東京で50坪の賃貸オフィスを探す完全ガイド｜坪単価・レイアウト・費用削減のコツ
東京で50坪の賃貸オフィスを探し始めると、「エリアごとに坪単価はどれくらい違うのか」「50坪で何人が働けるのか」「初期費用をどう抑えるか」といった疑問が次々と出てきます。50坪は従業員15〜30名程度の中小企業やスタートアップが最も検討しやすい規模帯であり、会議室・執務室・リフレッシュスペースをバランスよく配置できる広さです。
一方で、50坪前後の物件は東京都内でも流通量が多く、エリア・築年数・ビルグレードによって坪単価が大きく変動します。条件を絞り込まずに探し始めると、比較対象が膨大になり意思決定が遅れてしまうリスクがあります。物件選びの軸を事前に定めておくことが、スムーズな移転成功の第一歩です。
本記事では、東京で50坪の賃貸オフィスを探す総務・施設担当者や経営者に向けて、エリア別坪単価の相場、物件選びのチェックポイント、初期費用の削減テクニック、レイアウトパターンの比較までを体系的に解説します。
✅ この記事でわかること
- 50坪オフィスの広さ・収容人数・向いている企業規模
- 東京主要エリアの坪単価と月額賃料の目安
- 居抜き・フリーレント・仲介手数料無料で初期費用を抑える方法
- 移転スケジュールと契約の流れ
- 50坪オフィスのレイアウトパターン比較
50坪オフィスとは？広さ・収容人数・向いている企業
50坪は1坪（約3.3㎡）換算で約165㎡に相当します。バスケットボールコート約1面分の広さをイメージすると分かりやすいでしょう。この規模であれば、執務エリアに加えて会議室1〜2室、簡易的なリフレッシュスペースまで確保できます。
50坪は何人のオフィス？収容人数の目安
一般的なオフィス設計では、1人あたり2〜4坪が目安とされています。50坪の場合、レイアウトの考え方によって収容人数は以下のように変わります。
| レイアウト想定 | 1人あたり面積 | 想定収容人数 |
|---|---|---|
| 密度高め（執務中心） | 2坪/人 | 約25名 |
| 標準的なオフィス | 2.5〜3坪/人 | 約17〜20名 |
| ゆとりある設計 | 3.5〜4坪/人 | 約13〜15名 |
フリーアドレス制やリモートワークを併用する企業の場合は、出社率を考慮して席数を調整できるため、登録社員数がもう少し多くても対応可能です。
50坪オフィスが向いている企業
50坪は以下のような企業にとって使い勝手の良い規模です。
- 従業員15〜30名程度の中小企業
- 成長フェーズにあるスタートアップ（シリーズA〜B前後）
- 士業事務所やコンサルティングファームの東京拠点
- 部署数が少なく、ワンフロアで一体感を持たせたい企業
坪と平米の違いや換算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
エリア別の坪単価と月額賃料の目安
東京の賃貸オフィスは、エリア・ビルグレード・築年数によって坪単価が大きく異なります。以下は2026年時点の一般的な相場感をまとめた目安です。
| エリア | 坪単価（目安） | 50坪の月額賃料（目安） |
|---|---|---|
| 丸の内・大手町 | 3〜5万円/坪 | 150〜250万円/月 |
| 渋谷・表参道 | 2.2〜2.6万円/坪 | 110〜130万円/月 |
| 港区（赤坂・虎ノ門・浜松町） | 1.7〜3万円/坪 | 85〜150万円/月 |
| 新宿 | 1.5〜2.5万円/坪 | 75〜125万円/月 |
| 中央区（日本橋・京橋） | 1.5〜2.5万円/坪 | 75〜125万円/月 |
| 品川・五反田 | 1.4〜2.2万円/坪 | 70〜110万円/月 |
| 豊洲・東陽町 | 1.2〜1.8万円/坪 | 60〜90万円/月 |
上記はあくまで参考値であり、実際の賃料はビルグレードや設備仕様によって大幅に変動します。月額賃料に加えて、管理費・共益費が賃料の10〜15%程度発生するケースが一般的です。50坪クラスの物件では、月額総額で100〜150万円前後の予算帯で探す企業が多い傾向にあります。
