需給バランスが崩れ、2021年以降は空室率が急上昇。2023年だけで約4.5万坪、翌2024年には約5.5万坪もの新規供給が予定されており、供給過多が明らかです。そのため、テナント集めに苦戦するビルも目立ち始めています。
象徴的なのが、2023年7月竣工予定の「Kタワー横浜」です。大型アリーナと一体開発され、200坪前後に分割可能なフロアは中規模企業にも適しています。賃料は1坪あたり2万円前半とされ、引き合い自体は順調といわれますが、竣工3カ月前の時点でテナント内定率は約5割に留まっています。これは、みなとみらい21地区の市況を映し出す現象といえるでしょう。
さらに、都心の状況が追い打ちをかけています。コロナ禍以降、都心の大型ビルも空室が増加し、賃料を下げる動きが広がっています。港区でさえ平均賃料が1坪2万円を下回るケースが出ており、相対的にみなとみらい21地区の賃料水準は割高に映ります。その結果、品川・汐留・晴海といった東京湾岸エリアに需要を奪われているのが実情です。
なかには、テナントへの賃貸を断念し自社利用に切り替える例もあります。LG Holdings Japanが開発した「LG YOKOHAMA INNOVATION CENTER」は延べ1万坪規模のオフィスですが、リーシングが思うように進まず、自社利用が大半を占める状況となっています。
テレワーク定着によるオフィス需要の伸び悩みもあり、今後のみなとみらい21地区の市況改善は容易ではなさそうです。大規模開発で街の魅力が高まる一方、オフィス市場に限れば供給過多と価格競争が続くことが予想されます。
担当マーケターの視点
マーケティングの観点から見ると、みなとみらい21地区の課題は「ブランド力と供給過多の乖離」にあります。観光地としての知名度や複合都市としての利便性は強みですが、移転検討企業にとって最も重要なのは「コストと立地の合理性」です。都心のハイグレードビルが賃料を下げる中で、同水準の賃料を提示するみなとみらいの新築ビルは差別化が難しくなっています。
今後は単なるオフィス提供ではなく、企業の働き方変革に寄与する価値提案が求められるでしょう。例えば、ハイブリッドワークを前提にしたシェアスペースや、エンターテインメント施設との連携による社員満足度向上施策などです。移転を検討するバックオフィス担当者としては、賃料単価だけでなく「社員の採用力・定着力を高める立地」としてのみなとみらいの活用価値をどう判断するかがポイントになると感じます。
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