東京で賃貸オフィスを借りるなら？エリア別比較と物件の選び方

オフィス選びで後悔しないために。企業成長を支える賃貸オフィスの選び方

「新しいオフィスを探したいけれど、何を基準に選べばいいのか分からない」──そう感じたことはありませんか？
オフィスの立地や広さ、賃料、設備など、検討すべき項目は多く、条件によっては業務効率や社員の満足度、ひいては企業の成長にも大きな影響を及ぼします。
特に中小企業やスタートアップ企業にとって、限られた予算の中で最適なオフィスを選ぶことは、経営戦略のひとつともいえる重要な判断です。
では、どのようなポイントを押さえておけば、オフィス選びで失敗しないのでしょうか？
この記事では、初めての賃貸オフィス選びでも安心できるように、「立地」「契約条件」「コスト」「設備」「拡張性」といった基本のチェックポイントを丁寧に解説。
さらに、駅近のメリット・デメリットや主要エリアごとの特徴も具体的に紹介します。

企業にとっての“働く場所”をどう選ぶか。そのヒントがきっと見つかります。

賃貸オフィスの基本知識──契約形態とビジネスにおける役割

賃貸オフィスを検討する上で、まず理解しておきたいのが契約形態の違いです。一般的には以下の2種類があります。

賃貸オフィスの本質的な役割は、事業の拠点として「働く場」を確保することです。
とくにスタートアップや中小企業にとっては、「初期コストを抑えて必要なスペースを確保できる」という点が大きな魅力です。
また、オフィスは「会社の顔」にもなります。
立地やデザイン次第で、社員のモチベーションも、顧客からの印象も大きく変わるため、単なるコストではなく“戦略的な投資”と捉える視点が重要です。近年では、リモートワークやハイブリッド勤務の拡大に伴い、シェアオフィス・コワーキングスペースといった選択肢も注目されています。
成長や変化に合わせて柔軟に働き方を変えられる環境づくりが求められているのです。

立地がもたらす「働きやすさ」と「企業価値」

どれだけオフィスの中身が整っていても、立地が悪ければ社員も顧客も不便に感じます。だからこそ、立地はオフィス選びの最重要項目のひとつです。

立地がビジネスに与える影響：

• 社員の通勤時間・ストレスに直結
• 顧客や取引先とのアクセス性を左右
• 採用活動での企業イメージにも影響

また、周辺環境も見逃せません。
銀行・郵便局・飲食店・カフェなどの施設が充実していれば、社員の満足度も高まり、働きやすい職場づくりに繋がります。

「周辺に何があるか」だけでなく、「これから何ができるか」も要チェック。エリアの再開発やインフラ整備の動きも、将来的なオフィス価値に影響を与える重要な視点です。

駅近物件の光と影──通勤に便利な一方、注意点も

オフィス選びで人気なのが「駅近」の物件。通勤のしやすさや来客対応の便利さは、やはり大きな魅力です。

駅近の主なメリット：

• 通勤ストレスが少なく、採用にも好印象
• 顧客訪問や打ち合わせの移動時間を短縮
• 営業・外回りのある職種に最適

しかし、駅近であるがゆえに起こる問題もあります。

注意すべきデメリット：

• 賃料が割高になりやすい
• 騒音・混雑で落ち着いた環境を確保しづらい
• 人気エリアでは競争率が高く、空き物件が少ない

利便性だけでなく、働き方や職場の性格に合っているかを見極めることが大切です。
「静かで集中しやすい環境」を重視する企業にとっては、あえて駅から5〜10分離れた場所の方が成果を出しやすいこともあります。

主要エリアごとの特徴──新宿・渋谷・池袋を例に

都内で賃貸オフィスを探す場合、エリアの特性を知っておくことも重要です。下記は代表的なエリアの特徴です。

オフィスの立地は、会社の「性格」や「カルチャー」に影響を与える要素でもあります。
「通勤・利便性」だけでなく、「どんな仲間が集まりやすいか」「どんなブランドをつくれるか」も、視野に入れて選びましょう。

賃料と契約条件を見落とすな──安心して借りるための確認ポイント

賃貸オフィスを契約する際、立地や設備ばかりに目が向きがちですが、最も大切なのは「契約条件」と「費用の全体像」を正確に把握することです。特に、以下の3点は事前の確認が必須です。

