港区のオフィス坪単価と賃料相場を徹底解説｜エリア別・坪数別データ【2026年版】
港区は、東京都内で最もオフィス集積度が高いビジネスエリアのひとつです。虎ノ門ヒルズをはじめとする大規模再開発が続いており、2026年現在もハイグレードビルの新規供給と旺盛な需要が並行して進んでいます。
「港区のオフィス賃料相場はいくらなのか」「エリアや坪数によってどのくらい差があるのか」「初期費用を抑える方法はあるのか」——こうした疑問を持つ総務・施設担当者や経営者に向けて、本記事では港区の賃貸オフィスの坪単価・賃料相場を最新データで体系的に解説します。
✔ この記事でわかること
- 2026年時点の港区オフィス市場の概況と動向
- 六本木・新橋・虎ノ門・青山・表参道・田町/三田・芝など主要7エリアの坪単価比較
- 10坪〜100坪超の坪数別にみた月額賃料の目安
- 2024〜2026年の坪単価推移トレンド
- 居抜き・セットアップオフィス・フリーレント・仲介手数料無料など初期費用を抑える具体策
港区の賃貸オフィス市場の概要（2026年最新）
港区は、丸の内・大手町と並ぶ東京の主要オフィスエリアであり、外資系企業の日本本社やコンサルティングファーム、金融機関が数多く本拠を構えています。虎ノ門・麻布台エリアでの大規模再開発が相次ぎ、ハイグレードビルの供給が継続的に進んでいる点が港区の大きな特徴です。2026年現在、港区の賃貸オフィス市場には以下の特徴があります。
- 虎ノ門・麻布台エリアの再開発により、ハイグレードビルの供給が継続している
- 外資系企業や大手企業の出社回帰に伴うオフィス拡張ニーズが堅調
- 新築ハイグレードビルと既存ビルで坪単価の二極化が進んでおり、新築ビルへのテナント集中により既存ビルに空室が生まれるケースも見られる
- 新橋・田町・芝エリアでは中小規模ビルの選択肢が比較的豊富で、コスト重視の企業にも対応可能
港区全体の平均募集坪単価は、ビルグレードや築年数によって幅がありますが、目安として月額20,000〜40,000円/坪程度の範囲に多くの物件が分布しています。虎ノ門ヒルズや六本木の大型ビルでは50,000円/坪を超える物件もある一方、芝・三田エリアの築古ビルでは15,000円/坪前後の物件も存在します。
エリア別の坪単価と特徴
港区内でもエリアによって坪単価や物件の特徴は大きく異なります。以下の表は主要7エリアの月額坪単価の目安と特徴をまとめたものです。実際の賃料は個別ビルのグレード・築年数・階数・設備によって変動しますので、参考値としてご活用ください。
| エリア | 月額坪単価（目安） | エリアの特徴 |
|---|---|---|
| 六本木 | 25,000〜50,000円/坪 | 六本木ヒルズ・東京ミッドタウンなど大型複合施設が集積。外資系・IT企業に人気が高い |
| 新橋 | 16,000〜28,000円/坪 | JR・都営・東京メトロが利用可能で交通利便性が高い。中小ビルが多くコスパに優れる |
| 虎ノ門 | 28,000〜55,000円/坪 | 虎ノ門ヒルズを核とした再開発が進行中。官公庁エリアに近く、コンサル・法律事務所が多い |
| 青山（南青山・北青山） | 22,000〜38,000円/坪 | ブランド力が高く、広告・デザイン・ファッション系企業に人気。表参道駅からのアクセスも良好 |
| 表参道 | 24,000〜40,000円/坪 | 洗練された街並みでブランドイメージ重視の企業に最適。小〜中規模のデザイナーズビルが多い |
| 田町・三田 | 17,000〜28,000円/坪 | JR田町駅・都営三田駅が利用可能。品川方面へのアクセスも良く、比較的リーズナブル |
| 芝・芝公園 | 15,000〜25,000円/坪 | 東京タワー周辺の落ち着いたエリア。港区内でコストパフォーマンスが高い選択肢 |
六本木・虎ノ門：港区のプレミアムエリア
