【2026年最新】神宮外苑の再開発とは？事務所棟や新神宮球場の整備計画を解説
明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場、いちょう並木で知られる神宮外苑。この一帯で今、都心最大級ともいえる複合開発が動いています。競技場の建替えにとどまらず、超高層ビルやホテル、文化施設までを含む街づくりであり、工事が進むにつれて周辺の景観も少しずつ変化しています。長年にわたり大きな開発が制限されてきた土地だけに、計画の内容や進み方には賛否を含めさまざまな声が寄せられてきました。本記事では、こうした開発計画の背景から工事の進み方、誕生する施設のラインナップ、議論を呼んでいるポイントまでを一つずつ確認し、最後にオフィス移転を考える企業が知っておきたい視点をまとめてご紹介します。
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神宮外苑の再開発とは？事業の概要と目的
神宮外苑地区第一種市街地再開発事業は、老朽化したスポーツ施設の建替えと大規模オフィスの整備を軸とする、東京都心でも屈指の規模を誇るプロジェクトです。まずは事業の全体像と、なぜ今このタイミングで再開発が進められているのかを整理します。
神宮外苑地区第一種市街地再開発事業の全体像
神宮外苑地区第一種市街地再開発事業は、東京都新宿区霞ヶ丘町および港区北青山一丁目・二丁目にまたがる約17.5haの区域で進められている再開発です。老朽化したスポーツ施設の建替えに加え、オフィス・ホテル・商業・文化交流施設などを複合的に整備し、総延べ床面積は約56万㎡にのぼります。2022年3月に都市計画決定、2023年2月17日に東京都知事より施行認可の公告が出され、本格的に事業が動き出しました。
事業の総事業費は、2025年9月の事業計画変更後で約3,445億円とされています。次の100年に向けた国際的な文化とスポーツの拠点づくりを掲げ、都心における希少な大規模複合開発として、企業のオフィス移転検討先としても注目度が高まっています。
事業主体と施行のスキーム
本事業は、三井不動産・明治神宮・独立行政法人日本スポーツ振興センター・伊藤忠商事の4者による「個人施行」という手法で進められています。個人施行とは、土地所有者や事業関係者が自ら施行者となって再開発を行う仕組みで、行政主導の組合施行とは異なり、事業関係者の合意形成を軸に計画が進む点が特徴です。ラグビー場棟の整備については、独立行政法人都市再生機構（UR）が施行を担っています（※2）。
事業の節目として、2025年12月25日には権利変換計画が東京都に認可され、翌26日を権利変換期日として、土地・建物の権利関係の整理が完了しました。この手続きの完了により、実際の解体・建設工事が本格的に進められる段階に入っています。
個人施行という手法は、土地所有者や借地権者などの関係者全員が合意のうえで施行者となる点が特徴です。組合施行のように新たな法人を設立する必要がなく、既存の関係者間で意思決定を進められる一方、合意形成の過程が非公開になりやすいという指摘もあり、後述するように情報公開のあり方が論点の一つとなってきました。
なぜ今、神宮外苑で再開発が必要なのか
再開発の直接的な背景にあるのが、地区内のスポーツ施設の老朽化です。明治神宮野球場は1926年の開場から間もなく100年を迎え、バリアフリー未対応や歩行者と車両の動線分離が不十分といった課題を抱えています。秩父宮ラグビー場も1947年の完成から約80年が経過し、老朽化による漏水や腐食が目立つ状態です。いずれも耐震性や観戦環境、ユニバーサルデザインの観点から、次の100年に向けた抜本的な更新が求められていました。
こうした課題を踏まえ、東京都は2018年11月に「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」を策定し、これが今回の再開発事業の起点となりました。競技の継続性に配慮しながら、球場とラグビー場の位置を入れ替える形で段階的に建替えを進めることで、稼働を止める期間を最小限に抑える計画となっています。
対象エリアと神宮外苑再開発のスケジュール
神宮外苑地区の再開発は、青山通り沿いという都心屈指の立地で進められています。着工から全体完成までの流れと、段階整備の順序を押さえておきましょう。
対象エリアの所在地とアクセス
対象エリアは、東京都新宿区霞ヶ丘町および港区北青山一丁目・二丁目にまたがり、青山通り（国道246号）やスタジアム通りに面する都心の好立地に位置しています。最寄り駅は東京メトロ銀座線「外苑前」駅のほか、JR中央・総武線「信濃町」駅・「千駄ヶ谷」駅、銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅など複数路線からアクセスが可能です。
