渋谷区のオフィス坪単価と賃料相場を徹底解説｜エリア別・坪数別データ
渋谷区は、IT・スタートアップ企業を中心にオフィス需要が根強い東京屈指のビジネスエリアです。渋谷駅周辺の大規模再開発が進んだことで大型ハイグレードビルの供給が一巡し、2026年現在は空室の選択肢が限られ、賃料が上昇傾向にあります。
「渋谷区のオフィス坪単価はいくらが相場なのか」「エリアや広さによってどのくらい差があるのか」「初期費用を抑える方法はあるのか」——こうした疑問を持つ総務・施設担当者や経営者に向けて、本記事では渋谷区の賃貸オフィスの坪単価・賃料相場を最新データで体系的に解説します。
✔ この記事でわかること
- 2026年時点の渋谷区オフィス市場の概況と空室率
- 渋谷駅周辺・道玄坂・桜丘・恵比寿など主要8エリアの坪単価比較
- 10坪〜100坪超の坪数別にみた月額賃料の目安
- 2024〜2026年の坪単価推移トレンド
- 居抜き・セットアップオフィス・フリーレントなど初期費用を抑える具体策
渋谷区の賃貸オフィス市場の概要（2026年最新）
渋谷区のオフィス市場は、2018〜2020年にかけて渋谷スクランブルスクエア・渋谷ソラスタ・渋谷フクラスなどの大型ビルが相次いで竣工したことで大きく変貌しました。これらの再開発ビルに大手IT企業やメガベンチャーが集積した結果、渋谷は「IT・スタートアップの街」としてのブランドをさらに強固にしています。2026年現在、渋谷区の賃貸オフィス市場には以下の特徴があります。
- 大型再開発の竣工が一巡し、新規供給が限定的になっている
- 出社回帰の流れを受けて、IT・Web系企業のオフィス拡張ニーズが増加
- ハイグレードビルの空室率は低水準で推移し、好立地の空室は出ると短期間で成約する傾向が続いている
- 築古ビルや駅から離れた物件にはまだ選択肢が残っており、コスト重視の企業にはチャンスがある
渋谷区全体の平均募集坪単価は、ビルグレードや築年数によって幅がありますが、目安として月額18,000〜35,000円/坪程度の範囲に多くの物件が分布しています。ハイグレードビルの上層階では40,000円/坪を超えるケースもあり、一方で築30年以上の中小ビルでは15,000円/坪前後の物件も存在します。
エリア別の坪単価と特徴
渋谷区内でもエリアによって坪単価や物件の特徴は大きく異なります。以下の表は主要8エリアの月額坪単価の目安と特徴をまとめたものです。実際の賃料は個別ビルのグレード・築年数・階数・設備によって変動しますので、参考値としてご活用ください。
| エリア | 月額坪単価（目安） | エリアの特徴 |
|---|---|---|
| 渋谷駅周辺（駅直結・大型ビル） | 28,000〜45,000円/坪 | 再開発ビルが集中。大手IT企業が多く入居し、ブランド力が高い |
| 道玄坂・円山町 | 20,000〜30,000円/坪 | 中小ビルが多く、スタートアップに人気。飲食店が多い繁華街エリア |
| 宮益坂・渋谷二丁目 | 22,000〜32,000円/坪 | 表参道方面へのアクセスが良好。落ち着いたオフィス街の雰囲気 |
| 桜丘 | 22,000〜35,000円/坪 | 再開発で新築ビルが増加。渋谷駅南口からのアクセスが改善 |
| 神南・宇田川町 | 18,000〜28,000円/坪 | NHK・公園通り周辺。クリエイティブ系・アパレル系企業に人気 |
| 恵比寿 | 20,000〜32,000円/坪 | 恵比寿ガーデンプレイス周辺を中心に落ち着いたビジネスエリア。広告・メディア系が多い |
| 代々木・千駄ヶ谷 | 16,000〜24,000円/坪 | 新宿方面へもアクセス可。渋谷駅周辺より坪単価を抑えやすい |
| 初台・幡ヶ谷 | 14,000〜20,000円/坪 | 京王新線で新宿1駅。渋谷区内でコスパが高いエリアとして注目 |
渋谷駅周辺：ブランド力は最高だが賃料も高い