東京エリアの賃貸オフィス事情について、さらに詳しくは以下の記事で解説しています。
50坪オフィスの物件選びで重視すべきポイント
50坪の賃貸オフィスを選ぶ際は、単純な坪単価の比較だけでなく、以下のポイントを総合的に検討することが重要です。
1. 契約面積と実効面積の違いを確認する
オフィスビルの契約面積にはトイレや廊下などの共用部が含まれる「グロス面積」と、実際に使える「ネット面積」があります。同じ「50坪」でも、ネット面積が40坪前後のケースもあるため、内見時に実効面積を必ず確認しましょう。
2. ビルの管理体制とセキュリティ
24時間入退館が可能か、セキュリティカードの導入状況、共用部の清掃頻度などは日常の業務効率に直結します。中小規模ビルの場合は管理会社の対応品質にばらつきがあるため、既存テナントの満足度を仲介会社経由で確認するのも有効です。
3. 通信インフラと電気容量
IT企業やデザイン会社など、通信速度や電気容量がビジネスに直結する業種は要注意です。光回線の引き込み状況、電気容量の上限と増設可否を事前に確認してください。
4. 原状回復条件
退去時の原状回復費用は、50坪の場合で数百万円に達することもあります。契約時に原状回復の範囲と費用負担の基準を書面で確認しておくことが、将来のトラブル防止につながります。
5. 将来の増床・減床の柔軟性
事業成長に伴い人員が増えた場合、同一ビル内で増床できるかどうかは重要な判断材料です。ビルの空室状況やオーナーの方針を仲介会社に確認しておくと安心です。
オフィス賃料の計算方法や坪単価の考え方については、以下の記事で詳しく解説しています。
初期費用を削減する方法
50坪のオフィスを借りる場合、敷金・礼金・内装工事費・引越し費用などの初期費用は数百万円〜1,000万円以上になることも珍しくありません。以下の方法を活用することで、初期費用を効果的に抑えることが可能です。
居抜き物件を活用する
前テナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐ「居抜き物件」を選べば、内装工事費を大幅にカットできます。50坪の内装工事費は一般的に坪あたり5〜20万円程度が目安のため、居抜きであれば数百万円単位の削減が期待できます。ただし、レイアウトが自社の業務に合わない場合は追加改修が必要になる点に注意してください。
セットアップオフィスを検討する
セットアップオフィスとは、内装・家具・通信設備があらかじめ整備された状態で貸し出される物件です。入居までのリードタイムが短く、内装工事の手間とコストを省ける点が大きなメリットです。スタートアップや急な移転が必要な企業に特に人気があります。
フリーレントを交渉する
フリーレントとは、契約後の一定期間（一般的に1〜3ヶ月程度）の賃料が無料になる仕組みです。50坪で坪単価2万円の物件であれば月額100万円ですから、2ヶ月のフリーレントが付けば200万円分の負担軽減になります。空室期間が長い物件や、新築ビルのリーシング初期段階では交渉が通りやすい傾向があります。
仲介手数料無料の仲介会社を利用する
オフィス仲介の手数料は一般的に賃料の1ヶ月分ですが、仲介手数料無料の仲介会社を利用すれば、その分をまるごと削減できます。東京オフィスチェックでは全物件の仲介手数料が無料のため、50坪規模であれば数十万円〜100万円程度のコストメリットが生まれます。
移転スケジュールと契約の流れ
50坪規模のオフィス移転は、物件探しから入居まで一般的に3〜6ヶ月程度を見込む必要があります。以下は標準的なスケジュールの目安です。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 6ヶ月前 | 移転目的の明確化、予算設定、現オフィスの解約予告期間の確認 |
| 5〜4ヶ月前 | 仲介会社への相談・物件リストアップ、内見（3〜5件程度） |
| 3ヶ月前 | 物件の申し込み・審査、賃貸借契約の締結 |
| 2〜1ヶ月前 | 内装工事・通信工事、オフィス家具の手配 |
| 入居直前 | 引越し作業、各種届出（法務局・税務署・社会保険等） |