この一帯は大正期に明治神宮の外苑として整備された歴史あるエリアで、風致地区にも指定されるなど、都市計画上も景観保全が重視されてきた場所です。国立競技場や聖徳記念絵画館は本事業の対象区域には含まれません。
なお、神宮外苑周辺の港区・渋谷区で賃貸オフィスをお探しの方は、港区の賃貸オフィス一覧・渋谷区の賃貸オフィス一覧もあわせてご覧ください。
着工から全体完成までのスケジュール
再開発は2023年3月下旬、ラグビー場棟の建設予定地である明治神宮第二球場の解体工事から始まりました。当初は2035年頃（事業計画上の完了時期は2035年11月）の全体完成が見込まれていましたが、2025年9月26日に事業計画の変更が認可され、整備スケジュールの見直しにより全体完成は2038年2月予定に変更されています。
先行して整備されるラグビー場棟（Ⅰ期）は2026年2月3日に着工し、2030年の開業を予定しています。事務所棟は既存建物の解体を2026年から2029年、建設を2029年から2033年にかけて行う計画で、当初計画から数年後ろ倒しとなっている点は移転計画を立てるうえで押さえておきたいポイントです。
段階整備で進むラグビー場・野球場の建替え順序
本事業は競技の継続性を重視し、以下の3段階で進められます。
- 第一段階：神宮第二球場を解体し、ラグビー場棟（Ⅰ期）を建設する。並行して伊藤忠商事東京本社ビルを建替える
- 第二段階：秩父宮ラグビー場を解体し、複合棟Aおよび野球場・野球場併設ホテル棟を建設する
- 第三段階：神宮球場を解体し、ラグビー場棟（Ⅱ期）・文化交流施設・複合棟B、Cを建設し広場を整備する
このように球場とラグビー場の位置を入れ替えながら順番に建替えることで、いずれかの施設が常に利用できる状態を維持しつつ、全体の更新を進める計画です。
神宮外苑再開発で整備される主な施設
本事業では超高層オフィスビルからスポーツ施設、文化交流施設まで多様な建物が整備されます。ここでは主な施設の規模と用途を紹介します。
大規模オフィスビル「事務所棟」の計画概要
オフィス移転の観点で最も注目されるのが、A-9地区に計画されている事務所棟です。地上38階・地下5階、高さ約190m、延床面積は約213,000㎡にのぼる超高層オフィスビルで、低層階には店舗などの導入も予定されています。青山通り沿いという都心屈指のアドレスに、まとまった面積を確保できる大規模ハイグレードオフィスが供給される計画です。
2025年9月の事業計画変更では、事務所棟の既存建物（伊藤忠商事東京本社ビル）の解体時期が2026〜2029年、新築工事が2029〜2033年へと見直されました（※4）。当初計画より数年後ろ倒しとなっているため、竣工目標として検討する場合は最新の進捗を確認しながら移転計画を組み立てる必要があります。
新神宮球場・新秩父宮ラグビー場の整備内容
新秩父宮ラグビー場となるラグビー場棟は、2025年9月の事業計画変更により延床面積が約72,500㎡、高さ約48mに見直され（※3）、地上8階・地下1階の構成で整備されます。明治神宮第二球場の跡地を活用し、本事業の中で先行して工事が進められている施設です。
一方、新神宮球場となる野球場・野球場併設ホテル棟は、地上14階・地下1階、高さ約60m、延床面積は約115,700㎡の計画で、野球場にホテルを併設した複合施設として整備されます。現在の秩父宮ラグビー場の場所などを活用し、ラグビー場棟の完成後に工事が進む見込みです。
複合棟・文化交流施設など多目的な施設群
事務所棟と並ぶランドマークとなるのが、A-8-c地区に計画される複合棟Aです。地上40階・地下2階、高さ約185m、延床面積は約127,300㎡で、オフィスや店舗、多目的室などを備えた複合タワーとして整備されます。
このほか、A-8-a地区には複合棟B（地上18階・約80m・延床約29,100㎡）と複合棟C、A-10・B-2地区には文化交流施設が複数整備される計画です。スポーツ施設やオフィスだけでなく、賑わいや文化を生み出す多様な施設が組み合わされている点が、本事業の大きな特徴といえます。
いちょう並木・樹木問題など神宮外苑再開発を巡る論点
神宮外苑再開発は、樹木の保全や景観をめぐって社会的な関心を集めてきたプロジェクトでもあります。移転検討にあたって押さえておきたい論点を整理します。
いちょう並木の保全方針と伐採本数見直しの経緯
神宮外苑のシンボルである4列のいちょう並木については、伐採せずに保全する方針が示されています。一方で敷地内の他の樹木については、当初743本の高木伐採が計画されていましたが、2024年9月に事業者側が見直し案を公表し、伐採本数を619本へと124本削減しました。この見直しにより、樹木本数は従前の1,904本から2,304本に、緑の割合は約25%から約30%に増加する計画となっています。
