【2026年3月最新】東京都心オフィス空室率が2カ月連続上昇！移転検討中のバックオフィス担当者が今すぐ知るべき市場動向
東京ビジネス地区の空室率、2カ月連続で上昇へ
オフィス移転を検討されているバックオフィスのご担当者様にとって、現在の東京オフィス市場は「動き始めのサイン」とも言える変化を見せています。
三鬼商事の調査によると、2026年3月時点における東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区）の平均空室率は2.22%となり、前月比0.02ポイント上昇しました。この上昇は2カ月連続となり、ここ数年の「超タイト市場」に小さな変化の兆しが見え始めています。
空室面積は1カ月で約2,600坪増加しました。主な要因としては、企業の拡張に伴う解約や、大規模新築ビル1棟が一部空室を残したまま竣工したことが挙げられます。一方で、既存ビルでは建替えやフロア増床に伴う成約も進んでおり、市場全体が一方的に緩んでいるわけではありません。
「新築ビル」と「既存ビル」で真逆の動き
今回の数字で特に注目したいのが、新築ビルと既存ビルの空室率が正反対の動きを見せている点です。
新築ビルの空室率は12.65%と、前月比で3.08ポイントも大きく上昇しました。満室稼働していた大規模ビル2棟が既存ビルのカテゴリに移行したこと、また今月竣工した大規模ビルが空室を抱えたままスタートしたことが主な要因です。
一方、既存ビルの空室率は2.02%と、前月比0.02ポイント低下しました。既存ビルでは依然として空室の取り合いが続いており、選択肢は限られた状態です。
この構図は、移転を検討する企業にとって非常に重要な示唆を含んでいます。「新築ビルへの移転」という選択肢が、数カ月前と比べて現実的になりつつあるということです。
賃料は上昇傾向が継続。前年比＋8%超
空室率に小さな変化が見られる一方で、賃料は引き続き上昇しています。
3月時点の平均募集賃料は22,302円/坪（共益費込）で、前月比1.52%（333円）、前年同月比では8.05%（1,661円）の上昇となりました。
賃料の上昇は、需要の底堅さを示す指標です。多くの企業が出社回帰の流れのなかでオフィス環境を重視しており、「立地が良く設備の整ったビルへの需要」は依然として衰えていません。移転を先延ばしにするほど、条件交渉の余地が狭まっていく可能性があることは念頭に置いておく必要があります。
移転検討中のバックオフィス担当者が今すぐ取るべきアクション
現在の市場環境を整理すると、以下の3点が行動指針として挙げられます。
- 新築ビルの空室情報を定期的にチェックする
新築ビルの空室率上昇は、数カ月前まではほとんど見られなかった現象です。特に2026年中に竣工を迎えるビルの中には、テナント誘致に積極的な物件も出始めています。日本橋や神保町エリアなど、バックオフィス機能に適した立地の新築物件は今後も注目です。 - 既存ビルの更新交渉は早めに着手する
既存ビルの空室率は依然として低水準です。現在のオフィスの契約更新時期が1〜2年以内に迫っている場合、条件交渉は早めにスタートすることをお勧めします。市場が引き締まっているうちは、オーナー側の交渉余地は限られます。 - 湾岸・周辺エリアも視野に入れる
都心5区での床確保が難しいなか、豊洲・晴海・大崎といった周辺エリアへのバックオフィス機能移転を検討する企業が増えています。賃料水準が抑えられるうえ、まとまった面積の確保がしやすいというメリットがあります。
担当マーケターの視点
今回のデータで最も注目すべきは、空室率の絶対値ではなく「2カ月連続の上昇」というトレンドの反転です。わずか0.02ポイントとはいえ、長く続いた低下基調の中で方向が変わった事実は、市場のターニングポイントを示すサインかもしれません。これまでの「動かなければ手遅れ」という超タイト市場から、「ようやく選択肢が増え始めた」局面へ。特に新築ビルの空室率が12.65%まで上昇した今、これまで条件面で諦めていた新築物件への移転も、現実的な選択肢として検討できるタイミングに入りつつあります。ただし賃料は前年比＋8%超で上昇が続いており、好条件物件は早い者勝ちの構図に変わりはありません。情報収集を始めるなら、市場が動き出した「今」が好機です。
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