【東急歌舞伎町タワー苦戦？】オフィス移転候補として不安視される理由とは？

新宿・歌舞伎町に新たに開業した東急歌舞伎町タワーが、現在「ガラガラ」「廃墟化」といった声も聞かれるなど、苦戦を強いられている状況が報じられています。
このタワーは、性別に関係なく使えるジェンダーレストイレを設置したことで大きな議論を巻き起こし、「安心して使えない」「性犯罪の温床になる」といった批判がインターネット上で展開されました。その結果、2023年4月の開業からわずか4ヶ月でジェンダーレストイレは廃止されましたが、その後、タワーに関する話題自体がネット上で急減したとされています。

現地を訪れた報告によれば、7月上旬の週末の夜にもかかわらず、タワー内の主要施設は閑散としていたようです。特に、目玉施設の一つであるフードコート「新宿カブキhall」は、空席が目立ち、ネオンが輝く空間にもかかわらず客の反応は薄い状況でした。日本全国の料理を集めたという点では、渋谷のMIYASHITA PARK内の「渋谷横丁」と類似していますが、渋谷横丁が連日インバウンド客で賑わっているのとは対照的です。
また、フードコートとエスカレーターで繋がる3階のバンダイナムコ運営アミューズメント施設「namco TOKYO」も、週末の夜としては寂しいほど人の数がまばらであったと報告されています。これらのフロアでは「ネオ・トーキョー」の雰囲気を出すためのネオンが、むしろ「ディストピア感」を醸し出してしまっているという指摘もあります。

歌舞伎町タワーにとっての「最大の不幸」は、正面玄関前の広場に異様な雰囲気が漂っており、これが日本最大の歓楽街である歌舞伎町を楽しむために訪れたインバウンドの動線を途切れさせてしまっていることだと考えられています。路上は外国人観光客で賑わっているにもかかわらず、その賑わいがタワーにまで続いていない状況です。

しかし、このような状況だけで開発が失敗したと単純に言い切れないのが不動産開発の面白さです。地上48階、地下5階で構成されるこのタワーのフロアの大部分はホテルが占めており、東急にとって飲食やアミューズメント施設よりも、このホテルが主な収益源となっているという側面があるためです。

担当ライターの所感をマーケティング視点で

今回の東急歌舞伎町タワーの事例は、マーケティング戦略におけるターゲット顧客の明確化とユーザー体験の設計の重要性を浮き彫りにしています。ジェンダーレストイレの導入は「多様性」を意識した試みでしたが、その社会的な受容性や潜在的なリスク評価が不足していたことで、開業直後のネガティブなブランドイメージを決定づけてしまいました。また、歌舞伎町という特定の文化を持つエリアにおいて、「トー横キッズ」問題への対応が観光客の動線を阻害し、タワーへの流入を妨げている点は、外部環境の変化への対応不足を示唆しています。

「ネオ・トーキョー」を演出したネオンが「ディストピア感」を醸し出すという評価は、意図したデザインと顧客が感じる情緒的価値とのミスマッチの典型例です。収益の柱がホテルにあるとはいえ、商業フロアの閑散は、長期的なブランド価値の低下や、ビル全体の魅力減退に繋がりかねません。オフィス移転を検討する際には、単なる立地だけでなく、その周辺商業施設の「活気」や「イメージ」が、従業員の満足度や企業イメージに与える影響も考慮すべき重要な要素だと考えられます。

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