2025年版 オフィスビルを探している人が知っておくべき日本国内の最新情報①

はじめまして。
4月から東京オフィスチェックの記事を担当させていただくこととなりました専属ライターFです。
記念すべき第一弾は、2025年にオフィスビルを探している人が知っておくべき日本国内の最新情報として5回に分けてお届けします。
第1回は、2025年の大量供給と空室率の上昇についてになります。

2025年の大量供給:オフィスビルにおける空室率の上昇とその背景

2025年、東京都心のオフィスビル市場は大きな転換期を迎えます。特に注目されるのは、空室率の上昇と、それに拍車をかける大量供給です。三鬼商事によると、2024年2月時点で東京ビジネス地区(CBD)の平均空室率は5.41%で、前年同月比で0.44ポイント上昇しています。特に大型オフィスビルにおいては、新築移転やフロア縮小による退去が続き、空室の長期化が目立つ傾向にあります。

この背景には、コロナ禍以降に加速したハイブリッドワークの定着があります。多くの企業がリモートワークを取り入れたことで、オフィススペースの必要性を再考し、縮小や統合の動きが活発化しています。また、コスト最適化の一環として、賃料の高い都心部から郊外や中規模ビルへの移転を選択する企業も増加しています。

港区への供給集中とその影響

こうした中、2025年には大量供給が控えており、特に港区における供給量が際立っています。一般社団法人 不動産研究所の調査によると、2025年の都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)における新規供給は約74万㎡と見込まれており、港区だけでその半分以上を占めるとされています。

港区では、虎ノ門・麻布台エリアなどで大規模な再開発が進行しており、これらの新築物件はハイスペックである一方、賃料が高水準であるため、現状の市場需給と乖離する可能性があります。需要が供給に追いつかない場合、空室率のさらなる上昇が懸念されます。

また、既存ビルにとっては、築年数や設備の古さが空室拡大の一因となるため、リノベーションや機能強化による差別化が今後の生存戦略となるでしょう。

専属ライターの所感

空室率の上昇と新規供給の集中は、オフィス市場における「選ばれる理由」を再構築することを求めています。企業のワークスタイルが多様化するなかで、オフィスビルも単なる「場所」から、企業文化や働く従業員の体験を体現する「ブランド空間」へと進化していく必要があります。

また、マーケティングの視点で見ると、立地やスペックの訴求だけでなく、「どんな体験ができるか」、「企業価値をどう高められるか」といったストーリーを通じた訴求が求められる日もそう遠くないでしょう。オフィスが企業の対外的な顔である以上、今後は不動産とブランディング、そして顧客体験や従業員体験の融合が重要なテーマとなっていきます。

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