六本木と虎ノ門は、港区内で最も坪単価が高いプレミアムエリアです。六本木ヒルズや東京ミッドタウン、虎ノ門ヒルズなどのランドマークビルには大手外資系企業やグローバル企業が入居しており、企業ブランドの向上や海外からの来客対応を重視する企業にとって大きなメリットがあります。一方で坪単価は30,000円/坪を超えることが一般的で、予算に制約がある場合は周辺エリアも視野に入れた検討が現実的です。
新橋：交通利便性とコストのバランスが良い
新橋エリアは、JR山手線・京浜東北線・東海道線のほか、都営浅草線・東京メトロ銀座線も利用でき、都内屈指の交通利便性を誇ります。中小規模のオフィスビルが豊富で、港区アドレスを確保しつつ坪単価を抑えたい企業に適したエリアです。虎ノ門エリアへも徒歩圏内のため、将来的な拡張移転の選択肢も広がります。
青山・表参道：ブランドイメージを重視する企業向け
青山・表参道エリアは、洗練された街並みと高いブランド力が特徴です。広告代理店、デザイン事務所、ファッション関連企業など、クリエイティブ業界からの需要が根強いエリアです。小〜中規模のデザイナーズビルが多く、大型区画の選択肢は限られる傾向があります。坪単価は六本木・虎ノ門に次ぐ水準ですが、企業イメージの向上効果を考慮して選ぶケースが多いです。
田町・三田・芝：コスト重視で港区アドレスを確保
田町・三田・芝エリアは、港区内で最もコストパフォーマンスに優れた選択肢です。JR田町駅から品川駅まで1駅という利便性を持ちながら、月額坪単価15,000〜25,000円台の物件が見つかります。六本木や虎ノ門にこだわらず「港区アドレス」であればよい場合は、十分に検討に値するエリアです。
坪数別の賃料相場
港区内で賃貸オフィスを探す際、必要な坪数によっても坪単価の傾向が変わります。以下は港区における坪数帯別の月額賃料目安です。坪単価は物件のグレードや立地で変動するため、あくまで参考値です。
| 坪数帯 | 坪単価の目安 | 月額賃料の目安 | 想定される企業規模 |
|---|---|---|---|
| 10〜30坪 | 18,000〜30,000円/坪 | 約18万〜90万円 | 3〜15名程度のスタートアップ・士業事務所 |
| 30〜50坪 | 20,000〜35,000円/坪 | 約60万〜175万円 | 10〜30名規模の成長企業・中小企業 |
| 50〜100坪 | 22,000〜40,000円/坪 | 約110万〜400万円 | 30〜60名規模の中堅企業・外資系日本法人 |
| 100坪以上 | 25,000〜55,000円/坪 | 約250万円〜 | 60名以上の中堅〜大手企業・外資系本社 |
小規模（10〜30坪）は新橋・芝エリアを中心に選択肢が豊富です。一方、六本木・虎ノ門の好条件物件は問い合わせから数日で申し込みが入るケースもあるため、気になる物件があれば早めの内見をおすすめします。100坪以上の大型区画は虎ノ門・六本木のハイグレードビルに集中しており、坪単価も高くなる傾向があります。
賃料の計算方法や坪単価の見方について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
港区の坪単価トレンド（2024〜2026年の推移）
港区のオフィス坪単価はここ数年でどのように変化してきたのでしょうか。以下は港区の賃貸オフィス市場における坪単価と空室率のおおよその推移です。個別ビルのデータではなく、エリア全体の傾向を把握するための参考値としてご覧ください。
| 時期 | 平均坪単価の目安 | 空室率の傾向 | 主な市場動向 |
|---|---|---|---|
| 2024年前半 | 22,000〜28,000円/坪 | やや高め | 大型ビル竣工に伴う新規供給が続き、二次空室も残存 |
| 2024年後半〜2025年前半 | 24,000〜32,000円/坪 | 低下傾向 | 外資系・大手企業の拡張移転が活発化。新築ビルのリーシングが進捗 |
| 2025年後半〜2026年 | 26,000〜36,000円/坪 | エリアにより差が拡大 | ハイグレードビルの賃料上昇が顕著。既存ビルとの二極化が進む |