• 初期費用（敷金・礼金・保証金）の内訳と返金条件
• 月額賃料以外にかかる共益費・管理費・光熱費
• 契約期間・解約条件・更新時のルール

予算を見誤ると、後々の経営に影響を及ぼすため、「どこまでが固定費で、どこからが変動費か」を明確にしましょう。

初期費用と月額費用の内訳──「いくらかかるか」を見える化

オフィス契約には、初期段階でまとまった費用が発生します。代表的な内訳は以下の通りです。

初期費用の主な項目：

• 敷金：原状回復費や未払い家賃の担保。退去時に返還されることが多い
• 礼金：貸主への謝礼金。返還されない
• 保証金：敷金に類似。大型物件で多く用いられる
• 仲介手数料：通常は賃料の1か月分
• 前家賃・火災保険料：契約月・翌月分など先払いが必要なケースも

月額費用に含まれるもの：

• 基本賃料
• 共益費・管理費（エレベーター、トイレ清掃、警備など）
• 光熱費（賃料に含まれる場合と別途請求される場合あり）
• インターネット接続・電話回線費用

「安いと思って契約したら、月額負担が想定より高かった」という事態を避けるため、総額ベースでの試算が重要です。

敷金・礼金・保証金の違いと注意点

似たような言葉ですが、それぞれの意味と扱いは大きく異なります。

企業にとっては数十万〜数百万円規模の出費になることもあるため、契約前に「返還の条件」と「償却規定」の有無を確認しましょう。

成長を見据えたオフィス選び──拡張性と柔軟性をチェック

ビジネスは常に変化します。今だけでなく、1年後・3年後を見据えたオフィス選びが、将来の移転コストや業務の停滞を防ぐポイントです。

拡張性のあるオフィスの特徴：

• 壁やパーティションのレイアウト変更が容易
• 空きフロアがあり、同ビル内で拡張しやすい
• 階層間の移動がしやすい構造（例：同じセキュリティキーで出入り可能）

契約条件の柔軟性：

• 途中解約が可能 or 事前通告期間が短い
• 再契約・面積変更のオプションがある
• フレキシブルオフィスやシェアオフィスを併用できる環境

「いま最適」より「これから最適になれるか」を意識すると、長期的に無駄のないオフィス運用ができます。

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満足度を高めるオフィスの条件：

• 自然光が入りやすい明るい空間
• 空調・換気・防音などの基本性能が高い
• 共有スペース（休憩室・カフェ風スペースなど）が充実
• 柔軟なワークスタイルに対応（ソロブースやオンライン会議室など）
• 企業のカルチャーを感じられる内装・デザイン

「居心地がよく、自分らしく働ける場所」は、単なる職場以上の価値を生み出します。

柔軟な働き方にフィットするシェアオフィスという選択肢

リモートワークや時差出勤など、働き方が多様化する中で注目されているのがシェアオフィスやコワーキングスペースです。

その魅力は：

• 必要なときだけ利用できる「柔軟な契約条件」
• 高速インターネット・会議室・受付など設備が充実
• ビジネス街に多く立地し、アクセスも良好
• 他社とのネットワーキングや共創の機会が生まれる

東京都心部では、WeWorkやRegusなどの大手施設を中心に、IT企業やクリエイターが集まる環境が整っています。
コストを抑えつつ、成長フェーズに合わせて柔軟にオフィスを構える手段として非常に有効です。

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ここでは、山手線・中央線・京浜東北線・総武線沿線の人気エリアを中心に、具体的な企業ニーズにマッチするポイントを解説します。

山手線沿線：都心中枢で選ぶなら──新宿・渋谷・池袋・品川

都心を一周する山手線は、東京ビジネスの中核を担う鉄道路線。利便性・ブランド力ともに高く、企業規模を問わず人気の高いエリアです。

• 新宿：営業拠点・支店機能に最適。東口は雑踏、西口はビジネス街。近年は西新宿で再開発も進行中
• 渋谷：IT・クリエイティブ業界の中心。WeWorkやビットバレーの象徴エリア。若手採用にも強い
• 池袋：賃料を抑えつつ利便性を確保したい中小企業向け。大型施設多数で生活利便性も高い
• 品川：新幹線・羽田アクセス◎。グローバル展開・出張多めの企業におすすめ