なお、秩父宮ラグビー場東側の区道沿いにある2列の並木18本と、並木から外れた外苑敷地内の1本の計19本のいちょうについては、移植に耐えられるかどうかの調査が継続されており、移植が難しいと判断された場合は伐採される可能性も残されています。樹木の伐採は2024年10月28日に実際に着手されており、周辺では抗議の声も上がりました。
事業者側は、伐採予定だった樹木の移植への変更や新植樹の拡充によって本数を確保しているとしていますが、新たに植えられる若木と既存の高木とでは緑陰や景観の質が異なるとの見方もあり、「本数」の増減だけでは実態を捉えきれないという指摘も出ています。移転検討にあたっては、こうした樹木保全の進捗を公式サイトなどで随時確認しておくと安心です。
再開発に反対する声や訴訟の動き
本事業をめぐっては、施行認可の取り消しを求める訴訟が2023年2月28日に周辺住民ら約60人によって東京地方裁判所に提起され、同年8月には100人が追加提訴し、原告団は合計160人となりました（※1）。この訴訟は2026年に入っても口頭弁論が継続しており、係争中の状態です。
これとは別に、樹木の伐採許可の取り消しを求めて住民82人が起こした訴訟については、2026年5月12日に東京地方裁判所が原告側の訴えを退ける判決を言い渡しています（※5）。また、国際記念物遺跡会議（イコモス）日本委員会が景観・緑地への影響を懸念する声明を発表するなど、国内外から計画の見直しを求める意見が寄せられてきた経緯もあります。
オープンスペース拡充による防災性向上の取り組み
本事業では、広場や緑地などのオープンスペースの割合を、現在の約21%から約44%へと大幅に拡充する計画です。中央広場（約1.5ha）や絵画館前の広場（約2.5ha）などが新設され、地区内の回遊性向上に加えて、災害時の広域避難場所や一時避難スペースとしての活用も想定されています。あわせて地下鉄駅を含むバリアフリー化された歩行者空間の整備も進められる予定です。
オフィス移転を検討する企業が押さえたい神宮外苑再開発の視点
ここまでの内容を踏まえ、オフィス移転を検討する企業目線で神宮外苑再開発のポイントを整理します。青山エリアでの拠点戦略を考えるうえでの参考にしてください。
青山アドレスの大規模ハイグレードオフィスとしての希少性
事務所棟は延床面積約213,000㎡にのぼる超高層オフィスビルで、青山通り沿いという都心一等地にまとまった面積を確保できる希少な物件です。ブランド価値の高い青山・外苑エリアで大規模な移転先を探している企業にとって、今後の動向を継続的にチェックしておきたいプロジェクトといえます。
青山エリアはこれまで大規模な新築オフィス供給が限られてきた土地柄でもあり、まとまったフロア面積を確保できる新築ハイグレードビルが誕生すること自体が希少な機会です。竣工時期は2033年頃（※4）と先の話にはなりますが、拠点統合やブランディング強化を見据えて中長期的にウォッチしておく価値があるプロジェクトといえるでしょう。
みどりと一体になった就業環境がもたらす価値
神宮外苑のいちょう並木や新設される広場、緑の散策路に囲まれた就業環境は、他の都心オフィスにはない大きな魅力です。オープンスペースの拡充とあわせて、緑豊かな景観の中で働けるロケーションは、社員のウェルビーイングや採用ブランディングの観点からも付加価値の高い拠点になることが期待されます。
また、スポーツ施設や文化交流施設が徒歩圏に集積する立地は、企業イベントやスポンサーシップ、来客対応といった場面でも活用しやすく、単なる執務スペース以上の付加価値を生み出せる可能性があります。オフィス機能とみどり・スポーツ・文化が一体となった環境は、他エリアの新築ビルとの差別化ポイントとして検討材料になるでしょう。
周辺エリアの再開発とあわせた移転検討の進め方
青山・赤坂周辺では、神宮外苑地区以外にも複数の再開発が並行して進んでいます。例えば北青山三丁目地区第一種市街地再開発事業のB-1街区は地上38階・約180mの超高層ビルで2030年竣工予定、赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業は住宅を主体としつつオフィス機能も備え、2028年度の竣工が見込まれています。事務所棟の竣工が2033年頃となる見通しであることも踏まえ、こうした周辺プロジェクトの動向とあわせて、中長期の拠点戦略の中に神宮外苑エリアを位置づけて検討することをおすすめします。
まとめ：神宮外苑再開発の全体像を押さえて次の一手を検討しよう
