オフィス市場レポート｜東京は空室率改善、大阪は新築竣工で上昇

三鬼商事株式会社が2025年6月12日に発表した最新レポートによると、全国主要都市におけるオフィスマーケットの動向に変化が見られます。特に注目すべきは、東京と大阪という日本の経済中枢における空室率と賃料の推移です。今回は、2025年5月時点での各都市のオフィス市況について詳しく見ていきます。
（参考：オフィスマーケット | 三鬼商事株式会社 | https://www.e-miki.com/）

東京は空室率が改善、成約も活発に

東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の5区）の平均空室率は、5月時点で3.56％となり、前月比0.17ポイントの改善が見られました。空室率の低下は続いており、オフィスマーケットの回復傾向が明確になっています。
今月は一部で大型の解約案件があったものの、竣工から1年未満の新築ビルで大型成約が成立したケースもあり、ポジティブな動きが目立ちました。また、老朽化による建替えが進む中で、既存ビルにおいても新たな入居が進んでいます。
これにより、東京ビジネス地区全体の空室面積は、1か月間で約1万5,000坪も減少しました。さらに、1坪あたりの平均賃料も前月比で21円（0.10％）上昇し、2万776円に達しました。前年同月比でも832円（4.17％）の増加となっており、賃料の上昇傾向が続いています。

大阪は新築ビルの影響で空室率が上昇

一方、大阪ビジネス地区ではやや異なる傾向が見られました。5月の平均空室率は3.83％となり、前月から0.13ポイントの上昇となっています。
館内での増床や移転による成約もあったものの、新築のオフィスビルが空室を抱えたまま竣工したことが、空室率上昇の要因となりました。さらに、大型空室の募集が始まったことや、企業による規模縮小に伴う解約も影響しています。結果として、大阪ビジネス地区全体の空室面積は約3,200坪増加しました。
賃料に関しては、1坪あたり平均1万2,333円となり、前月比で52円（0.42％）の上昇でした。入居者のニーズが多様化する中で、質の高いオフィスビルの需要は引き続き堅調です。

担当ライターの所感をマーケティング目線で

今回のレポートから、東京と大阪で明確に異なる市場傾向が見えてきました。東京では築浅物件の高い需要が成約率を押し上げ、賃料にも反映されています。これは「企業の働き方の再定義」が進む中で、ハイグレードなオフィスへの移転や統合が増えていることを示しています。対して大阪では、需給バランスが一時的に崩れた形で空室率が上昇していますが、これは供給側のタイミングによる一過性の動きと捉えられます。マーケティング戦略の観点から見ると、東京では物件の“質”を訴求するプロモーションが効果的であり、大阪では“価格競争力”や“立地”を軸にした打ち出しが重要です。市場の変化に即応する柔軟なアプローチが今後も求められるでしょう。

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