エリアごとに「オフィス単価」や「ビルのタイプ」も異なるため、入居後の運用イメージまで視野に入れて選びましょう。

中央線沿線：アクセスとコストのバランスが魅力──新宿・中野・吉祥寺

中央線は、都心と郊外を結ぶ重要な通勤路線。利便性とコストのバランスを重視する企業に人気があります。

• 新宿：山手線エリアと重複するが、中央線口（南口・西口）側には中規模ビルが多く、穴場も豊富
• 中野：駅前再開発により注目度上昇。2025年以降に大型複合ビルが完成予定で、今後の価値向上も見込める
• 吉祥寺：人気の住環境×クリエイティブ系企業の拠点。公園やカフェも豊富で、社員満足度が高い

「都会の利便性＋地域らしさ」のバランスが良く、定着率や職場の満足度を高めたい企業にもフィットするエリアです。

京浜東北線沿線：首都圏全域をつなぐ広域ビジネス拠点──東京・品川・横浜

京浜東北線は、東京・埼玉・神奈川を貫く縦軸ライン。広域展開を見据える企業に適しています。

• 東京駅：丸の内・八重洲エリアは高級志向の本社向け。取引先が多い企業には好印象
• 品川駅：山手線とも接続。新幹線・羽田アクセスを活かした出張・外資系拠点に最適
• 横浜駅：ベッドタウンとオフィスの中間地。再開発が進み、若年層の採用にも強み

移動や物流の利便性に加え、社員の生活基盤に近い場所を選ぶことで、働き方の多様化にも対応できます。

総武線沿線：東西移動と郊外ニーズに応える──錦糸町・秋葉原・千葉

総武線は、都心と千葉を結ぶ東西の大動脈。交通利便性とコストメリットを両立させたい企業におすすめです。

• 錦糸町：商業施設が豊富で、暮らしと働く環境を両立。駅前開発も進行中
• 秋葉原：IT・ガジェット企業が集結。サブカル文化とテクノロジーが融合した独自の雰囲気
• 千葉駅周辺：大型オフィスビルが割安で入居可能。支店やバックオフィス拠点にも好適

地方や郊外からの通勤が多い業種や、本社以外の運用拠点として機能する物件を探す場合に特に有効です。

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ここでは、はじめてのオフィス選定にも役立つ「5つの視点」で、賃貸オフィスの選び方を具体的に解説します。

1. 立地は“通勤”と“企業イメージ”を左右する

オフィスの立地は、毎日の通勤や顧客・取引先からのアクセスに大きく影響します。

確認すべきポイント：

• 最寄駅からの徒歩距離（5分以内が目安）
• 主要路線との接続（山手線・中央線など）
• 周辺環境（飲食店、銀行、郵便局、コンビニの有無）
• 治安や雰囲気（夜間の安全性、ビルの印象）

また、“あのエリアにオフィスがある”ということ自体が、企業の信頼感を高める要素になることもあります。

2. 賃料と契約条件──「見えるコスト」と「見えないリスク」

賃料は毎月の固定コストとなるため、予算とのバランスが重要です。しかし、初期費用や契約条件の内容も含めて総合的に判断する必要があります。

見逃しがちな費用項目：

• 敷金・礼金・保証金（返還条件を確認）
• 共益費・管理費（エレベーター・清掃・設備維持など）
• 契約期間・更新料（違約金の有無）
• 原状回復の範囲（退去時にかかる費用）

「賃料が安い＝トータルでお得」とは限りません。トータルコストを把握してはじめて、適正価格が見えてきます。

3. 拡張性とフレキシビリティ──未来を想定した選び方

数年後に社員数が倍になっていたら？部署が増えてスペースが足りなくなったら？
そんな事態に備えるには、拡張可能な物件や柔軟な契約が可能なオフィスが理想です。

具体的に見るべき点：

• 同じ建物内に空室や別フロアがあるか
• 壁・パーティションの移動が可能か
• フリーアドレスやシェアオフィスとの併用が可能か
• 契約期間の柔軟性（短期契約、面積変更のオプションなど）

