2025年版オフィスビルを探している人が知っておくべき日本国内の最新情報②

第1回の記事はいかがでしたでしょうか？専属ライターFです。
第2回は、賃料の下落傾向についてご紹介いたします。
前回の記事はこちら

今回のポイント

2024年以降、東京都心のオフィス市場では賃料の下落傾向が顕著になっています。新型コロナウイルスによるリモートワークの定着や、企業のオフィス縮小が続く中、空室率の上昇がビルオーナーに賃料調整を迫っている状況です。

さらに2025年には大量の新規供給が控えており、市場全体に価格調整の波が押し寄せる可能性が高まっております。そのため本稿では、最新データをもとに賃料下落の要因とその背景について探ってまいります。

トピック：賃料の下落傾向が示すオフィス市場の変調

東京都心部におけるオフィス賃料は、2024年に引き続き下落傾向を強めています。三鬼商事の最新データによると、東京ビジネス地区（CBD）における平均賃料は2024年2月時点で坪当たり20,337円となっており、前年同月比で1.3％の下落となっています。これは、オフィス需要の縮小と空室率の上昇が同時に進行していることを示していて、ビルオーナーが賃料調整を余儀なくされている実態が浮き彫りになってきております。

特に目立っているのが、大型ビルにおける賃料の下落です。
新築移転による空室や、働き方改革を背景とした企業のフロア縮小が進む中、空室期間の長期化を避けるため、募集賃料を引き下げてでも早期にテナントを確保しようとする動きが強まっています。
一方で、築年数の古い中小ビルについても、設備面での競争力に課題があることから、かつての賃料水準を維持することが難しい状況となっております。

2025年に想定される影響と全国への影響

また、2025年には都心5区で約74万㎡に及ぶ大量の新規供給が予定されており、賃料の下落圧力はさらに強まると見られます。特に港区では大規模再開発による供給が集中しており、新築物件の賃料設定が高水準である一方、既存ビルとの価格差が開きすぎることで需給のミスマッチが起こりやすい。この影響で、全体の平均賃料が相対的に押し下げられる可能性もあります。

一般社団法人不動産研究所の調査でも、2024年の時点で既に空室率の上昇と賃料下落の傾向が全国的に確認されており、東京だけでなく大阪や名古屋といった他の大都市圏にも同様の影響が広がっています。

2025年に想定される影響と全国への影響

オフィス賃料の下落は、単なる市場調整にとどまらず、企業にとっては「働く場所」や「お客様を迎える場所の価値」を再定義する好機であるといえます。コロナ禍で見直されたオフィスの価値観を、約5年の時を経て、今一度見直すタイミングが訪れていると考えております。

マーケティングの視点では、コスト削減という文脈に加えて、企業ブランディングや働き方改革の文脈でのオフィス選定の重要性が今後さらに増していくと考えております。オフィスはもはや固定費の一部ではなく、顧客・従業員双方へのブランドメッセージを伝える空間となっております。低賃料を活用して、より戦略的な立地や空間づくりに挑戦する企業が増えることで、空間の価値は「安さ」から「意味のある選択」へと進化していくことでしょう。