特に注意すべきは現オフィスの解約予告期間です。多くの賃貸オフィスでは6ヶ月前の解約予告が必要なため、移転先が決まる前に解約通知を出さなければならないケースもあります。スケジュールに余裕を持って動き始めることが大切です。
オフィス移転にかかる費用の全体像については、以下の記事で詳しくまとめています。
50坪オフィスのレイアウトパターン比較
50坪（約165㎡）は、レイアウト次第で働き方の質が大きく変わる絶妙なサイズです。ここでは代表的な3つのレイアウトパターンを比較します。
| パターン | 特徴 | 目安席数 | 向いている企業 |
|---|---|---|---|
| A：執務室重視型 | 執務スペースを最大化し、会議室は1室のみ。来客対応は最小限 | 25〜30席 | 内勤中心の企業、バックオフィス部門 |
| B：バランス型 | 執務エリア＋会議室2室＋ミニラウンジ。社内外の打ち合わせに対応 | 18〜22席 | 営業・コンサル系、来客の多い企業 |
| C：ABW・フリーアドレス型 | 固定席を減らし、集中ブース・コラボエリア・リフレッシュスペースを配置 | 15〜20席（登録30名以上可） | リモート併用のIT企業、スタートアップ |
レイアウト設計のポイント
50坪のレイアウトでは、以下の点を意識すると空間効率が上がります。
- 動線設計：入口からの導線を最短にし、来客動線と社員動線を分ける
- 会議室の配置：入口付近に配置すると来客時に社内を通らずに済む
- 柱や梁の位置：ビルの構造上、柱の位置がレイアウトの自由度を左右する
- 収納スペース：書類の電子化が進んでいても、最低限のキャビネットスペースは確保する
レイアウト設計は仲介会社や内装業者に無料で提案してもらえるケースも多いため、契約前の段階で相談するのがおすすめです。東京オフィスチェックでも、レイアウト・内装の無料提案を行っています。
まとめ
東京で50坪の賃貸オフィスを探す際のポイントを振り返ります。
- 50坪（約165㎡）は従業員15〜30名程度の企業に適した規模帯
- エリアによって坪単価は1.2万〜5万円と大きく異なるため、予算とアクセスのバランスで絞り込む
- 居抜き・セットアップオフィス・フリーレント・仲介手数料無料の活用で初期費用を大幅に削減できる
- 移転には3〜6ヶ月かかるため、早めの計画と解約予告期間の確認が必須
- レイアウトパターンの選択が働き方と生産性を左右する
50坪は選択肢が豊富な一方で、条件の優先順位を明確にしないと比較検討に時間がかかりがちな規模帯です。経験豊富な仲介会社に早い段階で相談することで、自社に合った物件を効率的に見つけることができます。
よくある質問
Q. 50坪のオフィスには何人くらい入れますか？
レイアウトにより異なりますが、一般的には15〜30名程度が目安です。執務スペース中心のレイアウトであれば25〜30名、会議室やリフレッシュスペースを充実させる場合は15〜20名程度になります。
Q. 東京で50坪のオフィスを借りると月額いくらかかりますか？
エリアやビルグレードによって大きく異なりますが、坪単価1.5万〜2.5万円のエリアであれば月額75〜125万円程度が目安です。これに管理費・共益費が10〜15%程度加わります。
Q. 50坪オフィスの初期費用はどのくらいですか？
敷金（賃料の3〜12ヶ月分）、礼金（0〜2ヶ月分）、仲介手数料、内装工事費、引越し費用を合わせると、数百万円〜1,000万円以上になるケースが一般的です。居抜き物件やフリーレントの活用、仲介手数料無料の仲介会社の利用で大幅に削減できます。
Q. 物件探しから入居までどのくらいの期間がかかりますか？
一般的には3〜6ヶ月程度です。居抜き物件やセットアップオフィスであれば、内装工事期間を短縮できるため、最短で1〜2ヶ月程度で入居できる場合もあります。
Q. 50坪で居抜き物件やセットアップオフィスは見つかりますか？
50坪前後は東京都内で流通量が比較的多い規模帯のため、居抜きやセットアップオフィスの選択肢も一定数あります。ただし、条件に合う物件は早い者勝ちになるため、仲介会社に希望条件を伝えて最新情報を継続的にもらうのが効率的です。