渋谷駅直結・徒歩5分圏内のハイグレードビルは、渋谷区内で最も高い賃料帯です。渋谷スクランブルスクエアや渋谷ヒカリエなどの大型ビルには大手IT企業が入居しており、企業ブランドの向上・採用力強化を重視する企業にとって大きなメリットがあります。一方で月額坪単価は30,000円を超えることが一般的で、予算に余裕がない場合はやや離れたエリアも選択肢に入れるのが現実的です。
道玄坂・桜丘・神南：渋谷駅徒歩圏のバランスエリア
渋谷駅から徒歩5〜10分圏に位置するこれらのエリアは、駅直結ビルより坪単価を抑えつつ渋谷アドレスを確保できるバランスの良い選択肢です。特に桜丘エリアは再開発で街並みが刷新され、新築・築浅ビルの選択肢が増えています。道玄坂エリアは築年数にばらつきがあるため、築古ビルを選べばさらにコストを抑えられるケースがあります。
恵比寿・代々木・初台：コスト重視なら検討したいエリア
恵比寿は渋谷駅から1駅ながら落ち着いたビジネス環境が魅力です。代々木・初台エリアは渋谷区内で最もコストパフォーマンスが高い選択肢で、月額坪単価14,000〜20,000円台の物件が見つかります。渋谷駅周辺にこだわらず「渋谷区アドレス」であればよい場合は、十分に検討に値するエリアです。
坪数別の賃料相場
渋谷区内で賃貸オフィスを探す際、必要な坪数によっても坪単価の傾向が変わります。以下は渋谷区における坪数帯別の月額賃料目安です。坪単価は物件のグレードや立地で変動するため、あくまで参考値です。
| 坪数帯 | 坪単価の目安 | 月額賃料の目安 | 想定される企業規模 |
|---|---|---|---|
| 10〜30坪 | 16,000〜28,000円/坪 | 約16万〜84万円 | 3〜15名程度のスタートアップ・少人数チーム |
| 30〜50坪 | 18,000〜30,000円/坪 | 約54万〜150万円 | 10〜30名規模の成長企業 |
| 50〜100坪 | 20,000〜35,000円/坪 | 約100万〜350万円 | 30〜60名規模の中堅企業 |
| 100坪以上 | 22,000〜45,000円/坪 | 約220万円〜 | 60名以上の中堅〜大手企業 |
小規模（10〜30坪）はビルの選択肢が豊富で比較検討しやすい一方、人気エリアの好条件物件は問い合わせから数日で申し込みが入るケースもあるため、気になる物件があれば早めの内見をおすすめします。100坪以上の大型区画は渋谷駅周辺のハイグレードビルに集中しており、坪単価も高くなる傾向があります。
なお、賃料の計算方法や坪単価の見方について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
渋谷区の坪単価トレンド（2024〜2026年の推移）
渋谷区のオフィス坪単価はここ数年でどのように変化してきたのでしょうか。以下は渋谷区の賃貸オフィス市場における坪単価と空室率のおおよその推移です。個別ビルのデータではなく、エリア全体の傾向を把握するための参考値としてご覧ください。
| 時期 | 平均坪単価の目安 | 空室率の傾向 | 主な市場動向 |
|---|---|---|---|
| 2024年前半 | 20,000〜25,000円/坪 | やや高め | コロナ禍後の二次空室が残存。出社回帰が本格化し始める |
| 2024年後半〜2025年前半 | 22,000〜28,000円/坪 | 低下傾向 | IT企業の拡張移転が活発化。ハイグレードビルから空室が消化 |
| 2025年後半〜2026年 | 24,000〜32,000円/坪 | 低水準で安定 | 新規供給が限定的なため需給がタイト化。賃料上昇が顕著に |
2024年から2026年にかけて、渋谷区のオフィス坪単価は緩やかながら確実に上昇しています。特にハイグレードビルの坪単価は上昇幅が大きく、築浅ビルへの需要集中が顕著です。一方で築古の中小ビルは坪単価の上昇が比較的緩やかなため、コストを抑えたい企業にとっては依然として選択肢が残っています。
