東京で20坪の賃貸オフィスを探す完全ガイド｜レイアウト・坪単価・初期費用を解説
従業員5〜10名規模のスタートアップや少数精鋭チームにとって、20坪の賃貸オフィスはコストと快適性のバランスが取りやすい選択肢です。しかし、東京ではエリアによって坪単価に大きな開きがあり、限られたスペースだからこそレイアウトの工夫が業務効率を左右します。
本記事では、20坪オフィスの広さや収容人数の基本から、エリア別の賃料相場、物件選びのチェックポイント、初期費用の削減方法、移転スケジュール、そして島型・対向型・フリーアドレス型の3つのレイアウトパターン比較まで、総務・施設担当者や経営者が知っておくべき情報を網羅的に解説します。
✅ この記事でわかること
- 20坪オフィスの広さ・収容人数・向いている企業規模
- 東京主要エリアの坪単価と月額賃料の目安
- 小規模オフィスの物件選びで重視すべきポイント
- 居抜き・フリーレントなど初期費用を抑える具体的な方法
- 島型・対向型・フリーアドレス型のレイアウトパターン比較
20坪オフィスとは？広さ・収容人数・向いている企業
20坪は約66㎡（1坪＝約3.3㎡）に相当します。一般的にオフィスでは1人あたり2〜3坪が快適な執務スペースの目安とされており、20坪であれば7〜10名がゆとりを持って働ける広さです。会議室や受付スペースを設けない場合は最大12〜13名程度まで収容可能ですが、快適性を維持するには10名前後を目安にするとよいでしょう。坪と平米の換算については、坪と平米の違いに関する解説記事も参考にしてください。
20坪のオフィスが向いている企業の例としては、従業員5〜10名のスタートアップやベンチャー企業、少人数のIT・Web制作会社、士業事務所（弁護士・税理士・社労士など）、大企業のサテライトオフィスやプロジェクトルームなどが挙げられます。創業初期やチーム立ち上げ期の企業にとっては、シェアオフィスやコワーキングから「自社専用の空間」へステップアップする際にちょうど良い広さといえます。
エリア別の坪単価と月額賃料の目安
東京の賃貸オフィスは、エリアによって坪単価が大きく異なります。以下は主要エリアにおける20坪クラスの小規模ビルの坪単価目安です。小規模区画は大型ビルに比べて坪単価がやや高めに設定される傾向がある点にご注意ください。
| エリア | 坪単価（目安） | 20坪の月額賃料目安 |
|---|---|---|
| 丸の内・大手町 | 30,000〜45,000円 | 60万〜90万円 |
| 日本橋・八重洲 | 23,000〜36,000円 | 46万〜72万円 |
| 神田・内神田 | 18,000〜28,000円 | 36万〜56万円 |
| 渋谷・恵比寿 | 22,000〜36,000円 | 44万〜72万円 |
| 新宿・西新宿 | 18,000〜28,000円 | 36万〜56万円 |
| 品川・五反田 | 15,000〜24,000円 | 30万〜48万円 |
| 池袋 | 13,000〜20,000円 | 26万〜40万円 |
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では平均坪単価が上昇傾向にあり、20坪クラスの小規模区画は供給数が限られるため競争が激しくなりがちです。一方、品川区や豊島区などの準都心エリアでは月額30万〜40万円台で20坪のオフィスを確保できるケースも多く、コストを重視する企業には有力な選択肢です。賃料の計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
20坪オフィスの物件選びで重視すべきポイント
20坪は限られたスペースだからこそ、物件の条件が日々の業務効率に直結します。以下の5つの観点を必ずチェックしましょう。
1. 有効面積（ネット面積）の確認
契約面積にはトイレや廊下などの共用部分が含まれる場合があります。20坪の契約面積でも有効面積が16〜17坪程度というケースは珍しくありません。面積がシビアな小規模オフィスほど、有効面積の差がレイアウトの成否を左右するため、必ず確認してください。
2. 電気容量とインターネット環境
IT企業やWeb制作会社ではパソコンやモニターの台数が多くなります。電気容量が十分かどうか、また光回線の引き込みが可能か、OAフロア（二重床）で配線を自由に引けるかは重要な確認事項です。
3. ビルのグレードと共用設備
エレベーターの有無、トイレが室内か共用か、エントランスの印象なども検討材料です。20坪クラスの物件は中小規模ビルに多いため、来客が多い業種ではビル外観やエントランスが企業イメージに直結する点に注意が必要です。
4. 原状回復の条件
退去時に求められる原状回復の範囲と費用は物件によって異なります。小規模物件でも原状回復費用が数十万〜100万円を超えるケースがあるため、契約前にオーナー側と条件をすり合わせておくことが退去時の予想外の出費を防ぐポイントです。
5. 将来の増員への対応
スタートアップや成長期の企業では、入居後1〜2年で手狭になる可能性があります。同じビル内で増床できるか、解約予告期間はどのくらいかなど、将来の柔軟性も考慮して物件を選びましょう。
初期費用を削減する方法
オフィス移転の初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料・内装工事費・什器購入費など多岐にわたります。20坪のオフィスでも総額300万〜700万円程度になるケースは珍しくありません。以下の方法を活用して、初期コストを抑えましょう。
居抜きオフィスの活用
前テナントの内装や什器をそのまま引き継ぐ居抜き物件は、内装工事費を大幅に削減できます。20坪クラスでは内装工事費だけで100万〜200万円以上かかることもあるため、状態の良い居抜き物件が見つかれば大きなコストメリットがあります。
セットアップオフィスの検討
ビルオーナーがあらかじめ内装と什器を整えた状態で貸し出すセットアップオフィスは、居抜き物件よりも均一な品質が期待でき、すぐに業務を開始できます。小規模オフィスではセットアップ物件の選択肢が増えており、入居までのスピードを重視する企業に人気です。詳しくはセットアップオフィスの解説記事をご覧ください。
フリーレントの交渉
フリーレント（一定期間の賃料免除）は多くの物件で交渉可能です。移転直後は旧オフィスとの二重賃料が発生しやすいため、フリーレントを活用すれば実質的な初期負担を大きく軽減できます。一般的に1〜3ヶ月のフリーレントが付く物件が多い傾向にあります。
仲介手数料無料の不動産会社を選ぶ
通常、賃貸オフィスの仲介手数料は賃料の1ヶ月分が相場です。20坪で月額賃料40万円のオフィスであれば、仲介手数料無料の不動産会社を利用するだけで40万円のコストカットが可能です。
移転スケジュールと契約の流れ
20坪規模のオフィス移転は、一般的に4〜8ヶ月程度の準備期間が必要です。大規模移転に比べると工程はコンパクトですが、解約予告期間との兼ね合いがあるため早めの着手が肝心です。以下のスケジュールを目安に計画を立てましょう。
6〜5ヶ月前：計画立案・物件探し開始
移転の目的（コスト削減・増員対応・立地改善など）を明確にし、希望条件を整理します。同時に現オフィスの解約予告期間を確認してください。小規模物件でも解約予告期間が6ヶ月に設定されているケースがあるため、契約書を必ず確認しましょう。
4〜3ヶ月前：物件内覧・契約締結
候補物件を3〜5件程度に絞り、内覧を実施します。20坪クラスの人気物件は空室期間が短いため、良い物件が見つかったら早めに申し込むことが大切です。契約条件（敷金月数・フリーレント・原状回復条件など）の交渉もこの段階で行います。
2〜1ヶ月前：レイアウト設計・内装工事
新オフィスのレイアウトを確定し、内装工事・電気工事・LAN配線工事を手配します。20坪であれば工事期間は2〜3週間程度で済むケースが多く、居抜きやセットアップオフィスならさらに短縮可能です。什器や備品の選定・発注もこの時期に行います。
移転2週間前〜当日：引越し準備・届出
引越し業者の手配、取引先への住所変更通知、法務局への登記変更、税務署・年金事務所などへの届出準備を進めます。20坪規模であれば引越し自体は1日で完了することがほとんどですが、ネットワークや電話回線の開通には事前手配が必要です。
20坪オフィスのレイアウトパターン比較
20坪（約66㎡）の限られたスペースを最大限に活用するには、業務スタイルに合ったレイアウト選びが欠かせません。ここでは代表的な3つのパターン――島型・対向型・フリーアドレス型を比較します。
| レイアウト | 特徴 | 適正人数目安 | 向いている業種・スタイル |
|---|---|---|---|
| 島型（アイランド型） | デスクを島状にまとめてチーム単位で配置。コミュニケーションが活発になりやすい | 6〜10名 | 企画・開発チーム、広告・マーケティング会社 |
| 対向型 | 向かい合わせにデスクを配置。省スペースで座席数を確保しやすい | 8〜12名 | 営業組織、総務・経理部門、士業事務所 |
| フリーアドレス型 | 固定席を設けず自由に着席。在席率に応じて席数を削減でき、スペース効率が高い | 10〜15名（在席率による） | 外回りの多い営業組織、リモートワーク併用のIT企業 |
島型（アイランド型）は、20坪の中で最もバランスの良い配置です。例えば、4人掛けの島を2つ配置し（約8坪）、小会議室（約3坪）、通路・収納（約4坪）、残りをエントランスや複合機スペースに充てると、8名前後がチームワークを重視しながら快適に働けます。
対向型は座席効率が高く、限られた20坪でも座席数を最大化したい場合に最適です。対面にデスクを並べることで1列あたりの占有面積が小さくなり、同じ20坪でも島型より2〜3席多く確保できます。ただし、対面の視線が気になる場合はデスクトップパネルを設置するとよいでしょう。
フリーアドレス型は、在席率が70%以下の組織に向いています。登録社員数が15名でも常時10名しか出社しないのであれば、10席分のスペースで運用可能です。ロッカーや個人収納の確保が必要ですが、余剰スペースを打ち合わせコーナーやリフレッシュスペースに活用でき、オフィスの質を高められます。
いずれのパターンでも、20坪ではスペースの余裕が限られるため、通路幅（最低90cm）の確保と、動線の設計が特に重要です。レイアウト設計に不安がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
20坪のオフィスは、5〜10名規模の企業やスタートアップが自社専用の空間を持ちながら、コストを抑えて運営できるちょうど良い広さです。物件選びでは有効面積や電気容量、原状回復条件を事前にチェックし、居抜き物件やセットアップオフィス、フリーレント、仲介手数料無料の活用で初期費用を大幅に抑えることができます。レイアウトは島型・対向型・フリーアドレス型それぞれにメリットがあり、チームの働き方や在席率に合わせて選ぶことが大切です。東京で20坪の小規模賃貸オフィスをお探しの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. 20坪のオフィスには何人まで入れますか？
一般的に1人あたり2〜3坪が快適な目安です。会議室や受付を設ける場合は7〜10名、執務スペースのみに特化すれば最大12〜13名程度まで収容可能です。快適に働ける環境を維持するなら、10名前後を目安にレイアウトを検討しましょう。
Q. 20坪のオフィスの月額賃料はいくらくらいですか？
東京都心5区の場合、坪単価18,000〜36,000円程度が目安です。20坪であれば月額36万〜72万円が相場となりますが、エリアやビルグレードによって大きく変動します。品川・池袋エリアなど準都心を選べば月額30万円台から検討可能です。
Q. 20坪のオフィスに会議室は設けられますか？
可能ですが、4〜6名用の小会議室（約3坪）を設けると執務スペースがその分狭くなります。パーティションで区切る簡易的な会議スペースや、折りたたみテーブルを活用した兼用スペースにすることで、限られた面積を効率的に使えます。
Q. 居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは何ですか？
居抜きオフィスは前テナントが使用していた内装・什器をそのまま引き継ぐ物件です。一方、セットアップオフィスはビルオーナーが新たに内装を整えて貸し出す物件で、品質が均一で契約上のトラブルも少ない傾向にあります。どちらも内装工事費を削減できるメリットがあります。
Q. 仲介手数料無料でもサービスの質は変わりませんか？
仲介手数料無料の不動産会社は、オーナー側からの報酬で運営しているため、借主へのサービス内容に差はありません。物件紹介から内覧同行、契約交渉、レイアウト提案まで一貫してサポートを受けられます。
※本記事は2026年3月19日時点の情報をもとに執筆しております。
※最新情報は、お問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください。