神宮外苑地区第一種市街地再開発事業は、約17.5haの敷地でスポーツ施設の建替えとオフィス・ホテル・文化交流施設の整備を進める大規模プロジェクトです。2025年9月の事業計画変更により全体完成は2038年2月予定となり、2026年にはラグビー場棟の着工も始まりました。いちょう並木の保全方針や係争中の訴訟など社会的な関心も高いエリアですが、青山という希少なアドレスに緑と調和した大規模オフィスが誕生する点は、移転を検討する企業にとって見逃せないポイントです。周辺の再開発の動きとあわせて、継続的に情報を追っていきましょう。
神宮外苑再開発に関するよくある質問（FAQ）
神宮外苑地区の再開発計画やオフィス整備に関して、企業の総務・経営企画担当者様からよくいただくご質問をまとめました。
Q1. 神宮外苑再開発で誕生する大規模オフィス「事務所棟」は、いつ竣工・入居開始の予定ですか？
事業計画の変更（2025年9月認可）により、事務所棟（A-9地区）の建設工期は2029年～2033年（報道等により2034年までの表記もあり）に見直されています。既存建物（伊藤忠商事東京本社ビル）の解体が2026年から開始されるため、竣工・入居開始は2030年代前半を見込む長期的な計画です。青山エリアで大規模移転を検討される場合は、中長期の拠点戦略としてスケジュールを捉えておくことが重要です。
Q2. 神宮外苑の象徴である「いちょう並木」は再開発によってどうなりますか？
神宮外苑のシンボルである4列のいちょう並木については、伐採せずに全本数を保全する方針が発表されています。また、地区内の樹木全体についても当初の伐採計画（743本）から見直しが行われ、伐採本数を619本に削減するとともに、移植や新植を拡充することで全体の樹木本数や緑地割合を従来以上に増やす計画が進められています。
Q3. 再開発が進むことで、神宮外苑・青山エリアのオフィス環境にはどのようなメリットがありますか？
最大のメリットは「青山アドレスにおける大規模ハイグレードオフィスの誕生」と「緑豊かな就業環境」の融合です。これまで大規模オフィスの供給が限られていた同エリアにおいて、最新のスペックとまとまったフロア面積を確保できる希少な機会となります。また、拡充されるオープンスペースやスポーツ・文化施設と一体となった環境は、社員のウェルビーイング向上や採用ブランディングにも大きく寄与します。
Q4. 野球場やラグビー場の建替え期間中、イベント開催や周辺アクセスに影響はありますか？
本事業では競技の継続性を重視し、既存施設を活用しながら「神宮第二球場の解体・新ラグビー場建設」→「現ラグビー場解体・新野球場建設」→「現神宮球場解体」という3段階のステップで順番に建替えが進められます。施設稼働を極力止めない工夫がされていますが、長期にわたる段階的な工事となるため、時期によって周辺の歩行者動線や工事車両の通行状況が変化する点には注意が必要です。
Q5. 2030年代の事務所棟完成を待たずに青山・赤坂エリアへ移転したい場合、どのような選択肢がありますか？
神宮外苑地区の事務所棟完成に先行して、周辺エリアでは複数の再開発プロジェクトが進行しています。例えば、2028年度竣工予定の「赤坂七丁目2番地区」や、2030年竣工予定の「北青山三丁目地区（B-1街区）」など、数年早く完成する超高層複合ビルが存在します。移転希望時期に応じて、これら周辺の再開発物件も選択肢に含めて比較検討するのがおすすめです。
※1 原告団（神宮外苑訴訟団）公式サイトによると、2023年2月28日の提訴時点の原告は60名。同年8月9日に100名が追加提訴し、合計160名となっている（2026年9月時点）。
※2 施行者は2023年2月の施行認可時点の公表に基づく。日本スポーツ振興センターはラグビー場棟の施行を独立行政法人都市再生機構（UR）に要請しており、権利変換認可（2025年12月）以降の報道では、URを含む4者（三井不動産・明治神宮・伊藤忠商事・UR都市機構）を個人施行者とする表記も見られる。
※3 延床面積・高さは2025年9月26日認可の事業計画変更に基づく数値。着工後に公表されている建築計画では延べ約72,957㎡・高さ約46mとされており、今後の公表資料により変動する可能性がある。
※4 事務所棟の建設工期は2025年9月認可の事業計画変更では2029〜2033年。権利変換認可（2025年12月）後の報道では2029〜2034年とするものもあり、竣工時期は今後の公表資料により変動する可能性がある。移転計画の検討にあたっては最新のリリースを確認されたい。
※5 2026年5月12日の東京地裁判決は、原告に伐採許可の取消しを求める法律上の適格がないとして訴えを却下し、慰謝料請求を棄却したもの。伐採許可の適法性について実体的な判断が示されたものではない。なお施行認可の取消しを求める訴訟は別件として東京地裁で係争中（2026年9月時点）。
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