今後の見通しとしては、渋谷区内で大規模な新規オフィス供給が予定されていないことから、当面は需給がタイトな状態が続く可能性が高いと考えられます。移転を検討している企業は、賃料がさらに上昇する前に早めに情報収集を開始することが重要です。
渋谷区でオフィスを探すときのポイント
渋谷区で賃貸オフィスを探す際に押さえておきたいポイントを5つにまとめます。
最寄り駅と路線の選択肢を広く持つ
渋谷区はJR・東京メトロ・東急・京王など複数路線が乗り入れるエリアです。渋谷駅だけでなく、恵比寿駅・代々木駅・初台駅・神泉駅なども視野に入れることで、坪単価を大幅に抑えながら「渋谷区」のアドレスを確保できるケースがあります。従業員の通勤路線を考慮しつつ、複数駅で物件を比較検討するのが効率的です。
ビルグレードと自社のニーズを整理する
渋谷区にはハイグレードビルから築30年超の中小ビルまで幅広い物件が存在します。来客が多い企業や採用ブランディングを重視する企業はグレードの高いビルが向いていますが、社内利用が中心の企業であれば築古ビルでも十分なケースがあります。ビルグレードが1ランク違うだけで坪単価が5,000〜10,000円変わることもあるため、自社に本当に必要な設備水準を明確にしておくことがコスト削減の第一歩です。
将来の拡張を見据えた面積設計
スタートアップや成長企業が多い渋谷区では、入居後1〜2年で手狭になり再移転を余儀なくされるケースが少なくありません。移転にはまとまったコスト（敷金・原状回復費・引越費用など）がかかるため、現在の人数より20〜30%程度余裕を持った面積で契約するのが一般的な目安です。
契約条件の比較は坪単価だけでなくトータルコストで
坪単価が安くても、敷金が12か月分・原状回復費用が高額・共益費が別途かかるといったケースでは、トータルコストが高くなることがあります。物件比較の際は月額賃料（共益費込み）・敷金・礼金・更新料・原状回復費の見込みなどを含めた総額で判断しましょう。
物件情報の鮮度に注意する
渋谷区は人気エリアのため、好条件の物件は募集開始から短期間で成約に至ることがあります。ポータルサイトに掲載されている物件がすでに申し込み済みのケースもあるため、最新の空室情報を持っている仲介会社に直接問い合わせるのが確実です。
初期費用を抑える方法（居抜き・セットアップ・フリーレント・仲介手数料無料）
渋谷区のオフィスは坪単価だけでなく初期費用も高額になりがちです。ここでは、初期コストを大幅に削減できる4つの方法を解説します。
居抜き物件を活用する
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装・設備がそのまま残っている物件です。内装工事費が大幅に削減できるため、通常のスケルトン物件と比べて初期費用を数百万円単位で抑えられるケースがあります。渋谷区ではIT企業の入れ替わりが比較的多いため、居抜き物件の情報が出ることがあります。ただし、レイアウトが自社の業務に合わない場合は追加の改修費用が発生するため、内見時に利用可能な設備を細かく確認することが大切です。
セットアップオフィスを選ぶ
セットアップオフィスは、オーナー側が内装・家具・什器を整備した状態で貸し出す物件です。入居時の内装工事が不要で、契約後すぐに業務を開始できるメリットがあります。原状回復の範囲もあらかじめ明確になっていることが多く、退去時のコストも抑えやすい傾向があります。渋谷区では中小ビルを中心にセットアップオフィスの供給が増えています。
フリーレント交渉で賃料負担を軽減する
フリーレントとは、契約開始後の一定期間の賃料が免除される条件です。渋谷区の物件でも、空室期間が長い物件や新築ビルの初期リーシング段階では、1〜3か月程度のフリーレントを獲得できるケースがあります。フリーレント期間中に内装工事や引越しを完了させることで、二重賃料の発生も防げます。交渉のコツについては以下の記事で詳しく解説しています。