2024年から2026年にかけて、港区のオフィス坪単価は全体として上昇基調にあります。特に虎ノ門・六本木エリアのハイグレードビルは上昇幅が大きく、築浅ビルへの需要集中が続いています。一方で、新築ビルへのテナント移転に伴い既存ビルに空室が発生するケースもあり、築古ビルや中小ビルではフリーレントなどの好条件を引き出しやすい状況も生まれています。
今後の見通しとしては、虎ノ門エリアを中心に新規供給がまだ予定されているものの、需要も堅調なことから大幅な賃料下落は考えにくい状況です。移転を検討している企業は、ハイグレードビルと既存ビルの賃料差を理解した上で、自社に最適なグレードを見極めることが重要です。
港区でオフィスを探すときのポイント
港区で賃貸オフィスを探す際に押さえておきたいポイントを5つにまとめます。
エリアの特性と自社の業種を照らし合わせる
港区はエリアごとに集積する業種が異なります。金融・コンサル系なら虎ノ門、IT・外資系なら六本木、クリエイティブ系なら青山・表参道、コスト重視なら新橋・芝というように、自社の業種・クライアント層と親和性の高いエリアを選ぶことで、ビジネス上のメリットを最大化できます。
複数路線のアクセスを確認する
港区はJR・東京メトロ・都営地下鉄・ゆりかもめなど多数の路線が走るエリアです。従業員の通勤路線やクライアントの来訪ルートを考慮し、複数路線が利用できる立地を選ぶと利便性が高まります。特に新橋・虎ノ門エリアは複数路線の結節点となっており、アクセス面で優位です。
ビルグレードと賃料のバランスを見極める
港区にはSクラスの超大型ビルからコンパクトな築古ビルまで幅広い物件が存在します。来客対応やブランディングを重視する企業はグレードの高いビルが向いていますが、バックオフィス中心の利用であれば築古ビルでも十分です。ビルグレードが1ランク違うだけで坪単価が10,000円以上変わることもあるため、自社に本当に必要な設備水準を明確にしておくことが大切です。
敷金の月数と契約条件を比較する
港区のハイグレードビルでは敷金12か月分が標準的なケースもあり、月額賃料が高いほど敷金の絶対額も大きくなります。坪単価が安くても敷金が高額な場合はトータルコストが膨らむため、月額賃料・敷金・共益費・原状回復費の見込みを含めた総額で物件を比較することが重要です。
物件情報は仲介会社から直接入手する
港区は法人需要が高く、特に虎ノ門・六本木エリアの好条件物件は募集開始から短期間で成約に至ることがあります。ポータルサイト掲載前に成約する非公開物件も存在するため、最新の空室情報を持っている仲介会社に直接問い合わせるのが確実です。
初期費用を抑える方法（居抜き・セットアップ・フリーレント・仲介手数料無料）
港区のオフィスは坪単価・敷金ともに高額になりがちです。ここでは、初期コストを大幅に削減できる4つの方法を解説します。
居抜き物件を活用する
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装・設備がそのまま残っている物件です。内装工事費が大幅に削減できるため、通常のスケルトン物件と比べて初期費用を数百万円単位で抑えられるケースがあります。港区では外資系企業の撤退や拡張移転に伴い、グレードの高い居抜き物件が出回ることがあります。ただし、レイアウトが自社の業務に合わない場合は追加の改修費用が発生するため、内見時に確認が必要です。
セットアップオフィスを選ぶ
セットアップオフィスは、オーナー側が内装・家具・什器を整備した状態で貸し出す物件です。入居時の内装工事が不要で、契約後すぐに業務を開始できるメリットがあります。原状回復の範囲もあらかじめ明確になっていることが多く、退去時のコストも抑えやすい傾向があります。港区でもセットアップオフィスの供給は増加傾向にあり、特に新橋・芝エリアの中小ビルで選択肢が広がっています。
フリーレント交渉で賃料負担を軽減する
フリーレントとは、契約開始後の一定期間の賃料が免除される条件です。港区の物件でも、空室期間が長い物件や既存ビルが新築ビルとの競争にさらされている状況では、1〜6か月程度のフリーレントを獲得できるケースがあります。フリーレント期間中に内装工事や引越しを完了させることで、二重賃料の発生も防げます。交渉のコツについては以下の記事で詳しく解説しています。
仲介手数料無料のサービスを利用する
一般的な不動産仲介では、契約時に賃料1か月分の仲介手数料がかかります。月額賃料200万円のオフィスであれば、仲介手数料だけで200万円の出費です。東京オフィスチェックでは仲介手数料が完全無料のため、この初期コストをゼロに抑えることが可能です。物件の質やサポート内容は変わらず、純粋にコスト面で有利になります。
まとめ：港区のオフィス賃料相場を正しく把握し、最適な物件選びを
港区の賃貸オフィス市場は、虎ノ門を中心とした再開発の進行と堅調な法人需要に支えられ、坪単価が上昇傾向にあります。本記事の要点を振り返ります。
- 港区全体の坪単価は目安として月額20,000〜40,000円/坪の幅がある
- 虎ノ門・六本木のハイグレードビルでは30,000〜55,000円/坪、芝・田町エリアでは15,000〜25,000円/坪と、エリアによって大きな差がある
- 2024〜2026年にかけて坪単価は上昇基調にあり、ハイグレードビルと既存ビルの二極化が進んでいる
- 居抜き・セットアップオフィス・フリーレント・仲介手数料無料の活用で初期費用を大幅に削減できる
- 坪単価だけでなくトータルコスト（敷金・原状回復・共益費含む）で物件を比較することが重要
港区でのオフィス探しは、エリアごとの特性と坪単価の差を正しく理解することが成功の鍵です。東京オフィスチェックでは、仲介手数料無料で港区の最新物件情報の提供から賃料交渉・フリーレント交渉まで一貫してサポートしています。無料相談はこちら。
よくある質問
Q. 港区のオフィス賃料相場はいくらですか？
港区全体では月額20,000〜40,000円/坪が目安です。虎ノ門・六本木のハイグレードビルでは30,000〜55,000円/坪、芝・田町エリアでは15,000〜25,000円/坪程度と、エリア・ビルグレードによって大きな幅があります。実際の賃料は物件個別に確認が必要です。
Q. 港区で坪単価が安いエリアはどこですか？
芝・芝公園エリア（月額15,000〜25,000円/坪）や田町・三田エリア（月額17,000〜28,000円/坪）が比較的リーズナブルです。六本木や虎ノ門と比べて坪単価を大幅に抑えつつ港区アドレスを確保できるため、コスト重視の企業におすすめです。
Q. 港区でオフィスの初期費用を抑えるにはどうすればよいですか？
居抜き物件やセットアップオフィスの活用で内装工事費を削減し、フリーレント交渉で入居初期の賃料負担を軽減する方法が効果的です。さらに仲介手数料無料のサービスを利用することで、まとまった初期費用の削減が可能です。
Q. 港区のオフィス賃料は今後どうなりますか？
2026年時点では虎ノ門エリアを中心に新規供給が続いているものの、需要も堅調なため大幅な賃料下落は考えにくい状況です。ハイグレードビルの賃料は上昇傾向が続く一方、既存ビルでは交渉次第で好条件を引き出せるケースもあります。最新の市場情報を定期的に確認することをおすすめします。
Q. 港区で外資系企業に人気のエリアはどこですか？
六本木（六本木ヒルズ・東京ミッドタウン周辺）と虎ノ門（虎ノ門ヒルズ周辺）が外資系企業に特に人気です。英語対応のビル管理やハイグレードな共用部など、グローバル企業のニーズに合った設備が整っているビルが多いことが理由です。
※本記事は2026年3月19日時点の情報をもとに執筆しております。賃料・坪単価はエリアの一般的な傾向を示す参考値であり、実際の物件賃料は個別のビルグレード・築年数・設備・市場状況により変動します。最新の物件情報はお問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください。