コロナ禍以降の働き方の多様化にも対応できるよう、「いま」だけでなく「次」を見据えた選択が必要です。

4. オフィスの広さとレイアウト──機能性と快適性の両立

適切な広さとは、単に“人数分の席がある”だけではありません。執務・会議・休憩・収納など、すべての活動を支える設計が求められます。

目安となる広さの計算方法：

• 1人あたり：デスク＋通路で約2.5～3㎡
• 会議室・応接室：最低1部屋は確保
• 収納スペースや休憩エリアも別途確保

レイアウトの考え方：

• オープン型：コミュニケーション重視。ただし集中が難しいことも
• 個室型・パーティション型：集中しやすいが、交流は減る
• ハイブリッド型：業務の特性に応じて空間を分ける

家具の可動性や配線計画も、後からレイアウト変更がしやすい設計のポイントです。

5. デザインとブランディング──企業の“顔”としてのオフィス

オフィスは訪問者にとって企業の第一印象を決める空間です。また、社員にとっても「気持ちよく働ける」「自社を誇れる」空間であることが、モチベーションの向上に直結します。

デザインで意識すべき要素：

• ブランドカラーの活用（ロゴ・内装に反映）
• ガラスや木材など、素材で印象を調整
• リラックスエリアの設置（カフェスペース、ライブラリなど）

ブランディング面での工夫：

• 一等地や再開発エリアのオフィスで信頼性を演出
• デザイン性の高いビルで競合と差別化
• 建物外観とのバランスも含めて企業イメージを構築

社員にとっても、クライアントにとっても、“この会社で働きたい”“取引したい”と思える空間をつくることが、結果的に業績にも直結します。

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オフィス選びに成功しても、契約条件の確認を怠ると「思わぬ出費」や「トラブルの種」になりかねません。
特に中小企業にとっては、賃貸契約の内容が経営に直結することも多いため、慎重に確認する必要があります。

ここでは、契約書でのチェックポイント、退去時の注意点について、具体的な観点から解説します。

契約書のチェックポイント──見落としがちな3つの項目

オフィスの契約書には、多くの専門用語や細かな取り決めが含まれています。
その中でも特に注意が必要なのは、以下の3点です。

1. 費用関連の条項

• 毎月の賃料・共益費・管理費の明細
• 支払い方法・支払日・遅延損害金の有無
• 修繕費や光熱費の扱い（貸主か借主か）

2. 契約期間と更新条件

• 契約の期間と更新の有無・自動更新の条件
• 更新料（賃料の1ヶ月分など）とタイミング
• 更新時に賃料が改定されるケースの記載

3. 解約・違約金条項

• 解約する場合の通知期間（例：6ヶ月前まで）
• 途中解約時の違約金（賃料数ヶ月分など）
• 敷金・保証金の償却条件

契約書は「サインする前」が交渉のタイミングです。
少しでも不明点があれば、不動産会社や法務担当に相談しましょう。

退去時の注意点──想定外の費用を回避するために

退去時には、原状回復費用や違約金が発生する可能性があり、入居時以上にコスト負担が大きくなることもあります。

退去時に特に注意すべき点：

• 通知期間：契約書に定められた期日までに書面で意思表示が必要
• 原状回復義務：壁紙・床・天井の張り替え、設備の撤去などが必要な場合あり
• 修繕負担の線引き：通常損耗と過失による損傷の扱いが分かれているか確認
• 備品や什器の撤去：退去時に残置物扱いになると処分費がかかるケースあり

「原状回復工事は指定業者に限る」といった特約がある場合もあるため、入居時から確認し、見積もりを事前に取得しておくと安心です。

まとめ：賃貸オフィスは「借りる前」より「契約後」に差がつく

賃貸オフィス選びでは、立地・賃料・設備といった目に見える条件に注目しがちですが、見落としがちな契約条件こそ、実際の経営に直結するポイントです。

オフィス選びで大切な4つの視点：

• 立地の利便性とブランド力
• 初期費用と月額費用の総額
• 拡張性と柔軟な働き方への対応
• 契約・退去条件の明確さ

常に最新の市場情報を収集し、信頼できる専門家と相談しながら進めることで、事業フェーズに最適なオフィス環境を手に入れることができます。

オフィス選びに悩んだら、私たちにご相談ください

オフィス選びは、会社の未来を左右する大切なプロジェクトです。だからこそ、迷ったとき、悩んだときは、一人で抱え込まずに専門家に相談してみてください。東京オフィスチェックでは、物件探しから契約・工事・移転後のサポートまでワンストップでお手伝いしています。
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