仲介手数料無料のサービスを利用する
一般的な不動産仲介では、契約時に賃料1か月分の仲介手数料がかかります。月額賃料100万円のオフィスであれば、仲介手数料だけで100万円の出費です。東京オフィスチェックでは仲介手数料が完全無料のため、この初期コストをゼロに抑えることが可能です。物件の質やサポート内容は変わらず、純粋にコスト面で有利になります。
まとめ：渋谷区のオフィス坪単価を正しく把握し、最適な物件選びを
渋谷区の賃貸オフィス市場は、大規模再開発の一巡と出社回帰による需要増加が重なり、坪単価が上昇傾向にあります。本記事の要点を振り返ります。
- 渋谷区全体の坪単価は目安として月額18,000〜35,000円/坪の幅がある
- 渋谷駅直結のハイグレードビルでは30,000〜45,000円/坪、初台・代々木エリアでは14,000〜20,000円/坪と、エリアによって大きな差がある
- 2024〜2026年にかけて坪単価は緩やかに上昇しており、好条件物件の空室は短期間で消化される傾向
- 居抜き・セットアップオフィス・フリーレント・仲介手数料無料の活用で初期費用を大幅に削減できる
- 坪単価だけでなくトータルコスト（敷金・原状回復・共益費含む）で物件を比較することが重要
渋谷区でのオフィス探しは、物件の入れ替わりが速い市場だからこそ、早めの情報収集と信頼できる仲介パートナーの存在が結果を左右します。東京オフィスチェックでは、仲介手数料無料で渋谷区の最新物件情報の提供から賃料交渉・フリーレント交渉まで一貫してサポートしています。
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よくある質問
Q. 渋谷区のオフィス坪単価の相場はいくらですか？
渋谷区全体では月額18,000〜35,000円/坪が目安です。渋谷駅直結のハイグレードビルでは30,000〜45,000円/坪、初台・代々木エリアでは14,000〜20,000円/坪程度と、エリア・ビルグレードによって大きな幅があります。実際の賃料は物件個別に確認が必要です。
Q. 渋谷区で坪単価が安いエリアはどこですか？
初台・幡ヶ谷エリア（月額14,000〜20,000円/坪）や代々木・千駄ヶ谷エリア（月額16,000〜24,000円/坪）が比較的リーズナブルです。渋谷駅から少し離れるだけで坪単価が大幅に下がる傾向があるため、「渋谷区アドレス」にこだわりつつコストを抑えたい場合におすすめです。
Q. 渋谷区でオフィスの初期費用を抑えるにはどうすればよいですか？
居抜き物件やセットアップオフィスの活用で内装工事費を削減し、フリーレント交渉で入居初期の賃料負担を軽減する方法が効果的です。さらに仲介手数料無料のサービスを利用することで、まとまった初期費用の削減が可能です。
Q. 渋谷区のオフィス賃料は今後も上がりますか？
2026年時点では大規模な新規オフィス供給が予定されていないことから、当面は需給がタイトな状態が続き、坪単価は緩やかな上昇傾向が維持される可能性があります。ただし景気変動や働き方の変化によって状況は変わり得るため、定期的に最新の市場情報を確認することが重要です。
Q. スタートアップが渋谷区でオフィスを探す場合のおすすめエリアは？
少人数（10坪前後）であれば道玄坂・神南エリアの中小ビルが人気です。コスト重視なら初台・代々木エリアも検討に値します。成長に伴い拡張移転を見据える場合はセットアップオフィスを選ぶと原状回復の負担も軽く、スムーズに移転できます。
※本記事は2026年3月19日時点の情報をもとに執筆しております。賃料・坪単価はエリアの一般的な傾向を示す参考値であり、実際の物件賃料は個別のビルグレード・築年数・設備・市場状況により変動します。最新の物件情報はお問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください。